2007年，全国楼市在一系列政策的大限后，并未降温，房价在民众的呼救声中一涨再涨。未来，楼市趋向何处？到底是什么让房价变得无法抑制？在政策挤压中，开发企业将如何生存，如何赢得市场呢？为此，大河楼市网专访了河南省尚正行房地产咨询有限公司的市场研究总监尚伟，透析一下专业人士的“业内评行”。

　　大河楼市网记者：国家对房地产调控了三年，郑州房价依然一路飙升。是什么在支持房价的节节上扬？
　　尚伟：一路高歌向上的房价在超出普通购房者支付能力的情况下，仍然居高不下，是有其特殊的背景和力量支持的。首先，大的环境对郑州房地产市场还是有利的，郑州的房子并不仅仅针对郑州市场，而应该上升到全省市场的角度去考虑，像中部崛起、中原城市群建设、郑汴一体化，都对郑州房地产形成利好。2002年到2006年，外来人口在郑州购房的比例从41.7％上升到了60％，如今的这一数据可能更高，这说明了郑州的城市首位度逐年在提升，对全省置业者的吸引是很明显的，现实的郑州的房价是全省人支撑起来的。另外，据我所了解的情况，这些外地人在郑州置业，他们并不很在乎房价的短期性涨跌，而是觉得把钱换成房似乎更“实在”实际上是一种实物储蓄行为。城市“首位”效应使得全省住房需求在郑州得以集中体现，2000年以来，郑州市住房需求以年增100万平方米的速度推进，其中大多数购房者为外地需求者，而2004年以后，郑州市住房投放量却稍嫌不足，这三年来消化了以前投放的部分产品。
　　这种现象从短期来看是利好的，会产生一种需求旺盛的局面，而长期来看对整个经济大局的负面意义大于正面，异地购房自住性需求是小的，投资性需求对市场稳定无益。另外，如今的消费者不管有钱没钱都要去买房的心理，在很大程度上造成了需求的旺盛，同时，房价的飙升也“逼着”消费者不得不提前考虑购房的计划，从而形成了“千军万马挤独木桥”的局面。
　　同时，房价的持续走高与地方政府的政绩评价体系也是不可分割的，政绩考察体系不变，保障中低收入者基本需求的廉租房、经济适用房、限价房将也会很难落到实处，而动不动就紧缩地根、银根的宏观调控政策也显得有些“隔靴搔痒”了。
　　不过，随着郑州市27个城中村改造列入实施计划，1万多亩的土地存量将会陆续开发上市，我对此比较乐观，郑州市土地供应紧张的局面可以因此得到缓解，这将给平抑郑州房价带来希望。

　　大河楼市网记者：有没有降价的可能？这是大部分未置业者所期待的

　　尚伟：现在市场普遍认为房价偏高，当然销售情况比较一般化。这不能说明定价就是失误的，就是因为市场太好了，所以开发商有底气把房价继续往上提。你觉得贵不买，总会有人来买。一样能卖掉，明天价格可以卖更高，为什么不明天卖呢？就像前年郑东新区的房价那样，后来成为引领市场的风向标，大家一起往前跑。因此，不能对房地产企业自动降价抱
希望。
    另外，今年市场整体形势比较严峻，尽管有关部门采取很多措施提高普通商品房及经济适用房的开发比重，以缓解市场需求结构矛盾，但短期内效果不会明显。而今年本市即将上市的新项目中，大部分依旧定位于中高端，因此竞争肯定会异常惨烈。

　　大河楼市网记者：有没有好的办法来控制局面？

　　尚伟：对于“房价高”，大多是中低收入者的看法，对于一些中产阶级和高收入者，说“房价高”他们并不一定买账。但中国有大概70%以上的中低收入者，靠压制房价来解决他们的住房问题简直是不可能完成的任务。就算房价再低，一些月收入千元的工薪阶层也是很难买得起房子的。所以，中国政府有必要也有义务对中低收入者提供廉租房与经济适用房。
    个人认为，其一，政府应明确私人商品房市场和低收入者住房保障体系中的不同定位。其二，政府应尽可能地减少干预商品房市场。经济层面的问题实际上不能和道德层面的问题放在一起谈，作为开发商，当他们拿出资金以“天价”买地时，就注定在这上面建筑起来的商品，不会“低档”。如果要求他们建造出满足一般消费能力的购房者的住房需求，似乎有些为难。实际上，“70，90”政策非常好，如果能执行到位，应该能解决一些问题。
    另外，规划部门可以尝试适当放开容积率的方法。容积率提高，单位土地上的房子面积会增加，假以时日，房子的供应总量肯定会有大幅的上升，这样，房价也许会受到抑制。土地价格这么贵，如果再在容积率上要求太严，实际则是对土地资源的变相浪费。
楼价相关因素复杂多样，但不可能没有边界，无论开发企业还是消费者都要谨慎对待，防范风险。价格会无限上涨的心理预期对供求双方都是有害的。

　　大河楼市网记者：以您的经验，目前市场局势下如何做好产品的适应性开发呢？

　　尚伟：从房地产目前的发展情况来看，要在高位战中取得一席之地，我个人建议，企业可以多多关注以下几点：
　　产品创新:　在房产产品面对政策挤压时，创新是最好的生命延续之路，也是企业赢得市场的最好通路。“细分再细分”，是户型革命的大趋势，在认识到这一点后，很多开发商、地产代理都在公司内引入“产品研发部”，以此作为研究客群需求、拓展市场的补充要素。对户型创新而言，其标准就是“有生命力的”，如此才能适应市场需求，或引导客群需要。因为人们的生活需求和追求在逐步提升，只有户型跟上时代潮流，才不至于被市场淘汰，所谓的理想户型，其实就是最大限度的满足居住者显性或隐性需求的户型。

　　 产品结构:　随着新政的实施，90平方米以下中小户型将大量入市。这个时候，市场会形成阶梯消费，多半项目的多半产品的客群定位将面向中低收入者。于是，客群导向因素将在产品研发中占到重要导向，于是市场上出现了众多90平方小三房，60—70平方小两房，来满足普通两口或三口之家的需求。从市场个案来看，这种“小户型”产品只要设计相对合理，还是相当畅销的。

　　产品功能:　在此类中小户型设计过程中，面积的缩小不应该以牺牲居住功能为代价，而是应以空间面积内户型的合理化、实用化、功能人性化为主旨，采用“简约里的多维空间”为的理念，不断拓展单位面积内的产品功能，使其尽可能的充分利用，变得多元、多位。

　　开发模式:　一个企业在开发模式上的变化和选择，实际上反映了开发企业对行业机会的理解，在市场发展速度异常之快的今天，一个甚小的策略偏差就会成为企业长期发展的绊脚石。另一方面，过于长远的计划也会影响企业的现金积累，从而丧失在行业再次投资、积累做大的机会。因此紧抓适时的入市机遇、阶段性的策略制定，将是企业在“蓝海战略”中的制胜法宝，太长远的企业战略非但不会让企业快速成长，还会对企业造成负累，其出色的“短板”操作，反而使企业成为“小步快跑”中的胜者。

　　品牌积累:　就是市场而言，第一批被淘汰的企业一般都是“既无品牌，也无市场”的。在今天，当产品遇到政策限制，有待于市场的严峻考验时，品牌的力量也就显得越发重要了。一个有力的品牌可以成就一片荒芜的地块，点亮一个淡出的区域。在区域市场风险较大时，品牌是成就新品的最有力的支撑。企业运作时，无论是项目初期定位，还是后期营销推广，每一个环节都是企业积累品牌的过程，把控好产品价值与品牌价值的天平，将其形成一个价值的良性互增链，对后期开发和抵御市场风险都是一种较为有力的通路。

　　虽然市场的激战愈演愈烈，行业淘汰率在大幅提升，但从另一方面而言，这正是对开发企业综合能力和外脑公司的一种考验，做好产品的内部突破，提升产品的市场适应性，将是企业突出重围的实力见证。