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| 现 场 直 播 信 息 |
| 【大河楼市网】 今天论坛大河楼市网直播，到此告一段落，感谢你的关注、支持和参与。 [2006-3-31 17:02:00] |
| 【论坛主持人】 感谢顾秘书长精采的分析，我们即将结束一天的论坛，感谢各位光临此次论坛，也感谢各位专家做的比较深入的分析。中国人民大学房地产管理培训中心，新的一期的MBA班会在5月份开办，欢迎大家加入到我们新一期的课程中来。谢谢大家。 [2006-3-31 16:59:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 有的还采取资本联盟，这种融资环境，实际上促使我们的中小企业以各种形式联合起来，解决自身的融资问题。总的来说我觉得2005年的房地产市场仍然是一个需求很旺的市场，自主型需求和投资型需求在这样的环境下肯定还会出现，而且整个的发展态势是从沿海往中西部市场发展。现在是中部崛起，归根到底我们希望中国的房地产市场保持平稳健康的发展，融资和土地供应是很重要的方面。 谢谢大家。 [2006-3-31 16:58:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 今天讲了一些困难，但是我希望总体上2006年房地产金融能够破局，比如说基金的开发，比如说REITs（房地产投资信托基金），能够从大的金融环境上得到改善，第二在没有改善之前我们应该通过各种渠道去获取，到现在为止，房地产资金来源当中，银行的贷款只占到总量的14.4%。也就是说现在的开发商对银行贷款的依赖程度已经下降了，已经和国际水平差不多说明我们的开发商也在通过各种渠道来解决融资问题，现在最困难的是中小企业，拿地的时候，投入很大，搞不起，现在是联合起来一起拿地，把筷子绑在一起，跟大公司比。恐怕也用个办法，才能把企业的资本金做大。 [2006-3-31 16:58:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 有一大批主力店跟着。搞一个项目应该有什么样的设计、规划、定位和钱，未来的客户和商家都准备好了，才能够下手搞ShooppingMall，但是还是要搞，因为已经找到了方法。 [2006-3-31 16:58:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 现在大家都想到海外进行融资，希望和海外的REITs和基金公司合作，但是谈何容易。首先要考虑到这些公司是为了赚钱，特别要强调安全性和流动性，你回报再高它不信心你，它必须看到确实的回报。有人告诉我，海外的基金绝对不会是雪中送炭，他需要好的平台进行合作，你现在跟别人谈，肯定失败，不要在你需要钱的时候再去找它，不行，也不要在你还没有准备好的时候，跟人家谈，你肯定会吃亏。不要轻易答应一定的回报。 其实海外基金的工作人员都是高工资，都是专门搞房地产基金的专业人才，他们的经验比我们丰富得多。我们只有拿大城市里的大公司，大公司里的大项目，才能跟它们谈成。一方面我们争取多种渠道进行融资，比如说大连万达王健林，专门搞商业购物，从失败当中找到了经验，给大家解剖自己，贡献社会，自己搞ShoppingMall，因为它后面有基金的支持，它可以通过REITs 的形式进行上市。 [2006-3-31 16:56:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 为什么海外基金如此看好中国房地产市场，这是必然的。是因为他们看好了中国房地产市场的回报率，现在世界上资金回报率大概在4%左右，而购买中国的商业性物业回报率通常会达到8%，9%甚至10%。最后在这个过程中外国的投资者得到了好处，很多很好的物业都被他们选走了。为什么中国的物业不能让中国人自己来投资，而让外国人来投资，这多可惜。所以我们呼吁尽快开发中国的REITs，让中国人投资物业，让中国人得到投资回报。有些海外的基金也开始进入中国的房地产市场，它们看上了一些好的公司和项目跟它合作。 比如说上海复地，上海的世贸集团，准备入股一些名品牌的企业，和中国的开发商共同开发中国的房地产市场。因为海外基金到中国来也非常谨慎，他必须了解你，这需要过程。许多公司就通过REITs 的办法，购买收益性物业来实现它的回报，慢慢逐步扩大到跟你一起来搞开发公司，大概是这样的一个态势。 [2006-3-31 16:55:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 我们请过一位美国金融专家，只讲房地产金融，因为它跟房地产市场密切相关，所以一定要研究透。 海外房地产基金REITs加快进入中国房地产市场意味着什么？中国企业海外融资应该如何应对？在2000年以前，有些海外的基金进来，主要是投资房地产的一些项目，但数量很少。现在海外基金进入中国，更大程度是以REITs的方式进入，购买商业物业，有稳定收益的写字楼，宾馆、商场。而国内也有通过有关机构把商场、写字楼，打包到国外去上市，获得资金的融资渠道，而且这种势头越来越猛。 [2006-3-31 16:45:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 目前整个中国的形势是，利率仍然很低，面临通货紧缩的可能，国家的CPR，只有1%，利率不可能提升。在这个时候，老百姓不如去买楼，所以现在银行的利率，仍然会导致投资者进入楼市技术投资。楼市的生存空间，扣除了营业税以后，仍然可以赚钱，所以还会投资房地产市场，这就是为什么今年的房地产市场投资仍然很旺的原因，有些地方估计还会出现泡沫。 [2006-3-31 16:44:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 格林斯潘调控美国的经济，就是利用资本杠杆，就是升息和降息。他说美国房地产是美国经济的火车头，后来随着房地产市场的过热，格林斯潘就开始升息，就是通过利率降和升来控制房地产的温度，当房地产的回报率高于资本市场利率的时候，房地产一定发展，反过来则很慢，这是一个规律。 就像刚才谈到的买房子、买股票和债券是一样的道理，如果不承认这一点，就会出现失误，一定要认识到利率是杠杆。 为什么上海的房地产在2005年度那么火爆，很大程度是因为海外热钱，认为有人民币有升值的空间，许多外汇都到中国来等待人民币升值。他们首先进入上海，因为上海的金融系统最发达，更主要的是上海的楼市正在涨价，所以他们第一炒人民币升值，第二炒楼价上涨，所以这样必然导致了上海房地产市场的需求加大。 所以说资本市场、利率、汇率对房地产市场有非常密切的关系。 |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 下面我再讲几点分析和展望。 第一点，我认为对房地产金融风险的看法，站在房地产行业的角度，相对而言，我国的房地产金融风险并不高，金融风险无非是来自三个方面：一个是购买者，二是由投资者产生的风险，第三是金融机构本身管理不善产生的风险。实际上中国的房地产个贷是优良的资产，现在全世界都在抢，质量很高的，中国也是这样的。尽管有风险，但是也不是像想象的那么高，特别是现在，银监会加强对房地产资金的要求。所以应当继续加强对房地产的金融支持，保持稳定的金融支持。 第二点，要深入研究房地产金融对房地产资本市场利率变化跟楼市的关系。房地产金融跟房地产市场关系非常密切，资本市场的利率，跟房地产市场关系比较密切，美国的资本市场的变化直接影响到房地产市场的变化，美国的资本市场的利率，比如说十年的长期利率处于低潮的时候，都是房地产发展最快的时候，而利率攀高的时候，是房地产发展最慢的时候。道理很简单，如果利率很低，大量的资本可以用到房地产项目上，促进房地产业发展，因为资金成本很低，而房地产回报率是比较稳定，只要回报率高于资本市场的利率，必然促使房地产市场发展很快。反过来说，利率很高低于回报率，房地产市场肯定发展不起来。 [2006-3-31 16:41:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 如我们的基金建立起来了，REITs（房地产投资信托基金）在中国可以实现了，开发商可以通过基金和REITs（房地产投资信托基金）获得融资，受阻问题就可以解决了，我们现在正处在一个最紧张，最关键的时期，如果国家下一步可以把经济改革加快的话，房地产改革就不应该存在问题。 [2006-3-31 16:39:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 现在老百姓需求会拉高房价，房地产泡沫出现在上海和杭州，因为在那里富起来的人没有投资的渠道，加剧了供不应求，导致了房价的上升和泡沫的产生，反过来如果有多种的投资市场，有多种的选择，就减轻了房地产市场供不应求的压力。减轻了房价推高的压力。一个健康的房地产市场，应该主要靠物业收益来得到好处，比如说REITs，现在国外的REITs进入中国，主要是购买商业型的物业，每年保证一定的现金流，然后分给REITs的投资者。 而现在我们主要是通过房价涨价来提高，来收益，这就给楼市造成了很大的风险，同样的泡沫出现在英国、美国，台湾和日本为什么每次出现泡沫，就象银行倒闭，很严重。而美国、英国自身就化解了，一定程度上这同金融体制有关系，人家的基金发展得比亚洲国家发展得好。 [2006-3-31 16:38:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 最近看了一个资料，现在的存贷差，20万的存款，是9万亿的存贷差，有人算过一笔帐在1997年的时候，每一百块存款当中有九块钱没有借出去，现在每一百块当中有47块钱没有借出去。银行作为经营人民币的的公司，没有周转，对于银行是一个很大的问题。所以现在推高了超额的储蓄率，这是当代金融界存在的问题。由于中央的政策的限制，为了防范风险它们只好不借，但是现在其也在松动。去年建设银行给各地搜集了七千多万的人民币贷款。 明年我们要全面开放，几家商业银行都在股份化，外国资本进来了，它们进入银行以后一定要把银行搞活，因为要赚钱，所以这个态势有利于房地产融资，有利于解决错位问题和受阻问题。当然寄希望能够通过基金的建立，通过REITs在中国本土能够落户，使老百姓找到投资的渠道。 |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 另外一个问题是房地产融资的不畅通。个人投资富起来的老百姓，想投资很难找到从银行以外的投资渠道，老百姓除了把钱存银行，很难找到其他的更新的投资渠道，开发商要融资找不到除银行以外的融资渠道，这些钱在银行那里受阻了。 [2006-3-31 16:34:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 另外二级市场没有发育起来，刚开始试点。而美国的房地产抵押贷款是最发达的，1988年去美国考察，两周内有一半时间是考察房地产融资，第一次听说还有融资、二级市场等，后来看了许多资料，终于弄明白什么叫二级市场，但是没有实践，只是听别人在讲。二级市场是好东西，但需要很多机构和机制来完成。 目前国家已批准建设银行搞房地产抵押贷款证券化，通过证券化把银行的风险缓解，把大家投资的钱收集过来，进一步扩大融资范围。 |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 所以过去一年实际上超过了过去七年做的事情，有些人没有办法开始借高利贷，到典当铺，和有钱人合作，最开始以股权的形式，再以债券的形式合作，两年以后股权回收，给一定的股权回报。正规的还是非正规的，地上的或是地下的，合法的或非法的都在搞，中国的房地产融资状况目前就是这样。希望正规融资渠道的开发，从而促进房地产行业健康发展，这也是房地产行业、金融业共同发展的必由之路。 [2006-3-31 16:28:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 还有海外的REITs进入中国市场，影响很大，但是我们搞不懂，因为我们以前没有这样的基金。所以我们都在寻求融资渠道的创新，房地产新政以后房地产企业的第一要务已经明显变为了金融，房地产融资是房地产企业的第一要务过去是拿地，拿到地银行就贷钱，但是现在拿了地银行也不一定贷钱。所以我们的房地产企业，正在寻找自己的门路，千方百计融资，这种也是好事。因为我们开始动脑筋想办法，通过企业债券、股权融资、信托基金等等来融资。 [2006-3-31 16:24:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 1993年暂停房地产股票上市，1999年开始解决问题，逐步解冻，2002年上市的房产企业大概只有42家，筹资总额也只有3.3亿，占全国房地产资金来源不到0.5%。但是很多的房地产公司还在不断地努力，债券融资持续萎缩，1992年的时候，海南做过几个债券，融资1亿多人民币，但是后来由于出现了海南房地产泡沫。 1999年以后，债券在房地产整个资金里了只占到了0.2%，现在不到0.01%，产业发展基金现在几易起稿都没有出来，因为以信托基金的形式来融资，国家非常谨慎，从今年开始有两个基金开始试点，一个是天津滨海新区开发做的基金，另外一个基金是海峡西岸搞的基金。希望试点成功，产业发展积极方案能够出台，从而拓宽房地产行业融资渠道。实际上它是一个很好的融资渠道，所以我们呼吁赶快出台产业发展基金。 [2006-3-31 16:23:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 这次国八条，就在上海、杭州出现泡沫的时候，必然要加强监管，收紧银根，所以房地产处在一种非常关键的阶段，因为房地产金融的信贷相对滞后，中国现在房地产金融最大的瓶颈是融资渠道、市场结构单一，融资主要靠银行，是靠银行支撑整个房地产。信托融资发展迅速快，但是规模很小，特别是在去年212号文件出台以后迅速下降。 从信托那里可以借到钱，后来听说信托也有风险，也必须要四证齐全，这一下信托的获利就不存在了。 02年大概有22个信托计划，03年66个，05年70多个投资到房地产，9月份就出台了212号文件，指出信托里也存在着风险。也就是说信托融资和银行融资是一样的条件。股市融资虽然也所增加，但是困难重重。房地产资金来源中，股市的来源，房地产所有股，每年的统计报表，股市对房地产资金来源的比例也就是1%左右。 [2006-3-31 16:20:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 98年以后，房地产业和银行之间，开始进入了蜜月状态，因为谁都离不开谁，银行后来发现，这一对谈恋爱的对象有问题，八字不配，因为银行的贷款讲究安全性，而房地产的贷款缺少安全性。银行收集起来的存款都是短期的，而房地产贷款是长期的，所以这里存在着短期和长期的矛盾，流动性和安全性比较差的矛盾，再加上香港、日本和台湾，金融危机以后对信贷的影响，所以央行作为商业银行的婆婆，特别是对各商业银行的房地产贷款加强了监管力度。它们对楼市当中的风吹草动，比我们建设部门和房地产行业还敏感，因为是借它的钱，出了问题是它负责，这是因为中国金融改革比较滞后，本身的不良资产比较高，所以必然要加强金融监管。 [2006-3-31 16:18:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 个贷发展是百分之百，平均每年翻番，记得1997年的时候，全国个人住房抵押贷款不到两百亿，到去年年底的时候，住房抵押贷款达到了1.84万亿元，而房地产开发贷款是0.93万亿元，两者加在一起是2.77万亿元，占整个银行贷款总额的13.4%。尽管这个比例比起世界各国来说，不算高，但是我们的发展速度是惊人的。我们的房地产贷款速度是普通贷款增长速度的两倍，个贷就不用说了。 世界上的房地产金融是这样的情况，在银行发放贷款是两个三七开，一个是有30%贷给了房地产业，70%贷给了其他行业，现在是13.4%远远低于30%，因为大量的农村没有搞房贷，这个比例不算高，我认为银行贷款还在安全的范围里。第二是贷给房地产产业的贷款中个贷占30%，房贷占70%，现在的比例也是合适的。也就是说房地产业之所以有今天高速的发展，离不开银行的支持。 [2006-3-31 16:17:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 回顾一下，现在房地产开发资金中60%左右来源于银行，1998年房改方案刚刚起草完的时候，有一个让我做一个课题报告，对未来房地产金融做预测，现在看来这个预测完全失败了，因为房改以后，对房地产金融的发展我们没有概念，只是凭自己想象。因为谁都不想不到中国的房地产金融在房改以后会获得如此大的发展，其一房地产开发贷款，从98年以后每年以25%的平均速度发展，应该是高速发展和房地产增长速度是同步的。 [2006-3-31 16:14:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 刚才我说，中国房地产金融，房地产市场的启动和发展，关键在土地，冷热在金融。 几年前我对中国房地产的发展举了一个例子，就好像一个巨型飞机，进入高空快速地飞翔，靠得是两架发动机一个燃料库，发动机之一是房改，之二是地改，如果没有房改和地改，中国的房地产没有进入市场经济，这架飞机就不存在，有了房改和地改，使我们的房地产有了一个快速发展的基础，老百姓能够买房，土地进入市场，但是这两架发动机必须有充分的燃料库，就是金融支持，中国的房地产金融主要是银行。 [2006-3-31 16:14:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 这是我想对宏观调控、国八条、新政的一些认识，供大家参考，通过这些认识也得到一些启示，如何看待各地的房地产发展，房地产市场存在什么样的发展状态，结论是冷热在调控，关键在统一。 上午有两位美国专家介绍了美国情况，他们可能从房地产金融基本面做了介绍，我想用自己的方式来对房地产金融讲一些个人的认识。 [2006-3-31 16:13:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 我们发现，现在人们已经清醒地感觉到，买房等等是储蓄，一种很风险的储蓄，买房等于是买股票，等于是买证券，等于是存银行。人们发现，富起来的人，因为经济发展很快，一部分人先富起来了，但是他们没有去投资，他们买股票。股市和楼市是翘翘板的关系，国外是这样中国也是这样。 老百姓缺少投资渠道，发现唯一的好的渠道就是买房子，这种投资必然影响房地产市场的发展。最近我看到过一篇材料，银行资金过剩间接导致了房地产的发展。我们现在意识到，国外许多国家调控房地产市场都是用金融杠杆来调控市场，通过这一段的国八条使我们意识到房地产的投资功能，我们如何来看待他的投资功能，如何来控制他的投资功能，显得非常重要。 [2006-3-31 16:12:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 通过宏观调控更加意识到住宅消费品的性质，必须满足人们享有适当的住房，政府在社会保障上应该有更多的作为。我在向人大汇报的时候，我说关键要解决社会保障问题，经济型住房怎么样加大力度规范好？因为它需要政策的保证，我们在实施的过程中有许多还没有跟上。它跟我们房地产市场关系紧密，是连在一起的。 第二个功能就是商品房的投资品的功能。房地产市场既要满足消费需求，要满足投资需求，我们刚刚开发房地产的时候，人们对这个方面一无所知。上海楼市出现了泡沫，杭州楼市出现泡沫，都是投资需求的反应，在任何一个国家的房地产市场上，都有投资需求，没有投资需求反而不正常了，关键是如何看待和把握投资需求，如何满足和控制投资需求。因为它关乎到宏观经济运营当中是否健康的问题。 [2006-3-31 16:11:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 但是由于价格上涨比较快，大家对住房的意见比较大，一是贫富差距拉开，二是解决经济适用房比较难。这使我们意识到住房的社会保障功能非常重要，作为消费品，必需讲功能，一个国家必须要解决人人享有适当住房，必须大力发展社会保障体系，但是我们这一点做得不够，经济型适用住房的规模占整个投资规模只占到了2-3%。 地方政府对这个方面关注的力度不够，这就造成了现在为什么一开人大会议，首先反应的就是住房问题。 今年两会上提出的三个问题，都是社会保障问题，这是经济发展所必须的，人们现在有钱存银行，消费拉动不起来，因为缺少社会保障体系，人们把钱留到那里，要养老，要看病，要准备买房。为什么那些老外有了钱就出去旅游，因为他们即使没有钱，也有社会保障。而我们，特别是年龄稍大一些的人，更要考虑后顾之忧，有了社会保障消费就自然起来了，大家买房会比较积极。 [2006-3-31 16:10:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 有三种功能，第一是商品房的消费功能，它是最大的必需品，满足人们的深层需求，享受需求和发展需求。我们过去总体解决的是生存需求，有房住有可以了。现在进入了二次置业，三次置业的阶段。有的人开始研究发展需求，有的人还在为生存需求为奔波，因为市场经济必然产生了贫富差距，那些中等收入家庭以上的问题都不大而中低收入家庭，解决不了生存问题，对房价上涨快必然反应出很大的意见，也就是说住房问题是关乎国计民生，关乎到和谐社会，联合国之所以提出人人享用适当的住房。 [2006-3-31 16:08:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 这两种市场不一样，前者供求关系很难掌控，后者比较容易掌控。河南人都希望到郑州来，楼市不兴旺不可能，需求很大，市场可能对市外的需求不是很多，没有充分考虑到，就会造成供不应求。上海的楼市是全中国、全世界的楼市，北京需求也旺，在陕西挖掘了煤赚了钱到北京买楼把这些朝南的房子全要了，买下来再说，因为他认为买楼是增值和保值的，郑州也是这样的，这几年赚了钱的人，谁不想在省会买房子呢？ 这跟炒楼有关系，但是不一定跟政策有关，比如说浦东高档商品房交营业税，算下来以后，可能房价的增幅比营业税还要高，我买了再说。这就是楼市在各地的不同反应。讲到这里，我们对新政，对房地产市场有一些认识，今天我们站在这个高度来看一下中国房地产市场，因为过去几年在房地产市场快速发展的过程中，老板就是拿地，结欠，盖楼，卖房，赚钱，政府也是匹敌，土地出让，通过财税收入，赚点儿钱，搞城市建设，搞政绩，这不应该跟政绩挂钩，到底房地产市场是什么？我们从经济角度想的不是很多。风浪起来了以后，人们发现，开到海里以后，不准备好帆，颠簸会非常厉害，这就引发了人们来重新审视房地产。 [2006-3-31 16:06:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 在一个阶段调控了后，发生了变化，但是供不应求的状况没有改变，随着国八条政策释放了以后，仍然保持供不应求仍然上涨很快，本来供不应求是由于炒楼引起的，现在把炒楼去了以后，就变成了供大于求。本该是供不应求，不是因为炒楼炒起来的，宏观调控以后，不会受到影响，中国的城市可以分为量大类，一类是以当地需求为主的城市，一类是有很多成分上是市外非地居民的需求。比如说上海、青岛、大连，比如说东北的长春和哈尔滨，甚至广州，都主要以当地需求为主的市场。 [2006-3-31 16:05:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 今年二月份的普通商品房的价格，涨幅最快的第一是大连，第二青岛，是第三个是深圳，如何来理解这样的情况？有的城市对房地产进行调控，变成了房地产没有效果，分析一下原因： 国八条主要是要遏制房地产炒楼的需求，如果这些城市没有炒楼的需求，调控没有起太大的作用，决定这个地方房价升和降的因素还是需和供之间的关系，本来是供不应求 [2006-3-31 15:58:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 从目前情况来看，上海和杭州的楼市刚刚才有回暖的意识，还是很紧张。郑州的楼市，应该说已经进入了正常状态。 房价的变化也不同，总体来说，全国的房价涨势回落，增幅回落，上海、杭州、南京等地的房价，从今年二月份情况来看环比下降了，上海环比下降了1%、2%，也就是稳中有降。还有的一些城市不仅没有稳中有降，而且是比较大幅度的上升。比如说刚才说到的北京楼价，去年涨了19.2，深圳的楼价超过了20%，广州的楼价去年涨了10%左右。 [2006-3-31 15:57:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 国八条的初衷是稳定住房价格，但各地的媒体和社会舆论都理解成为降低住房价格，大家都在等着降价，这样产生了大家期待消费，观望现象很严重。从而导致了成交量的下降，最多的就是上海和杭州，曾经下降了80%，北京的成交量下降了50%，广州根本没有泡沫的地方，成交量下进了20%。过了一段时间，大家发现房价还在涨，开始逐步买房，成交量开始恢复，表现也不一样，也有地方两三个月就恢复正常了，也有的地方半年恢复正常，从全国来看，去年年底楼市已经回暖了 [2006-3-31 15:56:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 上海的楼市受了风浪的颠簸，经受了考验，有些人呕吐了，扬州的楼市已经进入航程了，我们开封的楼市也进入了航程了。在这当中有什么变化呢？“国八条”出台以后，对各地的楼市也有很大的作用。或者说从各地不同的楼市，用同一种政策去调控，必然会收到不同的反映。 一个就是在 “新政”下各城市的商品房的成交量变化产生了不同。 把中国的楼市分为三种情形；一种是预热，比如说开封。还没有完全热起来。还许多达到郑州正热的情况。销售很好，财政收入也很好，第三种是过热，长三角地区，上海杭州地区过热。这三种不同的热，在同一种政策下面，我们发现这种热的表现不一样。 [2006-3-31 15:53:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 通过这个房地产新政，楼市的差别性，新的问题出现，我在全国人大常委会财经委汇报的时候特别阐释，北京的楼市只代表北京，上海的楼市只代表上海、河南的楼市只代表河南、郑州的楼市只代表郑州。只有加在一起才是全中国楼市的代表。 房地产市场跟其他市场不同的就是区域性市场。用我们几个地区的地名来描述中国的楼市的差异，我说有的地方楼市刚刚杨帆启航，那是扬州；有的地方楼市已经进入了航程，那是杭州，但是有些地方的楼市已经出了海，那是上海；走的最快。还有的楼市刚刚开封，那是我们的河南。当然还有楼市在难免显得很安静，那是安宁，更有些楼市是路很长，那是西藏。现在通过这几年的时间，楼市发生变化，因为我们郑州的的话说，郑州郑州，正在热的州，就是郑州。 [2006-3-31 15:52:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 总体来说，并没有出现他说的那种情况。北京楼价下降30%，他更是离谱。北京楼价不仅没有降1%，而且升了19.2%。有些专家说降，那是他不了解中国楼市的情况，或者说我们的调控是比较及时的。特别对全国而言，及时采取了择优启动的方式，切实的操作。上海的楼市应该说调控也是不算晚，当然如果提前半年，楼市发展不会出现刚才说的疯长的情况。从整个态势来看，中国的楼市在调控当中，求得平稳这是05年的发展态势。 [2006-3-31 15:50:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 从全国来看，房地产的“新政”总体上是成功的，没有出现大起大落。有专家去年说了一句话。说上海的楼价要下降50%，北京的楼价要下降30%，当然他的话是失败的。上海楼价去年、前年年底到去年年底降价4.9%，因为上海楼价从2005年一季度涨的太快了，以至于1-3、4月份涨的还快，实际情况是上海的楼市从5、6月份开始逐月逐月下降，楼价一个月一个月下降，降到12月的时候，还没降到前年的水平。市中心还没有降，郊区降了12%。 [2006-3-31 15:50:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 2004、2005年房地产房价疯长，人们抢到房子就象抢钱一样。因为房价涨得很快。举个例子，一栋房子只有100套，5千人排队。一个购房券就是钱，少说是10万，上海房价又是高房价，有首付就炒。我有一个同学，他原来买的房子每平方米是11000元，不到一年时间，22000元，这种情形好象是市场泡沫，这对国民经济带来了影响，特别是金融方面的影响，我在上海两位朋友跟我讲了房地产泡沫问题。 给金融带来很大威胁，一旦泡沫破灭，不良资产出现，房价下跌，赖帐、坏帐都出来了。基于这样的认识，对新政应该有好的认识。 刚开始有些说上海得病全国吃药。现在少数的上海朋友在议论，如果不搞的话，我们现在还很好过，意思是上海房子不好卖，上海面临很大的困境，今年是最困难的一年。资金流断裂，房子卖不出去。向银行借的钱要还，怎么办？面临死亡也好，这必然会影响整个楼市。但现在看来，宏观调控没有出现大起大落，就上海的楼市也没有大起大落，全部都是平稳。 [2006-3-31 15:45:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 在国外也是这样。房地产拉动了不少行业。现在的进城50%农民是盖房子的，是为房地产的服务的。有些地方财政（长三角）房价下来以后，马上就失业了。但是搞不好就会损害经济发展的一匹狼。过去香港、台湾房地产、日本房地产泡沫对国民经济的影响很大。所以在经济发展当中，在房地产快速发展的过程当中，要看到它的泡沫产生的影响。 [2006-3-31 15:41:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 简单地说，过去全面启动使房地产成为国民经济的支柱产业，现在择优启动是促进房地产业健康发展。 在五六年前房地产有三把火、一匹马。一把火。冬天里一把火，因为房地产业既可以从投资角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长。现在他继续拉动国民经济的增长，今后还会拉动国民经济的增长。 [2006-3-31 15:39:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 特别是投资需求会在一定时候会产生问题，应该看到，通过新政出台以后整个市场形势、整个产业形势发生了变化，国家在整个新的环境下面，启动住房消费，要是消费成为经济增长的主要动力，而过去几年的国家经济发展，主要依靠投资性的增长。 依靠出口的大量的责任，来把持GDP当然消费也是其中之一，但是消费增长不是很快，投资增长太快了。为了使市场经济不要产生更大的过剩。GDP仍然要保持8%-9%的速度，怎么办？所以必须进行房地产新政出台。今后市场应该还是进一步启动择优启动。 [2006-3-31 15:38:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 我参加房改方案的起草，当时十几年二十几年。我跟我的同事说，什么样的房改方式成功的？把老百姓口袋的钱掏出来买房才是成功的。如果老百姓不掏钱买房，我们房地产有今天得市场吗？如果还是国家补贴，不可能会出现今天这个局面。所以现在反思改革，这是应该的。反思我们在改革当中有哪些不足需要改进。没有房改就没有今天的房地产市场。这一点应该充分考虑到。 房改是不是全面启动住房消费，全面启动买放五市场，但是发现，在新的房改政策新的房地产新政里面，把这个全面启动变成了择优启动。选择好的启动，因为在所有消费当中，在所有需求当中，有优良的需求也有不优良的需求，优良的需求是老百姓自住的需求，因为这是市场持续健康发展的趋势。还有一些需求是会出现问题的，比如投机需求。 [2006-3-31 15:37:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 顺便讲一下，两会期间，重点是上学、看病、住房。由于我们在医疗改革方面存在一些问题，教育改革方面存在一些问题，有一些学者对民间医改教育方面的议论，把民间医改、教改和房改的议论总结为三句话，第一房改“把您的钱包掏空”，第二句话，“教改把两老逼疯”，第三句话“医改把你早点儿送走”。当然这话讽刺的太厉害。表达了一种新生，我不想对于这三句话全面进行评论，但是我想对房改进行评价，他讽议是想批评房改成功。房改让老百姓买不起房子，把老百姓的钱包掏空了。其实我们仔细地分析分析，他这话讲对了，也讲的不对了。既有对的也有不对的。对的是老白欣是把钱包掏空了，甚至有些人还欠债。再想想，他的本意是批评房改，实际上是错误的。 但是钱包掏空以后，这个钱由货币变成实物了。没有损失掉。改善了住房条件了，享受了，住房成为生存资产。大家都买了房，拉动了经济增长，发展了房地产业，更看到了买了房子以后，这个房子在保值、增值。 [2006-3-31 15:37:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 那么房地产产业一下子成为国民经济的支柱产业，房地产贡献GDP增长值当中占了1/4的份额。房地产对国民经济的贡献很大。国家从房地产发展当中得到的大量的好处，地方政府税收差不多30%、40%、50%得到的收益。大家住房环境得到了改善。老百姓从居者有其屋变成居者优其屋的状况。 [2006-3-31 15:35:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 第二，全面启动与择优启动。回顾一下房地产市场发展，从1998年房地产进入快速发展轨道，是由于出台了房改新政策，住房制度改革从过去的实物分配变成老百姓排队买房。 房地产市场火爆提前。为了使中国房地产业成为国民经济的支柱产业，国家出台的一系列的政策，鼓励大家买房，是一种全面启动房地产市场的环境。包括我们的契税一降再降，原来3.6%，现在降到1.5%，上海的契税降到0.75%，贷款期限拉长，贷款利率优惠等措施都是启动房地产市场。不管是谁只要买房，都鼓励。不管是炒房还是自住都鼓励，摆出全面启动房地产市场行业的快轨道。 [2006-3-31 15:35:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 一方面继续控制固定资产投资增长速度，控制房地产投资增长速度；一方面控制需求增长速度。最后结果是2005年房地产投资开发增长速度19.8%，比起2004年28.1%下降了8.3个百分点。投资增长速度放慢，比起2003年29.7%下降差不多10个百分点。应该说方面投资增长速度放慢为全国的固定资产投资作出了贡献，也为中国投资增长速度也作出了贡献。 2004年我们全国的竣工面积增长只有2.1%，但是2005年达到14.9%，一方面加快了竣工增长速度。 [2006-3-31 15:32:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 在05年国八条出台以后，我们采取双向调控措施，一方面继续调控房地产供应增长速度；另一方面调控房地产需求增长速度，现在看起来房地产调控是获得成功的。 全国房价增长速度从2004年14-15%下降到2005年增长7.5%。这个增长速度可以接受的。因为它低于GDP的9.9%增长速度，也低于人均可支配收入6%的增长速度。房价涨的慢于社会增长速度，社会就可以接受了。大家认为双向调控取得成功了。 至于如何进行双向调控，我们发现供应与需求之间保持一个比较平稳的状态，如何来调控需求的增长？主要是发现房价涨的最快的地区是长三角，长三角地区房价涨的快主要原因是炒价，有许多虚无需求，投资者需求，炒楼需求。使过旺的需求虚火压下来，还有拆迁带来的需求，全国控制收入需求。 [2006-3-31 15:31:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 如何使我们的房价平稳下抬，一个是扩大供应，不能放慢投资增长速度，那么和需求关系的之间的平衡，因为市场规律就是供求规律，房价是与供求有系的局面。但是我们需要固定资产投资规模继续控制，继续房地产增长速度继续控制。 [2006-3-31 15:26:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 现在看起来主要是需求太旺了，这是相对供应而说的，如果供应很旺，需求也很旺，房价不会上涨太快，这和我们国民经济进行调控，当时对房地产的着力有关系。因为2004年的宏观调控主要是控制投资增长速度，也就是放慢固定资产投资增长速度、放慢房地产增长的速度、放慢房地产供应的增长速度，也就是说对宏观调控主要是控制供应速度。但是我们需求很旺，这样的情况下，主要是单方面的供应导致了供求关系的紧张，导致了房价上涨过快。 如何使我们的房价平稳下台，一个是扩大供应，不能放慢投资增长速度，那么和需求关系的之间的平衡，因为市场规律就是供求规律，房价是与供求有系的局面。但是我们需要固定资产投资规模继续控制，继续房地产增长速度继续控制。 [2006-3-31 15:26:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 我谈几点： 第一单向调控与双向调控。这是针对2004、2005年两年房地产市场的情况决定的。大家知道，2005年去年两会，讨论最焦点的第一个是房价问题，所以两会以后，国务院就出台了“国八条”。今年的两会大家看到，据我的看法有三个重点，第一是上学难； 第二是看病贵 第三是房价高。实际上这个问题就表明了无论是看病、上学和住宅问题，都是民生问题。现在老百姓更讲究的是民生问题，如何解决民生问题，的确是现在国家安定和谐的重要问题。单向调控和双向调控，我们回顾一下2004年房地产市场，全国数据是14.4%15.5%这样的上升幅度远比2003年以前3%、4%的速度明显提高了。 所以全国普遍感觉房价上涨很快。为什么会出现这些？ [2006-3-31 15:26:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 前天全国人大常委会财经委员会让我去回报，因为每年要做一个形势分析，我在回报当中谈到了一个观点：房地产市场的冷热在金融，关键在土地。这是我在会上重新强调的观点，会后有些领导跟我聊，同意我的观点，一个是土地问题，一个是金融问题，还有是税收问题。当然很大程度上阻碍着房地产业的发展。因为房地产业的发展关系到全局，它既关系到民生问题，又关系到经济运营问题，房地产新政从去年国八条出台到现在已经有一年的时间，我们国家的房地产市场发生了哪些变化，我们对房地产新政有什么新的认识。所以我首先谈一下对房地产新政的再认识。 [2006-3-31 15:25:00] |
| 【中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌】 各位同行，各位朋友，大家下午好，很高兴来参加这一次房地产金融方面的论坛。我今天要讲的题目是----房地产新政与房地产金融。 [2006-3-31 15:24:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 下面我请中国房地产协会副会长兼秘书长顾老师来给大家演讲。他等于是这个行业的专家，请大家以热烈掌声欢迎顾老师演讲。 [2006-3-31 15:23:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 在下个过程中间有很多房地产研究专家都说了，更深一步组建一个现代化的具有科学治理结构的一个规范的公司。结合国内和国外的金融机构，能不能到海外去发展，到海外去成立基金公司，那么中国房地产企业怎样以股权的方式吸引更多的海外和民间资本？这也是创新。 [2006-3-31 15:23:00] |
| 【大河楼市网】 休息十分钟。 [2006-3-31 15:22:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 这堂课我简单和大家沟通到这里。 等一回顾云昌先生来给大家讲，一会再讲一些案例，和大家共同探讨房地产融资这方面的一些内容。 [2006-3-31 15:22:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 谁来做？银行来做，或者银行发起做。或者银行和几家房地产好的企业共同发起。这是一个趋势，在这之前，你是不是能有一个好的产品，共同结合一下整个社会的投资。比如说现在有很多委托贷款，这个企业有钱，他给我房地产企业，他又不放心，我交给银行，大家看好利率是12%，银行收取百分之零点几的手续费，一方面是银行的中间业务盈利一块，另一方面双方之间共同经营。下一步银行管基金。我每年拿3%管理费，我管1千亿的基金，我也是拿3%的管理费。大家说，既然他亏了，怎么办？可以亏，银行这是他的盈利模式。当他再发基金的时候，是上次给我们亏钱的银行在发。 [2006-3-31 15:21:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 有好的产品和去融通，去研究、沟通，这就是创新，出来了信托投资基金，房地产信托大家都上，风险又出来了又卡你。这意味着只有你新的才让你试，何不我们在新的方面进行尝试。假如我们郑州成立这么一个信托基金。我可以吸引国外的投资者，等于说海外的房地产公司我就有一亿八千万美元。一个房地产开发企业目前还很少，最起码成功者很少，既然已经知道单个不行，是不是更上一个层次，一个叫开发公司，一个叫投资公司，整个概念和他的投资结构不一样。有了这个平台他资金才有这个可能，当然了你还要进入这个怎么个方式和模式，这些技术问题相关的专家都可以解决。 大家知道，中国老百姓储蓄快到15万亿了。银行业不需要这些钱压到银行里，政府也不希望。都希望这些钱产生投资。中国银行已经是负债经营。 [2006-3-31 15:21:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 与其等待不如创新，创新不是一个人随便可以做的。任何的创新不是你能否做得到，是否你想做到。比如说作为我们房地产融资的创新，两个主体。一是银行机构，二是信托基金。 这里面有很多技术含量，核心就是你这个产品对人家投资者是否有吸引力，有吸引力的产品很多，你不能让手里拿的人想办法，你需要钱，你拿他的钱去挣钱，等于我们这个房地产融资渠道目前只有信托公司和房地产企业共同开发出来的。我告诉大家，未来的金融机构，包括银行、信托，不可能就房地产金融产品来努力开发，而这块的资金融通渠道创新必须靠你。 [2006-3-31 15:20:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 接下来与其我在这里等不出什么结果。也许国家政策过渡了。但是你希望国家政策马上改变？与其等待还不如自己通过其创新，去开发新的融资品种和融资平台。既然这次宏观调控决定了这各行业必须进行整合，那么就不要再顽强规避，而是主动适应去改，他要求什么？我去提升过来，去填补上。这才是真正能够迎合或者符合市场发展的领头人或者在市场中活的非常舒服、非常滋润的好的房地产综合企业。 再来这个行业也是100%要整合的。大家想想，等于说一个国民经济的支柱行业，一个能产生巨大利润的行业是不允许什么人都进入的。这么重要的一个行业，他进入的门槛要高，他的规范程度要高。也就是说他的运作实体要规范，要有实力、要有创新精神，假如说这个行业任何一个人搞了一块地，搞到了钱，也就意味着这个行业很低，以前是这样的。突然爆发的住房需求造就了这么一个机会，抓到机会就抓到了契机。但是不可能一直这样。 [2006-3-31 15:20:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 外国的投资者和中国企业打交道最怕你不透明，包括你的财务信息，你不透明，他就没底了，而上市公司这点是必须透明的。再一个大家看到，一个外国基金或者是国内基金，他不和大型公司合作，他和开发商合作，开发商已经是过了时的整个房地产企业的组织结构。你说我就是开发商，这意味着你可以开发第二个。你可以不做第二个。也就意味着作为一个整体的股份公司，或者以房地产开发为主要盈利模式，和主要悲愤的股份公司，那么他的抗风险能力他的规范运作就大大加强了。未来开发企业，如果要得到更大、或者是更容易得到外国资金的支持，将是一件很困难的事情。也就意味着你这个房地产公司必须改制，必须转型。而这种改制和转型并不是为了改制而改制，为了转型而转型，而是为了适合目前中国的房地产市场发展的需要和更多的资本和资金进入这个市场的需要，这方面是给大家讲这些。 [2006-3-31 15:19:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 资本是房地产企业未来发展的核心动态。也就意味着你的企业要生存、发展，必须与产品经营跨入资本经营。这是给大家讲的一些问题。这里写了很多，中国的房地产企业有以前的，银行资金支持性，要转变到后期型、资本型、投资型和品牌型。这里大家想想，作为房地产公司，有很多叫房地产开发公司，房地产项目公司，还有自立公司，还有大的综合房地产企业股份有限公司，哪一个规模大，哪一个更规范？上午一个学员提问题，民营资本和外国资本，要进入中国的话，他们喜欢哪些企业？是房地产公司还是房地产上市公司，当然是喜欢上市的房地产公司。万科还没有动，已经谈了很多。比如说万达，比如说华源，这些都是个上市公司。上市公司意味着有专门的证券监管部门的监管，他的运作必须规范。不然的话，不能上市，上市之后要受到谴责。 [2006-3-31 15:19:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 这是我讲的项目计划书。 接下来我要给大家讲一下，目前中国的创新融资问题。到底该怎么解决？ 这里边我给大家介绍的也就是通过这次宏观调控为契机，中国的房地产行业将发生一次更大的整合。这种整合的标志就是中国的房地产企业进入了资本时代。大家可以想，在中国，中国的房地产企业离资本最远，中国的房地产企业家资本运营知识懂得相对少。为什么？我有了钱就能挣钱，凭什么考虑那些东西，什么股票上市，等等没必要现成赚钱的事我不做，我要考虑哪些呢？这次产业整合最后成功的标志也就是说未来内容生存下去，而且生活的很好的房地产企业必须与资本为链条，它与你企业运作的核心，而不像以前以产品为核心。这就是房地产企业从生产经营时代，跨入了资本运营时代。如果说没有这方面的准备、没有这方面的理念，或者说没有这方面的资本扎实的做企业，那么只能是你非常艰难的生活着。你原来放大银行杠杆的功能已经不存在了。以后想获得房地产开发基金，或者说打通这个渠道，你在企业运营过程中你的核心东西是什么？是资本。 [2006-3-31 15:19:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 它拿到这个。如果是有实力的资金，他要做投资，他看不清楚你做的事情。我把这个东西交给民管会，你这种专业的大的金融机构，通过这种调查，给你的项目计划书都是属实的，这意味着下一步我们的技术超出了。 上午有学员就问，说房交会几年了，为什么到今天还没有成功案例？这种模式就是前期整个流程，我们的企业和人家的企业在理念上，在运作模式上，以及在未来风险预期上都有差别。第一步和他打交道应该拿出最基本的东西，这只是你可能持续必备的东西。没有这个对不起，那种内外资的融合只能是美好的梦想。 [2006-3-31 15:19:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 再一个就是风险的防范，如何规避风险。 如盈利模式、激励政策、风险分析和风险控制机制，这四点是我们未来在和基金或者说资金持有者打交道，想组合到一起的时候是非常重要的一点，这是一般不太愿意注意的问题 [2006-3-31 15:17:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 把风险写进计划书， 人家跟你谈判的人把风险写进去了，你和我合作，我出人、地、我出管理经验和操盘能力，你拿具体基金来，你会有什么风险，但是有一些人就说没有什么风险。盖到一半，都会出现一些问题。也就是说当合作的时候，风险有何意外事故，管理有没有激励机制，假如在你的一面又有一个实力更强的一家代替你的统共能力。你想了5个风险，我想的6个风险，这意味着他更放心了。 [2006-3-31 15:16:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 拿自己挣的钱给别人，考虑的是，比如企业赚了2个亿，也就意味着要拿出1千万给管理者做支配。没有1千万，给1个亿，只不过得到的1亿，如果说这个管理层一年拿到1个亿，大家想想，他将挣9亿，更重要的是把你的1亿和企业共同成长目标连在一起了，它可以放心地交给你干了。 这帮人挣钱，万一挣钱他自己拿走了，我利润减少了怎么办？这是外资企业和我们打交道过程中，非常注意的细节环节而且是最重要的环节。当合作的时候，这方面有没有可靠的制度保证，有没有制度创新，没有下次再谈。 还有一个可能大家觉得不太理解，那就是风险。 [2006-3-31 15:14:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 在此简单介绍一下外国人要什么样的项目计划书，这个计划书和我们想象的有多大的差别？ 我们想项目好、地段好、盈利前景好，买的人多，人家恰恰不看重这个。他要把钱给你，只能是放心的给你。 基本内容：比如说可行性分析营销，人力资源，企业什么人在运作这个项目，必须得清楚。一方面是能力，更重要的一个关心人力资源。还有一个重要原因，挣到钱了，他能得到什么？你的管理团队拿着资金来运作，盈利了这帮人得什么？有没有激励机制，甚至在谈的过程中，还有更可笑的事情出现，没有激励机制。我拿1千万，作为这个项目的激励。盈利了按股权分红，给所有的地方管理者。当然产权是我的，挣钱了他可以拿它的钱买我的股权。 写一个概要很容易，把一件事写的很烦琐，他们不看。简单的概况，上来做什么事，和谁合作，怎么合作，怎么做事齐了。半页，一页就是整个项目的概况，要做这件事，采取什么合作方式，怎么合作。 这里边可行性分析，造价、成本、建设周期等等会，还有更关心的东西，比如说盈利模式。以前经常说，但是很少和外国人谈的时候，把它作为重要的论题，这种盈利模式是有钱人非常关注的问题，通过什么样的模式挣钱，这种模式违不违规，有没有可操作性，必须清楚。 [2006-3-31 15:13:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 中国的企业包括很多企业，经常做，有的叫商务计划书或项目计划书，然而业内公认的只是一个整个项目的预期报告，给自己看，给自己的领导看，这个外国人不看。也就意味着要吸引外资，要实现整合资源优势，共同培育这个市场，开发这个市场，或者在这个市场获得盈利。资源整合的前提是必须有一个项目计划书，包含合作所要了解、解答所要房企的一切。 [2006-3-31 15:10:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 人家并不关心和你合作的第一笔是赚的50%还是80%。最感兴趣的一年赚7%-8%，但能赚10年、20年或者更长时间。 人家所想的，就是这种合作和盈利在规避风险的前提下，它的稳定性和持续性，因为这个资金成立的目标、经营的理念和投资者的要求就是这个。赚了很多，赚了之后拿钱就走人，这种就叫“找过桥”。意味着先谈判，包括民营资本、海外资本，见面后的见面礼，就是必须给一个完整的项目计划书。 [2006-3-31 15:06:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 大家可以想，要吸引资金，反过来想一下，有资金的人会怎么想？怎么会把钱给你。 海外的资金进入中国的房地产行业，进入中国的外资最先是自己做的。摩根史丹利和很多的资金看好了，作为发展商，这笔钱不是他的，这个钱是他在海外募集的。他作为金融机构根据他的品牌和能力他有权募集资金，可能是短期5年、10年，也可能就几年时间，因为他知道这个行业很赚钱。还有很多基金，不像摩根史丹利，这种大银行，对中国的行业把握市场分析以及未来的行业走势非常清楚，他只是要进入这里来，干什么？你这个行业利润高，通过资金的转移，来获取应得的利益。 大家知道，资本尤其是国际资本就是“见钱眼开，唯利是图”。 当然，见钱眼开和唯利是图必须在游戏范围内去图人家的利。大家知道，中国能源消耗巨大，能源紧缺，巴特勒不能参股，买你中石油的股票就得了。中石油估价肯定高，这样就挣了十几亿，通过这种方式，更多的私募基金是看好这个行业。我们知道，这个国家增值生产，每年的资产收益率是9%，刚刚拿到平均利润，大多数人应该拿到平均利润。外国的投资者就认为，到中国，做的不好应该拿多少资金，做的稍好应该拿多少。 [2006-3-31 15:03:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 以前接触很多企业，和民营和外企，尤其是国外基金，这种资金谈判，上来就说了，这个项目100%或者是50%的利润，好的项目、好的地段，或者说30-50%、100%问题都没有。人家就说，不可能，不做。 [2006-3-31 15:02:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 在这个基础上进一步创新，通过股东，我利益采取股权回报的方式，在保证利益的基础上，三五年之后，股权转让这方面是优惠的，保证了合理的盈利，又保证了顺利地退出，这种是不是有可能。讲这个退出，要引出的是你想要钱，相信钱到了你的手里会运作非常之好，因为我熟悉中国房地产市场的前景。但是换一个，你不做这一行，你手里拿了很多钱，你甘心把你的钱交给别人做。一上来考虑的就是怎样规避风险，既能保证盈利又能规避风险，或者说盈利放到第二位，没有风险再谈盈利。 [2006-3-31 15:01:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 你拿一个亿，我拿九个亿，项目没有问题盈利也没有问题，运营的规范性，这么多房地产企业共同成立的一家也没有问题，但这时问题又出现了，因为它是以股权方式租价的，是否可以以制度创新，签上一份内部的投资人协议，你看重的是收益，我们共同做一个每年净资产收益率。 我拿一个亿作为担保，这个方面你享有优先权，当你要退出的时候，如果是一种债务融资，大家知道因为是你借的钱，到时候要还利息，而这种方式是一种股权融资，钱是不能要回来的，这就意味着它必须转让，如果他万一找不到下家这笔钱就拿不回来了，这也是限制它进入的一个非常重要的问题。 [2006-3-31 14:50:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 上午和秘书长谈到，假如说共同成立了一个房地产投资基金，成立了之后，这一个亿专注于郑州的房地产开发，可能自己做楼盘，但是作为基金有可能我把这笔钱集中资金优势，去投入整个股东成员之一，有这么多家有实力，有经验的房地产投资公司，它对外面的资金吸引将是巨大的，可能有了这样的一个平台，就有可能找到海外的民营基金，或者讲是私募基金，这个品牌的可信度，以及盈利模式和运营目标将很可能，很适应一些大的基金进入。 这就意味着有了一个亿，而就可能吸引到五个亿以至于八个亿。一个企业能吸引到这么多资金很难。我们在和海外的同行和基金共同商讨的过程中，他们对这样的模式比单个的企业要感兴趣得多。当然，比如说首创、顺驰、万达等等这些企业有一定的品牌，他们已经开始和一些海外的投资机构，比如说摩根士丹利、高盛、美林等等，进行合作。但是我们这个模式也可以吸引到很多钱，这个模式里的大股东，是不具有真正决定权的大股东，如果这样的话，恰恰是以短期来进行运作，也就是说股权再多，也不能操盘，期盼的是未来的预期收入。 [2006-3-31 14:48:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 民营资本，温州炒房团，携大量的资金，南征北战，去炒房，大家知道任何炒作都要失败，资金上的炒作，都是要亏本的。 做地产开发的，肯定不可能打折卖房子，结果房子炒到了，以高高的价格压在手里，失败了，撤出了。结果是各个失败，而他们对这个行业还痴心不改，也意味着他们用自己的资金来炒的方式也过时了。如果再这样做，亏得会更狠，他们就要考虑了，不这样炒，换一种模式，大家想一下，熟悉这个市场，能够把市场运营好的就是房地产企业家。 炒房是为了盈利，现在这种模式破产了，亏损了，就要换一种模式，那也就意味着它的优势是资金优势，而优势就是整个对业态的把握，发展规律的分析，以及整个操作思路，这两者结合起来，它是一种绝对的资源优势互补，也就意味着结果是一加一大于二。能让民营资本找我们吗？绝对不可能，你也前也不可能这样做，他在等你能够设计出一个非常好的产品，非常合适他的。或者是股权或者是债券，这个东西需要我们在座的各位和相关的金融机构来共同设计。 [2006-3-31 14:47:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 REITs可以吸引更多的资金进入房地产行业，但前提是它的税收制度，也就是说这个基金是免税的。中国没有制定这样的条例，也没有整个的产业《基金法》没有出台。 这样，有人想集中大量的房地产企业，共同出资，以公司的方式成立，然后到香港上市，募集到600个亿，但是这个基金是以股权形式来运作，这在国外没有，但是这一做法也可以说是解决目前困境的一个选择。 [2006-3-31 14:45:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 今天我和郑州房协秘书长进行交流，共同探讨了种模式，如郑州有很多房地产企业，作为其中一家房地产企业去找民营资本和国际资本，恐怕难度都很大，因为你的品牌、规模和知名度都不是特别大。如果几家合在一起来做，百分百比一家好得多，但是几家联合以一种什么样的制度来完成，就非常难。中国的房地产企业独资超凡惯了，假如说有一个行业或者部门，能够把大家联合起来，我们共同组建一个类似于房地产开发的基金，大家知道，中国在基金法没有出台之前，REITs是不切实际的。 [2006-3-31 14:44:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 任何模式我们都不具备后面的制度基础，任何模式运作的方式和运作主体都有很大的区别，我们的运作主体，最高的时候有三万多家房地产商，有很多专业人士在这个行业里精耕细作，还有很多房地产企业有资金优势，这意味着海外成功的模式，我们都不能够照办，我们要借鉴海外的创新成功经验，与我们的实际相结合，才能够解决我们的这个难题。而我们创新的产品刚开始并不完善，但是它很实用，很能解决问题。通过一段运行，它可以被完善，还可以创新出更多的产品，我们的企业通过这些产品的不断提升，来解决融资渠道。 [2006-3-31 14:42:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 我们所有人在我们的视野里，看到的东西现在都是一样的。在我们的视野中，前面有机会，有财富，大家都同时看到了。捷足者先登，可能有的人跑得快，他们可能就得到了这个机会和财富，但是绝不是大多数人都能够得到，这个道理非常简单，假如说我们站在一排，只有我一个人比大家向前提前了办步，这个时候结果就发生了本质的变化，一是在座的各位你们视野中所能看到的我都能看到，然而在我的视线范围之内有我能够看到的而你看不到的东西。如果你同时做到这一点的话，在我能够看到的大家看不到的区域里，存在着机会和财富，我就有可能拿到，这一步就是超前意识下的创新。 今天讲就意味着未来房地产企业融资模式的创新，虽然不很贴切，但是意义可能非常相同，也就意味着谁先创新，也就把目前困扰你的难题解决掉了。 我们上午探讨了很多，中国的房地产企业融资模式是美国的、日本的、还是欧洲的，香港的。其实任何一个模式对于我们来讲都不具有参照性，中国改革开放建设的是有中国特色的社会主义，中国的房地产企业，或者房地产市场的开发，也将具备浓厚的此点 [2006-3-31 14:40:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 有的人说是为了使银行的不良贷款率下来，我们不去考虑这些问题，我们应该考虑的是怎么解决这些问题。归根到底这一次房地产行业的整合，告诉了我们，以前房地产企业的运营模式、管理模式，最重要的是我们的资金融通模式，已经寿终正寝。 如果说某些企业还用原有的理念和方式来进行抗争，结果不会好的。比如说，现在很多的房地产企业手上项目做不下去了，想融到一笔钱，可以高息拆借，可以找一个好的合作伙伴，通过银行委托贷款，甚至还想以别的方式，吸引部分资金，把这个项目挺过去，能挺过去而且你下一个项目也可能挺过去。但是你一辈子都能用这样的方式去挺吗？处在这个朝阳的行业，用这么痛苦的方式来做，你肯定享受不到行业成长性。 [2006-3-31 14:39:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 企业到了成熟期，也就意味着你要保证原有的利润，必须追加投入，反过来说你只有追加投入才能够保证你不下滑。到了衰退期你投入地越多亏得越大，意味着这个行业必须转型。 房地产行业现在正处于混进时代，也就是成长期。为什么在成长期国家还出台了很多金融政策，限制咱们？在座的各位都是企业家，这方面的问题我们不过多地讲，但是不管这些政策出台的目的是什么？ [2006-3-31 14:38:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 上午劳伦斯朗教授已经跟大家讲了，美国的REITs包括全球的REITs，它走向中国还有一段很漫长的路，国外的房地产信托基金，所从事的投资和我们目前的资金需求非常远，它们要求持有非常好的商业物业，而我们需求的是前期开发资金,这就就意味着如果你把精力集中到引进海外的房地产信托基金上，你可能付出很多，但是没有好的成果。 接下来的问题，除此以外有没有更多的热钱或者说资本，想进入这个行业。这是我们大家所关心的问题，只有它想进来，才有可能到你的手里，进行资源整合。中国的房地产行业，处于一个良好的成长期，作为产业的生命周期，大家都非常清楚，创始期，成长期，成熟期和衰败期。对于企业和行业来讲，进入了成长期意味着各种资源的贡献或者说投入，包括资金、人力等等，你的企业利润率和行业的利润率会随着你所有的资源投入而不断地上升。 [2006-3-31 14:38:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 新产品诞生，千军万马过独木桥，大家都抢着发信托凭证，212号文件出台了以后，大家发现，发这个凭证比在银行获得贷款还要难，接着大家看到更新的产品出现了，你比如说原来的开发凭证就是200张，一张多少钱，比如说北京的国际星城等等，212文出台了以后，又出了一个房地产一级开发。刚才我们讲到的是二级开发，我有一定的资产和股权，我的公司可以吸引资金来，通过债务融资，比如说一两年，每年以4.5%或者5%的方式，通过对我这个项目的投入，给投资者回报，充分发挥信托代人理财的金融职能。现在又出现了房地产一级开发信托，大家想一下，还会有更多的产品诞生。 也就是说谁创新了第一个产品，他就会享受到这个产品给他带来的财富和快乐，也就意味着当更多的人去追这个产品，去做这个产品的时候，问题就产生了。 问题就是国家的相关政策出台，今天我们所要探讨的就是未来新的产品，应该怎么办起来？我们房地产企业家，应该怎么样和哪些资源进行整合，来共同研发和创新这个产品。 [2006-3-31 14:33:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 整合的表现形式是什么呢？可能一大批房地产企业要退出这个行业，还有一批房地产企业通过兼并收购的方式，进行进一步地融合，产业升级以及规模的壮大。 在121文出台了以后，银行贷款要求成本升高，所谓的成本是自有资金和先期投入提高了。在这样的情况下，一个新的产品诞生了，就是房地产信托，不是基金，等于是信托公司以一种债务的方式，向老百姓吸收存款，吸收投资，然后以房地产企业的资产等等一系列作为抵押，来把这笔钱引入房地产企业。 [2006-3-31 14:30:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 这一次国家的宏观调控尤其对房地产金融新政的出台，意味着中国的房地产行业大整合已经开始。 大家应该清楚，国家最关注的行业，老百姓最关注的行业，对相关行业出台的政策一定就多，当然这个行业会非常火爆，而行业相应提供机会更多。有机会的行业，并不是所有人都应该得到机会，应该是那些在理念上超前，运营上合理，制度上规范的企业，才能把握住这些机会，相反造成极大资源浪费的一些不合格的企业，自然而然就只能退出市场。 这一次宏观政策紧缩，中国的房地产行业要进行整合。 [2006-3-31 14:18:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 大家知道，近两三年来，中国的房地产业，经历了惊天动地的大变动，在座的各位都非常清楚，也清楚国家对房地产行业的宏观调控，主要是一系列相关的金融政策出台，如8.31大限、212号文件等等，对房地产业发展造成了很大的困难。 房地产企业是资金密集型的行业，没有一个科学的融资渠道就不可能获得持续发展。再加上我们国家的房地产企业，规模比较小，自有资金比较少，宏观政策的变化，意味着原来的经营模式,也即充分地利用银行杠杆的融资模式，或者说主要资金依赖于银行信贷的间接融资模式，已经不适应未来的房地产行业的要求。 [2006-3-31 14:15:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 今天，我演讲的题目是---房地产企业资本经营之道，就大家关心和关注的问题，进行深入的研讨。 我们所关心的无怪乎是目前房地产企业资金渠道缺口，如何填补，怎样打通融资渠道，进一步说，国内外那么多的资金想进入这个行业，为什么这些资金迟迟没有到我们手里？怎么把阻碍这些使资金流入房地产企业的障碍打通？大家有什么问题可以提问。 [2006-3-31 14:13:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 我先讲第一节，接下来大家把整个房地产市场的走势和房地产金融方面的相关政策，比如说以后的政策会收还是会紧，国家对目前房地产企业资金短缺的状况是否了解，他们的目的是什么？是否会市场优胜劣汰，还是国家要给予一定的扶持？大家可以多提，我们同顾会长来一个互动。 [2006-3-31 14:11:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 大家应该清楚，如果说国家最关注哪个行业，老百姓最关注哪个行业，对相关政策出台的政策越多，意味着什么？意味着这个行业非常火爆，意味着这个火爆机会多多。有机会的行业，并不是所有人都应该等到机会。 [2006-3-31 14:10:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 应该有哪些理念超前，运行合理，制度规范的企业，有权利把握住这些机会，相反造成极大资源浪费的一些不合格的企业自然而然只能退出。也就是说这次宏观政策紧缩，中国的房地产行业开始进行整合。 [2006-3-31 14:10:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 下午论坛现在开始。 在研讨之前，先说一下顾会长是中国房地产协会的官员，他作为国家宏观政策的制定者和研究者与房地产企业之间的协调者或者说是桥梁，对国家宏观政策的变化，尤其是房地产方面的变化，掌握很多最新的、最前沿的消息。 在他演讲的过程中，我非常希望各位，今天的论坛你们是主人，所以一定让演讲嘉宾把你们想知道的，他们又能回答的问题提出来。 [2006-3-31 14:10:00] |
| 【大河楼市网】 下午论坛开始!欢迎大家继续关注大河楼市网的直播！ [2006-3-31 14:07:00] |
| 【大河楼市网】 上午的论坛到此结束，欢迎下午继续关注。 [2006-3-31 12:16:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 最后一页是我们河南招生办公室的联系电话，最后感谢所有参与大会的主办方和支持方，也特别感谢我们支持机构——凯若管理培训中心所有的工作人员，谢谢大家。 [2006-3-31 12:15:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 我们在所有课程之后，都会给大家一个证书，证明大家的一个经历，在经济化快速发展的今天，包括我们很多员工和职业经理人在成长过程中，包括西方社会对证书和培训经历的认可地位越来越重要。 我们每个班都有学员在学习的过程中找到了商机，这是举不胜举，学员比我更有发言权。 [2006-3-31 12:15:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 再一个特点是系统的能力提升，上面的照片是在纽约大学的结业典礼上的照片，在座的DavidBalderson也在其中。下面这张照片是我们在深圳住博会移动课堂，在这里回顾照片的同时，我也非常感慨，作为河南尤其是郑州这样一个级别开发城市，我们的支持是相互的，既有学员对我们的支持，我们也有更大的动力为学员提供更好课程和更多的资源平台。 [2006-3-31 12:15:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 从教学特色来说，我们也在不断地创新，很多河南的学员都有体会，比如说我们的移动课堂、适时教学等。上面这张照片是我们在上海住交会上办的移动课堂。下面这张照片是我们在深圳的一个现场，这个授课的地点是在一个风景秀丽的楼盘。开发商为我们提供了学习场地，楼盘讲解加共进午餐，学员在这样的氛围下应该可以感受到我们的特点。 在教学方式上，我们经常在讲三维空间的概念：第一是课堂上的讲授，第二是课下的研讨，第三是为大家在工作和学习之余，搭建一个相对轻松和自我有益的平台。 上面这张是一期班现场楼盘考察照片。下面这张照片，很多河南学员会比较熟悉，是在上海夜游黄埔江的一张图片。非常希望通过我们所搭建的平台，给大家一些生活的乐趣，把工作当成一种享受。 我想生活的乐趣应该比工作更重要，我们希望通过这样的一个平台，为大家尽可能多地实现自我的人身价值。 [2006-3-31 12:14:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 上面这张照片是我们为中直机关事务管理局办的培训班，来的都是中央局级干部。 下面这张照片是我们去年办的中信银行所有全国分行行长的培训，都是高级别。这是想告诉大家资源和平台的重要性，作为专业的培训机构我们在这个方面有得天独厚的优势。 [2006-3-31 12:14:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 旁边的两个照片上面是去年四月份我们去纽约大学现场授课的照片，下面是劳伦斯教授去年到北京讲学我们在北京办论坛的照片，我们每年都会请国外相关主题的教授到中国来讲学。 我们下半年的主题，也是今年房地产比较热的话题：商业地地产的发展；还有就是金融问题，下面我们要关注领域就是商业地产的发展。 另外一个非常重要的方面，就是搭建平台，在这里我们作为专业的教育培训机构，有独到的优势，因为我们可以整合到学术界、企业界和政府类等的很多资源，为大家提供所需要的内容。 [2006-3-31 12:14:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 在过去的两年中，我们开办了17班，培养的房地产专业人员超过了500人，我们也在不断研发课程，有50多门课程，这中间也得到了很多国际著名大学的支持，其中包括刚才DavidBalderson提到的纽约大学房地产学院。 周日我刚刚从英国回来，陪北京市政府的一些规划官员和南城主要的开发商去英国考察小城镇，收获非常大。同时也跟英国几所著名的大学，像牛津大学，剑桥大学，都有很好的接触，希望未来为大家提供更好的学习平台。 五月份，我们还会接待悉尼理工大学房地产学院的院长到访中国人民大学，希望在这个方面整合所有的国际资源，后面我会把以前的情况很好的跟大家分享。 我们过去有一些很好的理念，第一是台阶理念，希望给大家一个很好地发展空间，另一方面希望我们的课程体系能够不断随着行业的发展，提供一些实操性的课程。 从房地产价值来说，我们希望从拿地，设计和施工，到物业价值链上等有不同的课程体系，从职能来说，我们也根据财务类、金融类、市场营销类等设计不同的金融体系。 从国际上的视野，把国际上的一些好课程体系本土化，同时我们的本土的师资也希望能够整合到更具实际操作和从业经验的师资队伍。 [2006-3-31 12:13:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 第一我们要成为中国地产第一营，有两个概念： 一个是我们希望作为专业的房地产类培训机构，能够成为中国行业内的第一品牌，另外一个是，我们也希望，在我们这里接受过培训的所有学员能成为未来中国房地产第一梯队的精英。 我想在座的很多学员对我比较熟悉，04年我们第一次进入河南市场，作为房地产培训项目，我是第三次站在这里，向大家介绍，跟以往两次所不同的是我们有很多成绩可以回顾。 [2006-3-31 12:13:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 所有精采的演讲，从我们整体的课程设置，师资的整合，以及平台的搭建，都需要我们这样专业的培训机构，我们在今天，对过去有一个回顾，也对未来有一个美好的展望，希望和大家成为长久的合作伙伴，以及为大家更好的搭建一个相互学习的平台。 [2006-3-31 12:11:00] |
| 【中国人民大学培训学院袁开红】 各位嘉宾、新朋老友大家上午好。在这里看到很多熟悉的面孔，应该都知道我是，新面孔可能还不知道，我主要的头衔是中国人民大学培训学院的院长助理，同时兼中国人民大学房地产研究学院的主任。我希望在这里以尽量短的时间，为大家带来一个新的精采的介绍，这一部分是挺重要的，尽管前面教授和嘉宾都有精采的演讲，但是我感觉这部分还是对在座的朋友是最重要的。 [2006-3-31 12:11:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 下午的项目除了走出去参观以外，还有可能我们会做访谈项目，请来美国几个很有名的房地产工业巨头，坐在台上和大家一起互动。 我们这次来这里的目的，就是想知道你们到底需要什么，知道了你们的需求以后我们就可以为你们制作最好的培训项目。早上的教育讲课的项目，是为了使大家能够明白美国的企业是如何运作的，你了解了美国的运作以后当你下午跟他们进行谈话的时候，就知道该如何提问了。下午和晚上的项目，我们纽约大学会退到后台，让我们在前台和美国的投资者进行互动，达到你们的目的。我的讲话就到此结束，下面把话筒交给我们很好的合作伙伴，中国人民大学培训学院的袁开红女士。 [2006-3-31 12:09:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 这五天的课程，每天上午都是讲课时间，我们会在这里讲一些不同的课程，比如说其中包括市场调研和怎么吸引美国资金，以及在吸引美国资金的时候，你需要准备一些什么样的项目。第二部分，就是展示，它的意思是把美国的公司展示在中国的学生面前，也就是说每天下午，中国的学生会拜访美国不同的基金和房地产公司，可以像刚才问教授问题那样去提问，比如问“到底需要准备什么才能符合投资者的要求？” 在傍晚的时候有鸡尾酒的社交活动，你可以跟看上的美国投资公司进行一对一的交谈，他们也会问你一些具体的问题，这样通过互动，最后达到一种互利的目的。 [2006-3-31 12:08:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 下面我介绍一下我们和中国人民大学合办的这个培训项目。 刚才教授谈到了美国有很多资本，想进入中国进行投资，于教授也提到了国内有很多发展商需要资金，我们的任务就是在其中建立起一个桥梁。 针对这样的供需需求，我们就创造了一个课程叫TSM，教育展示结合。这个培训项目课程是五天，我们已经办过一期，4月22号在纽约会进行第二期，9月份可能还会有第三期。 [2006-3-31 12:07:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 纽约房地产学院是美国最大的房地产专业学院。 纽约大学房地产学院产生是顺应当时市场要求，也就是说应当时纽约是很多房地产公司的要求而成立的。我们学校的很多教授，比如说像劳伦斯这样的教授，都有两份工作，也就是说不光是我们学校的教授，同时还有另外一位在职的工作。我们房地产学院不光有硕士学位，还有副硕士学位，还有很多没有学位的证书。 我们的硕士学位是从2001年开始的，每年我们有125个带证书的培训项目，这些项目都是跟当前行业中所要求的具体专业职能紧密结合的，房地产现在越来越全球化，我们学院也从美国开始走出，和其他国家的一些高等学府和企业进行联系。 我们学校有20%的学生是国际学生，除了在纽约之外，我们还在世界上其他的国家，比如说德国、英国等等都有很多学校，下一步我们也会到中国和中国一起办学。 [2006-3-31 12:06:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 我简单介绍一下，纽约大学和纽约的房地产学院。 纽约大学在纽约市有15个点，在全世界有22个点，我们每年的盈利项目超过十几亿美元。 纽约大学每年收到很多学生申请，每年只录取4100人，也就是说我们学校的录取率只有29%。在国际上我们跟其他很多的学校也有联系，下面我们就简单介绍纽约的房地产学院。 [2006-3-31 12:04:00] |
| 【纽约大学房地产学院DavidBalder】 很容幸来到这儿跟大家见面，作为纽约大学房地产学院的代表，我到这儿来想跟大家介绍一下我们和人民大学的合作项目。 我本人在美国纽约大学主要的职责有两个方面：一个为美国国内各类公司进行培训项目，另外一个是进行国际联盟，共同创办一些共同的培训项目。 [2006-3-31 12:04:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 让我们用热烈的掌声，感谢教授为我们带来的精采演讲。 教授回答地非常精采，他告诉我们一个道理，作为一个成功的房地产企业家，你自己手里不用有很多钱，但是你要知道谁有钱，而且你有办法使有钱的人把钱放心地投给你，就是一个成功企业家所必备的素质，也就是你要有一个产品和渠道。 今天我们请来了，劳伦斯 朗瓦教授，等于对中国房地产资本运营进行了探讨，以后我们 还要请私募基金的老总和房地产专家，来共同探讨，怎么把双方的优势更好地结合到一起。 下面有请纽约大学房地产学院DavidBalderson教授演讲。 [2006-3-31 12:02:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 美国和英国都是市场经济以市场为主导，但日本是一个以银行为主导的经济。 自从1989年日本经济泡沫破灭以后，经过差不多15年时间以后，它们才创造了CMBBS和REITs，才慢慢走出了谷底，这不仅对日本，对美国，对于世界其他国家也都是一个很好的教训。 [2006-3-31 11:59:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 大家都知道，华尔街的那些天才们，优势就在于知道怎么把别人的钱挪来挪去，他们在那时就想出了办法，就是让紧缺资金的美国商业房地产，从公共市场上、从国际资本上拿到资金。 由于华尔街的天才行为，我们就出现了现代REITs和CMBS，如果没有这两个基金的话，只是私有资本，商业房地产的情况是非常危险。 我可以说很长的时间，但是不想占用大家太多的时间。 [2006-3-31 11:58:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 给你们一个答案很简单，但是实施起来会非常困难。 再回顾一下我刚才讲的课，在90年之前，美国的房地产市场所有的资金基本上都是私人资本，另外的资金来源是商业银行贷款，这个情况跟今天的中国非常相似，在80年代末，90年代初发生了危机以后，我们的资金出现了真空，这跟目前中国的情况太相似了。 [2006-3-31 11:57:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 请问教授： 目前中国房地产市场在全球经济增长中是第一，而房地产市场在中国经济增长中又充当了龙头的地位，一方面市场前景好，众多的基金想参与这个市场，另一方面中国房地产开发企业又苦于没有钱不能在这个行业里大显身手，请教授对中国的房地产企业家，针对这个话题，提一些建议。 [2006-3-31 11:57:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 各位企业家知道，教授提了一个非常好的题，也就是说困扰我们国家房地产企业很长时间的一个很重要的问题，大家都知道，未来海外房地产基金会进入中国，但是教授告诉我们，REITs进入中国的可能性很小，但是REITs和其他的基金结合，可以进入中国市场，但是海外有更多的私募基金希望注力，看好中国的房地产，对于我们来讲，怎么样和这些基金能够更好地融通到一起，是我们需要考虑的问题。通过您精采的演讲，希望您给我们大家一个共同的机会，再回答一个问题。 [2006-3-31 11:56:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 在这里讲REITs，并不是说美国的REITs,将来有一天会到中国进行投资，只是想让你们知道美国的REITs 是什么样的，未来你们会有自己的REITs ，而REITs 可以到国际市场上进行融资，我是从这个角度来介绍REITs的。 虽然REITs在美国很大但也只占美国商业房地产10%到12%左右，所以在美国国内它们还有很长的路要走，所以美国的REITs（房地产投资信托基金）到国外投资的机会不会很大。 [2006-3-31 11:54:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 首先是利率的问题，我说过美国现在的利率非常低，过去两年中已经开始慢慢高一些了，但是从历史的长远来看，目前的阶段还是非常低。另外关于房地产开发问题，我一直觉得商业房地产和住宅房地产是不同的，他们只有很小部分的相同点。住宅房地产对利息的波动是非常敏感的，而商业房地产是完全不同的。 关于REITs进入中国的问题，我会很奇怪，如果有REITs进到中国，我觉得进入中国的基金应该不会是REITs,而是养老基金或者是机会基金，它们更有机会进入到中国进行投资。 [2006-3-31 11:53:00] |
| 【学员】 教授刚才提到，美国的基金成本是最低的，按照利率水平已经升到了6.7%，就是上市的水平，03年以来，最高的水平，而美国的资本市场对已经作出了反应，就是从去年年底，尤其是今年年初以来，中国的住宅类开发商的房产公司把股价下跌了10%到15%，我想问的是这会不会影响美国的投资者投资房地产的热情，尤其是中国房地产的热情？教授是如何看待外国投资者投资中国存在的风险。 [2006-3-31 11:52:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 教授非常健谈，也非常风趣，谢谢！我们有个学员也想和教授现场交流一下 [2006-3-31 11:51:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 在中国，第一步可能会投在比较大的城市，主要原因在于这些基金会寻找变现性比较强的地方，一般来说这些大的城市变现性会比中小城市强一些。而对于投资新的市场上，每一步都是比较长的，它会慢慢地感觉，一直感觉到比较舒服的时候，才会开辟下一个新的市场。 [2006-3-31 11:39:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 在美国是几乎全部覆盖的，举个例子，前面提到有一个叫小区购物中心类的REITs，其中有两个代表的公司都分别拥有500家以上的购物中心，我其中还谈到了专门对监狱投资的REITs。可以想象一下，在美国，监狱是不会分布在一类城市的。 [2006-3-31 11:38:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 谢谢教授，请问： 美国参与房地产市场的基金，热衷于一线城市还是全面布局。 如果说进入到中国的海外基金，请教授预测一下，只在一线城市进行参与，还是会根据市场的导向在中国的一线、二线、三线城市全面布局呢？ [2006-3-31 11:37:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 第一个重要的来源，就是商业银行贷款。 第二是公开市场上的养老金。 这里介绍一下，美国养老金基金，它是非常大的资金所有者，因为美国的养老金制度非常有名，这些养老金长期在寻求比较好的投资方向，所以房地产开发成为它们的投资方向之一。 经过过去30多年，养老基金慢慢对商业房地产越来越感兴趣，不仅美国国内，还包括国外，原因在于他们发现商业地产投资的风险相对于股票市场较小。 以前对于房地产的投资，只能算是一个另类的较小的投资方向，现在对于房地产的投资已经越来越成为主流的投资方向了。近几年来，CMBS在美国国外也逐渐发达，到去年为止，美国国外的CMBS的总数达到600亿左右。大家可以看到，整个债券、债务市场已经实现了全球化。 [2006-3-31 11:36:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 通过我们共同的努力，教授的知识展现在我们面前越来越精采了。下面我代表学员提出一个问题，在美国除了REITs以外直接进入开发市场的资金还有哪些，也就是说，美国的房地产开发企业融资途径还包括哪些？给我们介绍一下。 [2006-3-31 11:34:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 一般美国的资金寻找合作伙伴有几个要求：它对对公司层面上有要求，而不是在一个具体项目上的要求，在公司层面上，比如说会看公司在市场的信誉，在市场过去的业绩业绩，还有公司治理、内部结构、管理队伍等等。 我在做教授之前，做美国的商业银行做了30多年，从事了长时期的贷款工作，对我来说必须要感觉到非常舒服，除了书面上的材料以外还会拜访他们的办公室，看看这个公司的感觉怎么样，一定要觉得各方面都非常合适的情况下，才会给贷款，同样选择合作伙伴还会有类似的要求。 [2006-3-31 11:34:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 教授的回答特别棒，房地产行业是一个非常风险大的行业，摩根士丹利都敢于在这样的情况下进入中国，说明中国的房地产行业盈利空间是巨大的，教授刚才谈到，在美国除了REITs以外还有很多的基金，为了追求稳定和更高的回报，要进入中国，这样给我们带来下一个话题。 请问教授先生，这些海外的战略合作者，在中国投资的方式是找一个好的合作伙伴，他们对这个合作伙伴有什么要求，或者说要想成为它们的合作伙伴，这些房地产企业要做哪些自主创新？ [2006-3-31 11:32:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 我说到的年金、养老基金等等都会来中国，而不会作为发展商，这是和中国当地的发展商组成一种联合的关系。这些基金，已经做过很多这样的合作，对中国的企业来说还很陌生，但是在日本、韩国和其他的很多国家早就做过这样的合作，难点是在如何找到一种合适的点把联盟联合做起来。 [2006-3-31 11:31:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 他以前没有听说过这种事儿，对中国市场不是很了解，所以他今天听到摩根士丹利作为发展霜进入中国的时候，感到非常惊奇。做房地产开发是一件有风险的事情，在自己的国家都是这样，所以他非常惊奇摩根士丹利为什么敢到中国来做开发商的事情。在美国很多企业家不光是房地产的企业家都非常关注中国房地产市场的发展，所以中国是普通美国人中一个很热门的话题。我今天到这，是因为在美国有很多游资想进入中国，你们希望怎么样才能吸引到国外的资金，因为在中国资金短缺是房地产行业面临的一个很大的问题。 在今天的美国，利率非常低，是历史上几乎是最低点，这样投资回报率就很低，所以美国基金都在寻找回报率高的地方，中国已经在很多人的名单上了。其中很重要的一个基金，就是美国的养老金，它一般总是在寻求比较稳定的收入，在美国国内由于回报率的下降，它们已经开始往中国看了。 [2006-3-31 11:30:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 作为一线投资，摩根士丹利自己开发了很多项目，这个项目的资金可能不是摩根士丹利自己的资金，是它在海外私募的基金，它可能在某些方面和中国合作上有缺陷，所以就通过自己做楼盘卖楼盘，就是典型的外国的房地产企业到中国来做楼盘模式。 [2006-3-31 11:26:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 摩根士丹利是一个投资银行，但它不是地产开发商，它是美国部门，它怎么会进来投资中国的开发商呢？ [2006-3-31 11:25:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 目前以美国为主的一些投资基金和大的金融机构，已经进入中国，但是据我所了解，像摩根士丹利进入中国都是以开发商的方式进入，和中国一些大的房地产企业，如复地、中海共同来开发房产。我们在座的想了解，美国有哪些基金，包括REITs（房地产投资信托基金） 能够以投资者的方式进入中国，把它的资金优势和中国房地产企业家的开发、管理、运营的优势结合到一起实现共赢。 [2006-3-31 11:24:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 感谢仝总的支持，今天我们很多房地产老总们聚在一起，最关心的问题，就是我们的中国房地产企业在经历这一次宏观调控之后，未来应该采取什么运营模式，进行房地产开发。核心问题是根据不同的特点和特性构建自己的融资平台，一方面吸引海外的REITs，还有海外的机构投资者，还包括海外的一些私募基金，包以及国内的私募基金和民间资本等，在这里，比如说中国马上将要搞房地产开发基金，很可能它的运作模式不会和美国和香港一样，我们所要探讨的是，采取哪一种模式？应该探讨的是如何使我们通过海外基金的结合通过创新来打造一个符合我们国家房地产市场发展的新模式。 而这两种模式在中国都不适应，我们不可能一下子建立起这两种模式，但并不等于说建立不起来。我们等待，需要是拿出一个什么样的创新产品，建立一种什么样的渠道，来和这些基金进行亲密合作。我想这是我们今天应该致力于核心探讨的问题，下面还同劳伦斯教授进行对话，劳伦斯教授是金融行业专家，在这方面所掌握的知识和具体运作的经验是非常丰富的。大家想听到哪一部分，这个可以同我们的发展结合起来，或结合未来创造一种新的、更实用的融资平台。结合大家提出的问题，我们继续同劳伦斯教授进行沟通和探讨，有请教授。 [2006-3-31 11:18:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 对于在此对这次峰会在鑫苑名家会所举行，我代表公司对各位专家和领导表示感谢，同时也预祝这次峰会能够圆满成功，谢谢大家。 [2006-3-31 11:12:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 还有一个是美国人看重的成长性，他们看重的是你公司未来的成长性，如果你的公司今年整个的销售收入或者讲投资收益，没有很多倍的增长，他们不会接受，这说明你的公司没有前景，他们就不会投资。所以中原地产的任务是很艰巨的，我们鑫苑置业提前走一步，希望今天在这里向各位专家进行学习，共同来探讨中原地产如何才能走出去，并且进行有效地规范，做大做强，把企业效益和社会价值做得更好。 [2006-3-31 11:11:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 我想谈一下，我们跟美国人交流的感觉。 非常简单，美国人看你的公司，不是看你的公司有多大，他们看的是你公司的综合势力，你公司的治理结构是否规范，公司的未来成长性。特别是在公司治理方面，美国人通过安然事件以后，他们也在反思，为什么在美国像安然这样的大公司，也会出现这么多违规问题呢？美国公司对中国大陆、香港上市的公司，首先要看你这个公司是否规范，按照咱们通俗来讲就是你公司是否干净，如果你公司有很多问题，或者不干净，你的公司肯定上不了市。 我们想实现IPO，想私募，就是要规范，实际上美国很多REITs（房地产投资信托基金）不会轻易到中国。它不可能到中国直接投资中国的房地产公司，它只有通过咱们的公司到美国上市，通过美国的一些证券商和一些机构来穿针引线，把咱们的公司推荐给他们，他们再来投资。 [2006-3-31 11:10:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 肯定我们的方向要朝着美国模式的，REITs在美国已经有很长时间的博弈，在美国市场上有很多的基金，但中国，很少，且大部分基金都投入了银行，这样造成了房地产公司融资模式过于单一，只有靠银行，另外靠股权分离，但是一般在中国人的文化概念里，不想把股权分离给别人。中国在目前还处于资本积累时期，不想这样人为地对股权进行分割。那现在怎么办呢？ 我们鑫苑置业年底要在美国实现IPO上市，现在已经进行了一半了，六月份我们要进行私募，我们在会议室跟美国人谈了很多次。现在是唯一的途径，也是最好的途径，既然我们没有力量改变经营模式，又想扩大资本和规模，又想扩大在房地产市场的占有率，那么现在就走IPO的模式，直接到美国上市。如果我们成功了可能是中国房地产市场第一家直接到美国上市的IPO公司，也自然成为了河南第一家。 [2006-3-31 11:08:00] |
| 【河南鑫苑置有限公司副总经理仝振国】 我首先谈的是美国模式和香港模式。 各位中有很多证券公司的老总，包括房地产公司的老总，各界的朋友。平时非常累，累在融资上，我们先谈香港模式，香港模式就是从拿地到开发、到规划、到施工，再到物业管理是由业主一家来开发，而美国模式就是只管投资，投资完了以后，下面的设计、规划和开发，由一些专门的公司来做。日本现在也在这样做房地产，所以开发商不用操心。但是在中国目前各位房地产老总会这么累，是因为我们现在本身自己的实力小，施工企业更是实力更小。现在我们走美国模式是没有办法走通的，现在必须走香港模式，然后逐步向美国模式过渡。 [2006-3-31 10:56:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 接下来的论坛，马上进行。 首先请给我们这次论坛提供了支持，河南鑫苑置业常务副总经理仝振国先生给大家致词。 [2006-3-31 10:52:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 我们美国也发明了棒球，最近有一场棒球世界大赛，决胜冠亚军在日本和古巴间进行。我们美国发明了，但是到最后却没有我们的份了。100多年前，美国发明了篮球，现在最有名的一个篮球运动员（姚明）是一个很高的中国人，他在休斯敦火箭队，所以说到REITs 虽然是我们发明的，可能中国人最后比我们做得更好。谢谢 [2006-3-31 10:40:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 下面是一些REITs 的回报率统计，这是由行业协会所做出的。 一年为12.6%，三年为27.4%，五年为22.9% ，十年为17.5%。大可以看到一、三、五年的回报率，这些都是年回报率，是经过年平均以后的数字，现在除了美国以外，其他也有很多的国家开始有REITs 。去年年底，香港也有第一只REITs 上市了。再重复一次，每一个要发行REITs的地方，第一件一定要有立法，一定要有立法才能有REITs，还有其他的一些国家产生了REITs（房地产投资信托基金） ，比如说韩国、日本、澳洲等，那里不叫REITs 。新加坡、英国、德国等等都有REITs（房地产投资信托基金），这个事情最开始是在法国发生的，美国发明了很多东西，比如说麦当劳、可口可乐等等。 [2006-3-31 10:39:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 下面给大家简单介绍一些不同的行业，第一个是办公楼业，有几个比较大的公司，一个叫艾菲德OFFICE。有一家很大的REITs现在从公开市场上退出，变成私有，就是这家Boston Properties。现在它要从公开市场买出来自己的Share，大概要筹110亿。 这些已经公开上市的REITs为什么要再变为私有，就是因为公开上市的公司，大家都知道会有很多限制，来自政府、市场管理等等，于是不愿意受这些限制，愿意再回到自由的私有资本阶段。当初他们是因为没有钱才要到公开市场上市，现在他们发达了，就可以再回到原来的私有资本阶段。有另外一类是公寓类的REITs，有ShoppingMall REITs，还有一种是小区购物中心类的REITs，酒店类的，还有一种是纯租赁型的，就是买来房子以后，再把房子租回给公司，还有工厂直销。这些REITs都只是在很窄的领域有自己的特长。还有一些特殊用途的REITs（房地产投资信托基金）。比如说有的只做一件事，像只做监狱的。去年也有一些做车行的REITs从公开市场上退出又变成私有。还有做银行分支行，做剧院，高尔夫球场，学生宿舍的REITs 等等。 [2006-3-31 10:36:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 回答是肯定，他们肯定是愿意来的，到现在为止绝大部分的REITs，待在美国的国内，虽然说没有什么的限制，也有很少的REITs已出国投资了，但是绝大部分在美国国内。对于美国投资者来说，由于中国和美国的市场是非常不同的，没有任何一个美国投资者，能够很轻易到中国来投资，而不需要一个中国当地的合作伙伴。只是在有很多中国合作伙伴的前提下，美国的投资者才可能来中国投资。 上面这一家REITs是一家非常大的REITs在全世界很多地方都有一些项目在亚洲和新加坡政府，有一种合作关系。在REITs最开始的时候，每只REITs都认为市场需要它们技术分工，也就是说他们把自己的钱投在不同的行业和领域，认为这样才能做得最好，其实市场并不是这样就沉淀了某一方面的专家。 但是市场对REITs 说你不要搞综合性的，就是把自己的那一行做好就可以了，如果我作为投资者需要把自己的钱放到不同的地方，会去买不同的REITs，或者买共同基金的股票，共同基金会把自己的钱放在不同行业的REITs上。 [2006-3-31 10:33:00] |
| 【大河报总编王守国先生】 各位房地产企业家，教授回答的这个问题，是我们非常关心，也就是说美国的房地产基金在它的创建初期并不参与开发，但是随着市场的需求它以一种创新的方式，比如和保险基金，和其他的基金，共同组合成一个新的金融实体来共同开发市场。我想问下一个问题 第一：教授作为美国房地产金融专家，那么美国REITs（房地产投资信托基金）对中国的房地产市场是怎么看的？ 第二个它们是否想进入中国房地产？ 第三个它们想以什么样的方式，进入中国的房地产市场？请教授为展望一下 [2006-3-31 10:31:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 我自豪地告诉大家，在这个行业里的一个先锋是一个很小的REITs，我是它的董事会成员，就和一个基金共同开发了这个项目。当然有很少的几家非常大的REITs也可以做这种开发项目，但是这个数量非常少。 [2006-3-31 10:30:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 因为要求把90%的税后利润反还给股东，因此使它们没有很多的空余资金来做项目开发的工作。在过去五六年中，开始出现了一种状况，也就是说现在的REITs和其他的一些基金联手，比如说和养老基金联手，进行开发新的房地产，当房地产建好了以后，再把它加入到已有的REITs中间。 [2006-3-31 10:29:00] |
| 【大河报总编王守国先生】 各位企业家，教授在这里讲到的，等于是说中国的房地产企业按照美国的模式有可能把自己变成了一个房地产基金，大家知道广州的越秀已经成为了在香港上市的第一只REITs。请问教授，美国的房地产REITs是怎样参与美国房地产开发，我们中国的房地产企业家，所了解的是外国的房地产资金去购买成熟的商业楼盘，只有通过每年的增值获得回报，那么在美国有没有资金是直接进入房地产开发的REITs 。 [2006-3-31 10:28:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 REITs一共分两种：一种是权益型的REITs，就是直接或者间接拥有或操作不动产。 另一种是抵押型的REITs，是指要么直接拥有房地产直接抵押贷款，或者是拥有房地产抵押贷款的债券。今天我们只会讲到REITs，但是跟它同时成长的有另外一种金融工具叫做CMBS，也是90年代美国房地产市场发展起来的一种金融工具，它的意思是以商业房地产贷款作为抵押的一种债券。我们在这里没有时间讲到CMBS，但是抵押型REITs的发展就是因为CMBS行业的发展，而使它成为了可能，它就是购买了CMBS的产品才使它成为抵押型的。 [2006-3-31 10:27:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 当然，作为REITs，资产主要用于房地产上面，拥有房地产不止是指可以拥有具体的房子，同时还可以拥有房地产的债券，或者是基金或者是美国政府债券。还有一点就是REITs不能只是一个贸易公司，通过差价来赚钱，所以规定 房地产投资信托基金主要的收入必须是租金的收入，或者如果他们拥有房地产债券的话，就是债券的利息收入。它的收入的90%都必须复还给他的投资者，公司不用交税，但是公司的利润通过股息的方式付给投资者以后，投资者个人是需要缴纳联邦税。表面上看来，公司好像不用交联邦税，政府会失去这一部分税收收入，其实不是这样的，当利润分配到各个股东手里的时候，股东还是要缴纳联邦税，所以政府并没有损失。 [2006-3-31 10:26:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 昨天发生了一件事情， 一条新闻说在纽约有一只非常大的REITs ，从公开市场退出，变成了私有，我们看到变革的发展过程，从私有到公有，现在它们又开始变为私有。在这里讲了这么多关于REITs的历史，现在我们来看看到底什么是REITs，它是一个立法下的项目，只有一种立法才能使它获得成立。在美国的房地产投资信托基金是不用交联邦所得税，但对它有一些很严格的要求，它必须满足这些要求才能成为REITs。第一，这是一个很重要的要求，它的股权一定是可以自由转让的。让REITs成立的主要原因就是为了使个人、中小投资者都能够来购买房地产投资信托基金，都能够把其资金投入到商业房地产里面，要知道，以前个人是没有能力去购买商业房地产，现在由于REITs的出现，使得中小投资者把资金投入到房地产当中成为了可能。就是股权不能够集中，一定要把股权分散在不同的股东手里，这样才能保证股权不被少数几个人所控制。 [2006-3-31 10:25:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 回顾一下在1990年以前有58家上市的REITs，那时它们的市值是55亿美元。到去年10月底，我们已经成长到150家公开上市的REITs，而市值达到3500亿美元。在图上可以看到，抵押REITs不是很成功，现在REITs互相之间进行合并，所以数量不是很多，但是市值却很大。经常有一些合并，有赢家有输家，在我们这个行业也不例外。现在REITs，已经被公认为是比较安全的投资方式，所以很多年金公司和养老金基金公司也开始进入REITs。 [2006-3-31 10:22:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 92年12月份，有另外一只REITs上市，叫克劳布曼散斯。这只股票上市，重要的原因是它有一个很复杂的税收结果，它的资金收入不用交税，在当时很新。所以地产人士非常关注，结果大获成功。这两只REITs的成功，他们的成功上市，使得私有房地产公司逐渐开始向公众市场募款。 [2006-3-31 10:18:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 现代房地产投资信托基金的第一家上市公司是一家叫Kingpo，在1991年上市，当时我们都非常关注这一只REITs的上市，想看一下公众公众是否会买这种地产股票？因为前三十年，REITs的市场反应都非常不好，现在公众能否接受房地产投资信托基金，直到当时的Kingpo的上市，这是房地产发展史上很重要的事情。 [2006-3-31 10:16:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 90年代初以前的美国房地产公司都是一些私有的，不能在公开市场上进行集资，资金的短缺使他们处于很危机的阶段，而解决这一问题的唯一办法就是能够到公共市场上进行集资。这样有一些私有房地产公司开始在公开市场上进行招募，那就是现代的房地产投资信托基金最初。 [2006-3-31 10:15:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 第三个事件是1989年日本经济的泡沫破灭。本来这些日本的资金是在支撑着美国的商业房地产，这个时候由于日本国内的需要，这些资金都回到了日本国内，这对美国商业房地产又是一次致命的打击。这三个事件以后，90年代初，美国商业地产经历了很大的危机，这就需要去寻找一种新的资金来源。 [2006-3-31 10:14:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 劳伦斯 朗瓦：房地产的发展是有周期性的，我们很难判断目前处在哪个周期，哪个阶段，但80年代末，三个事件的发生使我们的周期发生了变化。86年美国国会通过了一项决议，对当时的房地产市场是致命性打击。当时决议的产生使得美国私人资本对房地产的投资产生了很大的阻碍。87年，美国股票市场出现了一次很大的危机，格林斯潘先生说是一个泡沫的破灭，一天之内就失掉了1/3的资产。受打击最大的是金融行业，而金融业又是纽约所有经济最强的支柱。在80年代初建立起来的很多写字楼，本来以为金融业会继续蓬勃发展，但是在这个时候金融业却遭到了很大的打击，这些写字楼也就自然被空置了。 [2006-3-31 10:12:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 劳伦斯 朗瓦： 我们从成立的REITs46年前成立开始谈起，发现犯了不少错误，现在很多国家的REITs吸取了我们的经验教训，做得很不错了。 劳伦斯 朗瓦：刚开始，REITs不是我们今天所说的REITs，那时的房地产投资信托基金都是抵押性的，由商业银行贷款抵押而作为主要资产。房地产投资信托基金从60年代抵押开始，到70年代基本上不存在了，因为当中经过了很多危机，包括由石油引起的和通货膨胀所引起的。它的成立是由于当时市场的要求所决定的，美国很多的金融工具都是在这种市场要求的前提下产生的。 劳伦斯 朗瓦：在70年代我从事金融，当时我的工作就是给REITs提供贷款，当时由于经济危机，所以这种抵押型的房地产投资信托基金已经逐渐消失。从90年代初房地产投资信托基金又重新被采用。80年代末至90年代初，它的采用其实是另外一次危机的体现，在80年代中期，美国经过了很多繁荣的阶段，房地产特别繁荣是因为出现大量的资金来供给房地产的资金需求，日本的银行资金来源是一个很重要的途径，80年代日本是非常发达的，所以很多日本资金流入美国房地产市场。80年代末出现了一些问题，对美国的房地产市场产生了很大的冲击。 [2006-3-31 10:09:00] |
| 【纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦】 劳伦斯·朗瓦------美国纽约大学房地产学院教授、 纽约大学房地产基金中心主任 、纽约押贷款银行家协会前主席。 早上好，很高兴来到这儿跟大家一起分享，今天我演讲的题目是《美国房地产投资信托基金在美国方面的历史》。讲一些REITs（房地产投资信托基金）， 在美国，这是一个很复杂的问题，在短的时间内，不太可能面面俱到，讲得特别详细，请大家原谅。 我曾经在美国商业银行和一些信托投资基金董事会做过。房地产投资基金英文简称叫REITs，现在在全球REITs（房地产投资信托基金），这是一个很热门的话题，我先讲一下 REITs（房地产投资信托基金）在美国的发展历史。 在美国，它已经有46年的历史，1960年诞生，今天美国市场的REITs（房地产投资信托基金）是从46年的发展中逐步演变而来的。这46年中REITs经过了很多变化，也犯了很多的错误，所以今天的REITs和当初最开始成立时候的REITs是很不相同的。 [2006-3-31 9:58:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 从121、831等文件出之后，困扰我们企业最大的问题就是房地产基金融资的问题，根据资本的原则，很多资本都希望进入这个行业，能够参与这个行业，在这个行业的成长中获取盈利。但是一方面，这些资金只能做壁上观，另一方面中国房地产企业的主导者，他们苦于没有更多的资金来把行业做得更大、做得更好。一方面大的资金，一方面大量的资金需求，再一方面很好的市场体系。那么他就告诉我们，在资金和房地产企业之间，他的平台、渠道没有畅通，有很多问题需要我们解决。今天我们这个“房地产金融论坛”或者叫“资本论坛”，大家共同探讨的就是怎样在民营资本、国际资本和房地产企业之间架起一座畅通的高速的资金资本桥梁。 我们希望进行一次互动。就我们本身存在的问题，我们需要解决的问题，我们自身和国际资本、民营资本怎样进行融合大家进行一个互动、进行一个沟通，核心就是以我们这次论坛为契机，把中原变成解决房地产融资或者说搭建科学的房地产融资平台的一个领跑者和领先者。下面请劳伦斯·郎瓦教授给大家讲演。 [2006-3-31 9:49:00] |
| 【中国人民大学房地产培训中心高级教授于宝刚】 于宝刚：各位嘉宾、大家好！28号中央召开了振兴中部崛起的会议。我们中原地产节和中原房地产金融论坛就在这个会议之后以这种创新的模式，在这个创新的地点举办了。这预示着什么？预示着整个中原的房地产企业将在中原振兴过程中起到主导和领跑的作用。今天我们这个房地产金融论坛主要内容包括：上午由劳伦斯·郎瓦教授首先给大家介绍美国的房地产信托基金在整个发起成长过程中经历了哪些，他有哪些经验值得我们借鉴；第二美国的房地产基金运作、盈利模式；第三美国房地产基金对中国的房地产是怎么看？他怎么样才能够和我们中国的房地产企业和房地产市场进行更好的融合。 [2006-3-31 9:49:00] |
| 【论坛主持人】 主持人：刚才从政府官员和主办单位等的讲话，从2004年一直到现在，都得到的各方的大力支持。作为我们河南主要的承办单位，中国人民大学培训学院河南教学培训中心，河南凯若培训中心在这两年结交了非常多的地产界的朋友。 我们顾云昌秘书长正在路上，因为北京上午有一个会议，下午他会赶到会场，会跟我们一起讨论主题。下面我们进入论坛主要部分。 为了搞好这次论坛我们特邀于宝刚先生我们的嘉宾主持。大家欢迎！ [2006-3-31 9:43:00] |
| 【河南住宅产业商会秘书长赵进京先生】 赵进京：尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们大家上午好！首先我代表河南省住宅商会对本次论坛的召开表示热烈的祝贺，非常感谢多么多的中外嘉宾到河南来传经布道，也感谢给我这次发言的机会。 我们主办方之一中国人民大学一直致力于对MBA高级培训，他们以高质量的教学水平，独特的教学方式受到中原地产节的热烈欢迎，先后有近百名高级管理人员参加了学习，为中原地产行业培养了大量的精英，促进了中原地产健康发展。我相信由他们主办的此次论坛一定会为我们带来一次思想的盛宴、财富的盛宴。 我认为本次论坛是关键时刻的关键论坛，因为大家知道，房地产是资金性行业，资金性企业，我们国家对房地产行业方面投入是18%，河南只有3%，所以开发商在市政没有期权情况下，我们现在最近统计表明，中国现在有14万亿的银行储蓄还没有很好的投资渠道，一个是错位瓶颈。我们开发商有几千万，所以现在房地产行业中部崛起开发商担当的责任。我们责任重大，这是一个地区、城市发展的好与坏，决定着开发商的水平，开发商的责任重大，资金是瓶颈，我们在十字路口，我们商会在年初专门研究这个方面的事情。我们到国外的各个地方考察，探讨资金管理，怎么打造新的资金管理平台。我们还参与许多计划。 给大家说一个消息，我们欢迎大家及时参与我们这些活动，我们资金下来是一个土地资源，现在作为土地信息中心已经运营，省土地外以外，我们还有几千亩土地信息，这些信息是好的、大量的住宅和商业用地信息。我们商会致力于让会员感动。我们这次论坛是在关键时候做的关键事。是非常有意义的。对我们突破资本发展瓶颈，解决房地产发展过 [2006-3-31 9:28:00] |
| 【论坛主持人】 下面请河南省住宅产业商会秘书长赵进京先生给大家讲话。 [2006-3-31 9:23:00] |
| 【郑州市房管局市场管理处处长高建政】 尊敬的劳伦斯·郎瓦先生，尊敬的各位客人，朋友上午好！ 很高兴有机会参加本次论坛，受我们局长委托并代表郑州市房产局向我们这次论坛峰会表示祝贺！ 郑州市的房地产业近几年发生了非常大的变化，这些变化，不仅表现在功能的配套，设施性能的科学 化，更重要的表现在我们这个队伍发生了很大的变化。比如说重视企业管理、重视人才储备、重视投资和 融资，包括重视战略发展的研究，包括社会责任的提高。这些变化使我们中原的地产发生了一个“质”的 升华，这是有目共睹的，这是一个事实。 从人才储备这个角度来讲，我们大河报包括我们的人民大学MBA个项目的培训，已经有近200高级管理 人员参加了此次培训，这也是我们河南地产质的变化的一个高明之举。 这个行业包括一个企业发展需要各方面的努力，比如说一个行业的发展，我认为应该把握三个要素： 第一个要素：就是把握政策、法律法规体系，整体理解、整体运用。 第二个要素：建立一个符合市场经济规律的这样一个游戏规则。 第三个要素：企业自身的强力的提升。 这包括多个方面，一个企业发展也应该注重这三个方面： 一，要建立科学的内部的一种管理体制，或者说是体制。 二，应该是建立多元化的投资和融资体系。如果说这是基础的，企业的发展投资融资是核心。 三，生产高质量的产品。这是我们的目的。这个目的可以为我们广大居民提供一个好的环境。同时可以提升我们城市经济和城市建设。 在这里再次预祝这个论坛、峰会圆满成功，再次祝愿我们的劳伦斯·郎瓦先生，中原之行愉快！ [2006-3-31 9:22:00] |
| 【论坛主持人】 感谢王总刚才热情洋溢的讲话，下面我们请郑州市房地产管理局市场管理处处长高建政先生讲话。 [2006-3-31 9:21:00] |
| 【大河报总编王守国先生】 王守国：尊敬的劳伦斯·郎瓦教授、Davi Balderson先生、Sha Xu女士� |