【后患】购房者以后可能要补交其他费用
　　郑州市国土资源局有关负责人介绍，城中村土地性质要转变，必须具备两个条件，一是城中村必须在市政府规定的建成区之内，二是被列为城中村改造试点。符合这两个条件的城中村，可以经过一系列程序报请市政府批准。
　　不过，这位负责人强调，如果城中村土地不是按照规定转成国有土地再开发，而是先开发的话，那么这时土地的性质再转变就会困难得多。即便以后政策放宽，这种情况可以办理房产证，那肯定要对村委会、开发企业进行处罚，补交土地转让费等费用，到时，这笔费用还是由购房者来出。由于“五证”不全，房子将来还不能上市交易；这种违规开发建设的房子，并没有经过政府统一规划，一旦将来需要拆迁，政府将很难给予相应的补偿；“善后事宜”难收拾。
　　对于村委会、乡镇主导的住宅建设和购房者同样面临着风险。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，他们将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。 将来如果村委会单方反悔，购房者无法主张自己权益；房地产的开发必须使用国有土地。而“乡产权”房屋的买卖行为本身是把在集体所有的土地上修建的房屋上市交易，是一种变相的房地产开发行为，是与现行法律相冲突的。

[官方表态]办不了房产证，不受法律保护
　　郑州市房管局有关人员解析，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，不能办理房产证、契税证等合法手续。　按照法律规定，没有国有土地使用证等相关证件，房管局将不会为其办理房产证。也就是说，集体土地上建设的所谓“商品房”，无法取得郑州市房管局颁发的房产证。
　　房管局这位负责人表示，目前有些乡镇政府或村委会颁发的所谓“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，不能办理房产证、契税证等手续。目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

[出现原因]有市场，也因监管力度不够。
　 　河南省住宅产业商会秘书长赵进京说，促使“小产权房”产生的原因有二：一是政府监管不力，另外就是目前全国房价普遍偏高。　“有需求就有市场。”他说，放眼全国，现在商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，这样的结果催生了“小产权房”的市场需求。
　　就本地而言，目前购房者的收入跟不上上涨的房价，加上廉租房、经济适用房供应不足，这都是促使“小产权房”产生的原因。
　　“做小产权房'的开发商基本都是没有实力的公司，首先他们没有足够的资金拿到土地证。”他说，目前全国市场乃至郑州市场土地供应量不足以及越来越多的“小开发商”加入这个行业，也是导致“小产权房”产生的原因之一。

【解密便宜】“小产权房”为什么这么便宜
　　郑州市房管局有关负责人介绍，城中村的土地属于集体用地，如果要开发，必须先转成国有土地。城中村集体土地转化成国有土地后，可以由村里自行组成开发公司进行改造，如果和开发商联合改造，则土地必须通过招拍挂进行出让。
　　目前，许多村庄与实力不强甚至没有开发资质的小企业联手，借城中村改造之名，变相搞房地产开发。因为开发商没有依法交纳土地出让金（此费占房价成本的1/3左右），将集体土地转为国有土地，成本自然比正规的商品房低很多。
　　“由于‘小产权房’大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等各项税费。即使以城市商品房价格的50%
出售仍有很高利润。”郑州市房管局一位负责人说。
［律师提醒］最好不要买无房产证的房子
　　河南国基律师事务所律师凌兴高说，《城市房地产管理法》第三十七条：“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让。”该条规定虽是强制性规定，但属于管理性规范，不是效力性规范，不能作为认定合同有效与否的法律依据。
　　房产证办下来之前，房主对房屋没有处分权，双方签订的房屋买卖合同，在法律上称为“效力待定”合同，尚不产生法律效力。一旦房主取得了房产证，房屋买卖合同也就自然生效，卖主若拒不过户，买主可以向法院起诉。反之，合同则无效。
　　在合同被确认无效后，如果买主为此受到经济损失，可以向卖主索赔。卖主未取得房产证就出卖房屋，对造成合同无效应承担主要责任，而买主购买没有房产证的房子，具有一定的过错，也应自担部分责任。凌兴高说，为避免惹来类似纠纷，最好的办法就是不买房产证没办下来的房子。