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| 现 场 直 播 信 息 |
| 【主持人】 尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们大家上午好！ 窗外寒风凛冽、室内暖意熔融，今天我们迎来了河南地产界又一盛会，2007年第二次河南地产年会，首先请允许我代表主办方河南日报报业集团对与会的各位来宾表示热烈的欢迎和诚挚的谢意！ 现在我宣布2007年河南地产年会正式开始！ 今天与会的主要领导和嘉宾有清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，北京科技大学教授赵晓先生，河南日报报业集团副总编辑熊志波先生，出席本次会议的还有来自我省主要房地产企业的负责人、高层管理人员以及关心和支持房地产企业的相关人士，现在会议进行第一项，让我们以热烈的掌声有请河南日报报业集团副总编辑熊志波先生致欢迎词！ [2008-1-11 9:31:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑熊志波】 尊敬的刘洪玉教授、赵晓教授、各位来宾、女士们、先生们大家上午好！ [2008-1-11 9:31:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑熊志波】 作为东道主我谨代表河南日报报业集团、河南日报对2007年第二届河南地产年会的召开表示热烈的祝贺，并向前来参加此次年会的各位来宾表示诚挚的欢迎和衷心的感谢！ 河南日报是河南省委机关报，日发行量在42万份左右，它秉承一贯的社会责任和历史使命，河南日报积极并关注强有力的支持河南地产业的健康发展，自2004年河南日报大地产专版创办以来先后成功打造了2005年河南地产年会，2006年中部地区地产诚信论坛，和谐社会责任地产、高端论坛等一系列具有重要影响的活动，这些活动在河南地区产生了巨大的反响，受到了社会各界的广泛好评！ [2008-1-11 9:33:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑熊志波】 众所周知为了保持国民经济的总体平衡，引导房地产业持续健康发展，近些年来国家出台了一系列的调控政策，房地产业的发展面临着双重压力，在新的形势下中国楼市是否已经进入拐点，房地产市场发展趋势究竟如何？已经成为全社会关注的热点，为了梳理过去一年房地产业发展成就，探索今后河南地产发展道路，更好延续河南地产年会的品牌力量，我们举办的这一届地产年会，这届年会以新形势下的楼市走向为主体，特邀请清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，著名经济学家北京科技大学经济管理学院教授赵晓先生，以及河南地产界知名人士共同探讨行业热点，以推动地产业的稳定健康发展，我相信通过今天的深入探讨与交流，一定会为在座各位解决企业在发展中遇到的一些重大问题，提供深刻的思想启示！ [2008-1-11 9:33:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑熊志波】 同时我也相信随着地产业的进一步健康发展，随着全社会的共同努力，我省房地产行业的发展必会健康和谐发展！相信河南地产业一定会蒸蒸日上，再次感谢各位嘉宾、各位朋友的光临，预祝各位嘉宾演讲顺利，预祝房地产界的朋友有所收获，预祝大会圆满成功！ [2008-1-11 9:34:00] |
| 【主持人】 谢谢熊总的致辞！面对日益稀缺的土地资源，探寻一套社会与自然和谐共生的土地，一直是我们的共同愿望，今后我国会采取怎样的土地政策与制度解决目前土地供应紧张得问题，相信在座的各位嘉宾都会非常关注这一话题，会议进行第二项让我们有请赵晓教授做精彩演讲，赵教授是北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师，曾任国务院国资委经济研究新宏观战略部长，是目前最活跃、最有影响力的青年研究学者之一，他从土地与经济和谐地产之路，有请赵晓教授！ [2008-1-11 9:38:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 我想讲四个消息，然后提一个建议，第一个消息我不认为我们现在会有一个房地产拐点出现。我们大家都盼望着有一个拐点出现，我个人也是这样盼望的，而且每次年末我们展望下一年的时候都希望出现一个拐点，特别是宏观调控以来，每年都对宏观调控政策希望很大，但是我们说拐点短时间内估计还很难出现！ [2008-1-11 9:38:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 这可能跟目前经济发展阶段也包括房地产发展阶段有关系，也跟我们房地产的制度和重大的政策有关系，也跟国际国内宏观环境有关系。我们最近做了一个话题，来研究和判断中国经济究竟处在什么样的阶段，我们现在到底发展空间有多大这个问题一开始不是想回答拐点论，一开始是想回答后奥运的效应，我们今年有一个大PARTY，但是从经济学家的角度，比如1964年以来，7个主办奥运会的国家的历史经验来看，这个奥运会不见得是什么好消息，历史上奥运会的国家通常都是在办奥运之前经济平均增长速度提高两个百分点，但是之后会下降一个多百分点，所以我们研究中国经济会不会也出现这样的后奥运效应。我们对中国经济进行梳理，我们看一下跟别人有什么不同，我们认为中国的工业化进程已经完成了50%，我们过去非常重要的就是工业化、制造业发展，目前为止我们判断基本上走完了50%进程，接下来我们中国要进入到重化工业的发展，所以大家注意到，过去几年重工业增长速度持续超过轻工业，去年又超过4个百分点，中国的汽车已经出口了，中国的造船业突飞猛进，甚至开始研制大型飞机，跟工业化发展密切相关就是城市化进程，目前为止我们大概45%（2007为止），这是指城镇居民人数是45%，但是我们说不仅考虑中国城市化数量，同时我们也考虑中国城市化的质量，我们估计中国城市化进程可能刚刚40%，因为北京这样的全中国最大的城市它的基础设施仍然非常不完善，河南朋友到北京去就会知道，北京是全中国最堵车的地方，所以山东人不把北京叫首都，而是首堵。北京说了即使在奥运会之后仍然要建很多城市交通体系，每年投资不下于800亿。 [2008-1-11 9:53:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 第三中国的房地产进程，我们研究表明，中国的房地产发展进程要滞后于中国国民经济发展进程，滞后于工业化进程，也滞后于中国城市化进程，到目前为止我们的城镇人均居住面积大概相当于发达国家平均水平的60%。仅仅从居住面积来看只相当于发达国家平均水平的60%，平时我们45%的人住在城市里面，从这一块来看中国的房地产进程大概走完了三分之一进程，综上所述，整体来讲中国国民经济正处在现代化的中期阶段，我们知道，这是一个经济结构调整加速，同时经济增长动力非常强劲的阶段，我们知道这个阶段房地产发展滞后于整个国民经济的进程，所以它天然存在着供不应求的格局。这种情况下出现拐点是很难想象的。我们知道除了这个因素之外，我们还有一些制度面因素，接下来我还会谈。 [2008-1-11 9:53:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 另外还有宏观面因素（货币），现在全世界都出现流动性过剩，就是货币和总货币很多，利率比较低，然后过剩资金在全世界寻找出路，中国成了他们重要的投资地，在房地产又是他们投资的方向，我们知道国内储蓄存款正在出现大搬家，面对资产价格大上升，面对这样的情况最好的办法就是投资，银行变得像银行，信用创造能力越来越强，同时企业微观整体信用创造能力越来越强，这使得同样的钱可以相当于过去好几倍数字来流通，所以使得目前市场上很多资金会高度集中在某些领域，特别是房地产稀缺领域。 [2008-1-11 9:54:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 第二个消息，不是所有的房地产公司都有未来，前面我们说了房地产风景这边独好，但是我们说不是所有的房地产公司都有未来，在前一段我们知道很多房地产公司都挣钱了，只要搞过房地产公司就挣钱，但是随着招拍挂政策日益成为一个制度性政策，随着圈钱和圈地游戏的大量形成，大量开发商将拿不到土地，那么也没有办法再继续房地产开发，逐渐出局，那么按照2007年最新的圈钱、圈地游戏来看，房地产上市在市场上圈钱，回过头来再圈地，最近前一段青岛市好几块地拍卖，当地开发商都没有拿到，因为他们没有钱。所以我们说第一个消息如果说中国房地产前景广阔的话，带来第二个消息不是所有的房地产公司都有未来。 [2008-1-11 9:54:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 第三个消息，增长不等于发展，经济发展也不等于社会福利的提高，所以我们现在所出现的一个非常让人悲哀的消息，就是中国的经济增长速度越来越快，比如说我们过去30年平均增长百分之九点几，过去我们超过了10%以上，但是老百姓离美好的人居目标理想越来越遥远，因为房价增长大大超过了工资的增长，尤其是2007年春节以后，70个大中城市房价增长有史以来增长最快。这意味着老百姓越来越买不起大房子、好房子。而我们的理想是什么？我们发展经济理想是什么？不是经济本身，不是GDP，不是住房本身的增长指标，是我们实现我们幸福的人居理想、生活理想，但是我们理想显然是越来越遥远。去年我应美国沃尔玛公司邀请，美国德克萨斯州的州长邀请谈整个形势，从芝加哥到洛杉矶、到亚历山大等，每到一个地方我特别关注美国房价与当地老百姓的发展，大部分美国别墅每平方米不超过1万块钱人民币，而美国的别墅是真正的别墅，跟我们中国的别墅有很大的差距。 [2008-1-11 9:54:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 我们中国的别墅如果按美国的表述不能叫别墅，因为我们花园太小了，前面三米、后面五米，那不能叫别墅，美国别墅是超大花园，房子样式各不一样，特别的好，就这样的房子很多地方大概8千块钱左右，而美国人收入2005年就已经超过4万美金了，我们中国人的收入是什么？人均收入现在不到两千美元，而房价很多地方已经超过美国了，北京CBD已经超过人家美国的CBD了，毫无疑问北京现在房价已经透支了未来十年发展空间，而老百姓工资的增长，已经赶不上了。我们是非洲国家的工资收入，拉美式的收入分配状况，欧美国家的房价水平。我们怎么往下走？经济发展速度越来越快，但是很明显我们会越来越买不起大房子、好房子，离美国式美好生活、离我们心中的人居理想越来越遥远。 [2008-1-11 9:55:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 接下来我们要讲第四个消息，我们怎么解决这些问题。前面我们讲了未来发展前景广阔，而且这些好处都肯定，但是我们发现有些东西不好，比如大中小开发商被挤出去，现在经济现代化把老百姓抛到穷困阶级了，怎么解决？我们注意到最近我们的领导人在新加坡讲话，其中谈到我们要用经济适用房、政府住房保障体系来让老百姓住得上房，而且第一次提到要把政府住房保障体系扩大到中等收入阶层，我的很多朋友，他们听了这个消息特别高兴，他们说我们总算有盼头了，将来政府也会考虑我们了。 [2008-1-11 10:00:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 原来就是考虑最低收入阶层，现在考虑中产阶层，我给他泼了一盆凉水，我说如果要让政府提供房子，我们曾经经历过，但是大家知道那是行不通的。 所以我们房地产发展模式过去是走在错误的道路上，我们现在依然走在错误的道路上，将来可能还会错误的道路上，是因为政府完全走市场化道路。真理往前走一步就是谬误。政府保障住房体系，由辅助模式变成主流模式那么我们将走向更加危险模式。我们知道香港和新加坡的的确确这两个地方都是政府主导的住房供应成为主流，香港90%据说住在政府补贴或者政府廉租房里面。新加坡也是这样，所以我们说这两个地方，是不是用政府的办法来解决？我们中国大陆可不可以向他们学习呢？ [2008-1-11 10:00:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 也让中国的中产阶级享受那种住房形态呢？我说有问题。我们知道一个正常人，我们不会去学一个有残疾的人，有些人生下来他的眼睛就是对眼，还有人生下来就是小儿麻痹症，你不要学他走路的姿势，你应该走正常人形式，而我说新加坡和香港都是怪胎。香港为什么说它是对眼？香港是英国人从中国人手里把整块地拿走，那么要获取这块土地所以它采取了类似于中国的招拍挂所谓沟地的模式，就是它一个唯一的隆重土地供应商，但是即使这样，它还是做了一些好事，他把香港的税收降到最低，香港是全世界市场经济制度里面税收最低的一个地方。另外它拿的很多钱来补贴穷哥们，这就是香港的解决，但是它是对眼，它只有土地隆重的供应商，因为英国人把整块第都租界走了。 [2008-1-11 10:01:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 新加坡我说它是小儿麻痹症，我们知道，全世界国家独立都是兴高采烈的。但是新加坡的最高领导人是哭着宣布独立的，他说是人家不要我了。但是独立以后什么也没有，最重要的是没有资源，比如说土地它没有，弹丸之地，那么多人嗷嗷待哺，填海造地，土地资源不够啊。那么只有共产主义制度，如果没有这么多人，中午只有很少饭菜，有一个人多吃一口就会有另外一个人挨饿或者饿死，最好的制度不是资本制度，它有钱他把饭菜买走了剩下我们饿死。就得采用共产主义制度，采用政府分配办法这就是新加坡。因为它太稀缺了，有人多住一套房子可能就会有人住不上房子，这两个模式无论是香港、新加坡以他们的情况来讲都有它的合理性，但是就全世界的发展模式来看是怪胎。 [2008-1-11 10:01:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 我们中国是什么？我们是很健康的，我们是个大陆国家，我们为什么要去学香港殖民地模式，为什么要学新加坡的共产主义模式？我们要学欧美模式，但是我们现在越来越走向大政府主义的模式，当我们的早餐越来越有了垄断影子之后，我们的房地产这种垄断越来越清晰了，越来越走向新加坡模式、香港模式了。 [2008-1-11 10:01:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 第五个我讲建议，我们怎么办？我们的经济发展，本届政府新一届政府非常棒，他们上来之后纠正了很多过去错误的方式，不是追求经济增长，而是追求科学发展，他们还提出我们要构建和谐社会，不仅要注重经济发展还要注重社会发展，不仅注重增长还要注重社会福利，这是全新理念，执政为民理念，与此同时中央不断调控，房地产新政，希望房价能够稳定增长，但是现在为止，前面消息已经很清楚我们没有达到初衷，我们的理念与发展实践有脱节，房地产越调越涨，越涨越凶。所以我们有必要进行反思和改善。第一个可能要继续坚持和完善宏观调控，宏观调控你还得走，不搞宏观调控不敢想象，我们现在这么严重的流动性过剩，你不调控怎么办？但是怎么说调控要调控在点子上，过去我们的调控几乎全是错的。比如说我们要调控，要控制土地，控制土地的结果就是导致别墅的价格上涨，控制大户型住房供应的结果就是导致供应减少，这当然就上涨了，当然就是不给房地产商的投资，我们希望以此来减少经济过热的问题，通过减少给房地产投资，来整个缓和经济过热的压力，但是你减少了房地产的投资，最后结果是减少了住房的供应，需求也不变，那么价格更高。 [2008-1-11 10:07:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 还有一个货币政策紧缩，结果我们发现紧缩的也是投资，货币政策紧缩跟房价上涨之间几乎是反的，货币政策上涨越多，我们发现中间链条是投资，紧缩结果是房地产投资下降，而没有紧缩到房地产需求。另外我们增加交易税，我们知道你增加交易税一定会推生房地产上涨。一个事做对了，去年下半年推出了第二套房的首付提高，这个打在需求上了。前面我们需求旺盛，就是流动性旺盛，全世界的资金很多，流到中国来了，第二个储蓄存款增加，金融杠杠放大，一块钱当成三块钱用，这一个办法就是打住了这个情况，这个政策起到了效果，包括去年下半年年末有些地方为什么交易量萎缩，甚至房价下降跟这个政策很有关系，他打在了房地产需求上。所以我们说将来的政策还应该这么作，想办法把投机性需求降下来，定点打在这些领域，适当时机可以推出物业税，物业税让你买得起住不起。这是一个办法。但是我们说了在中国相比于宏观调控有更加重要的，因为中国是市场经济不成熟的国家。 [2008-1-11 10:07:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 更加重要的是制度创新、结构调整。在中国这样一个国家跟美国不一样，美国基本上中央货币政策调一调就成了，在中国不太管用，一个是我们的做法有问题，现在我们要把它完善这是一个方向。再一个在中国制度很多不合理，结构正处于加快转换的时期，所以中国还要做结构调整，还要做供应革命，还要做制度创新，这个常常比宏观调控更有效果。比如说大家知道，股票价格，为什么去年下半年股票价格从6千多点下跌到4千多点，很简单，因为我们有大量的股票从海外回归，供应增长了，需求还那么多价格就下来了。 [2008-1-11 10:08:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 但是我们在房地产上可以说正好背道而驰，我们的需求是那么旺盛，不仅有强大的这种制度性的需求，内在的需求，还有很多流动性过剩环境下所导致的投机性、投资性需求，没地方去，需求那么旺盛，但是我们的土地的供应，一路下滑，如果从2002年一来可以看到，那个时候土地增长还是蛮高的，现在不一样了，去年有一段时间，我们的土地供应是负增长百分之二十几，一头是非常旺盛的需求，另外一头是像挤牙膏一样的挤出来的土地，这种情况下房价你想让它涨多高就涨多高。我们现在走的是香港模式，香港只有一个土地的一级供应商那就是政府，但是它很特殊，因为人家的的确确从中国人手里把地拿走了，全国人民要卖地只能是政府，要买地只能从政府那里买，政府总是在减少土地供应，一会儿减少别墅用地，一会儿减少大户型用地，政府是房价上涨最大的原因。房价上涨主要是因为地价上涨，就是因为垄断的土地制度。 [2008-1-11 10:13:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 全世界市场经济国家是这样的制度呢？没有。我们知道美国土地是私人拥有的制度，你买了这个别墅，不仅别墅是你的，脚下的这块地是你的，而且永远是你的。在英国脚下的地999年是是你的，而我们只有70年，房子是你的，地不是你的。更重要的我们所有的人都没有权利卖自己的地。我们国务院前段时间出来了叫停小产权房，网上有文章政府针对的是手段而不是建房子，就像安徽小岗村农民在自己家的地上种东西，这有什么不同呢？周期知道，假如我站在这儿，上身西装笔挺，但是我没穿裤子，你们肯定觉得我很怪，最关键的地方没有穿衣服，一个市场最关键的是它的产权基础，如果你的产权基础有问题，那么你就是一个没有穿裤子的房地产市场。所以我说中国改革到今天，是到了给中国的房地产、中国的城市化穿上裤子的时候了。 [2008-1-11 10:13:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 它一致没有产权基础，2004年中央讲了要建立现代产权基础，但是恰恰到中国人命根领域我们没有穿上裤子。那么现在宏观调控不完全。 [2008-1-11 10:13:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 我们知道中国革命成功的起点是土地革命，把地分给农民，那么农民就跟共产党干，那么革命就成功了，中国改革开放起点就是土地革命，我们把种粮食的权利还给了农民，农民就有了拼命种粮食的劲头……我们今天房地产发展是跟中国革命起点、中国改革开放成功起点背道而驰，我们不是越来越尊重、明晰越来越把产权还给农民，耕者有其田，而是越来越强化政府的垄断，叫停小产权房，就是垄断。这是跟我们中国革命成功的起点、改革开放背道而驰，如果经济增长还很快，城市化如火如荼，但是和谐社会难以从实践上落实。 [2008-1-11 10:14:00] |
| 【北京科技大学经济管理学院教授经济学家赵晓】 所以今天很高兴，借我们这么一个年会，再次讲了这些很简单、很简单的道理，接下来2008年一年时间里面我都会讲这个道理，直到我们土地政府有创新、制度有新的发展；谢谢！ [2008-1-11 10:15:00] |
| 【主持人】 谢谢赵教授演讲，2007年是河南地产业快速发展的一年，就在一个月以前，河南报道了河南鑫苑置业有限公司在美国纽约上市，作为一家国内知名的房地产有限公司鑫苑勇敢的踏出了河南，这当然离不开公司董事长张勇先生的运筹帷幄，下面有请张勇先生上台演讲！ [2008-1-11 10:15:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 各位朋友、各位专家大家好！ 非常高兴能够和各位在新的一年来临之际交流一些我本人以及鑫苑企业对房地产市场和房地产企业商业模式思考，我非常高兴！ 我的题目《房地产地产新形势以及房地产市场的商业模式》 我先谈三个问题，第一房地产市场新变化；第二是房地产市场新模式；第三消费者企业多赢发展局面。刚才赵教授我们两位在会下赵教授问一个问题，想不到在河南郑州，鑫苑能够在美国纽约上市，你们的新模式、新思考新探索，为什么会出现在郑州？ [2008-1-11 10:21:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 我说因为我们河南地区市场条件可能没有一线城市那么好，当然我想没有做更多的说明，赵教授也说了有机会去我们企业考察一下。我想也非常欢迎！ 我想说明一点正因为我们河南郑州市场条件不如一线城市，所以我们河南企业在这方面思考得更多，探索的也更多。逼着我们要找出路，要探索。所以我想第一个问题就是谈房地产市场信变化。 [2008-1-11 10:21:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 有一点我觉得非常重要，2004年“831”制度的变化，就像赵教授讲的是制度性变化，但是这种变化并没有引起我们行业、企业有关人士的高度重视和关注。我们知道，“831”政策规定了我们所有的土地尤其是经营性土地必须通过公开市场招拍挂获取，以及在去年我记得又推出了工业用地也必须通过招拍挂，就是我们在城市用地过程中，我们住宅、商业、以及生产用地都要通过招拍挂获取，这个制度我认为是有别于世界上任何一个国家的。我也考察了很多国家的房地产市场，也了解了一些情况，像在国外不管是新加坡也好、香港也好，欧洲也好，美国也好，土地市场基本上是以契约方式来进行交易的。这意味着两条：一、交易效率低，对一个企业来说交易量不大。 [2008-1-11 10:21:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 法律交割是非常漫长，涉及到土地上多种要素，一个整合、一个完善的过程，我想这是属于法律交割，实物交割也涉及到土地上多种利益、群体等等一种实物的交接。这两种交割方式下一般的情况下据我们考察在国外一种土地少则一年多则可能长达数年。所以说在这种情况下，在国外你想世界500强中基本上很少100强之中没有大型房地产企业，包括每个国家前十名也基本上没有房地产企业，其原因是什么？我想受交易效率和交易量的制约，企业很难有做大做强的条件和机会，虽然很多国家是市场经济，但是生产原材料要素不能有效供应，不像其他的工业产品，原材料可以随时从市场获得，而且能够大量获得，及时获得，无瑕疵的获得等等。 [2008-1-11 10:22:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 所以我想由此这一点并没有引起我们业内人士尤其是房地产企业的关注，我想谈中国的土地政策和其他国家的区别和差异在哪里，以及我们企业、行业如何看待这个问题至关重要。 这是我想讲的就土地政策方面的第一个问题。 [2008-1-11 10:30:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 第二个问题是两个非常重要的政策。两年未开发土地，或土地开发不足25%的政府将收回。以及凡是土地增值税一个项目毛利超过30%，当然有些企业测算20%或者30%，毛利在30%的项目基本上高于30%的部分是由土地增值获得的。应该按中国的税法规定将征收30%-60%的土地增值税。也就是说作为房地产企业实际上如果为了储备土地，既不是国家鼓励也不是企业应该做的。所以这两条政策规定下，我们企业如何选择？政府如何管理？这是只要了。结合这一点我们鑫苑多年来选择了不囤地、不囤房、零库存，清资产的理念。我们知道在在其他行业10年20年以前广为采用的生产方式——零库存，它会带来企业的发展、规模的发展和成本的降低，以及产品品质的提高，这是对一个社会、企业自身发展也好，这是市场经济调节下大家希望看到的。而实际情况是什么？中国的房地产行业是什么情况？恰恰不是这样的。大家先囤地、再囤房子，带来的结果是调控越多、房价走的越高，所以我想调控失灵，我个人，各种手段都用了，但是没有严格执行我们的基本土地政策是关键因素。这样我们的消费者接受不了，政府不满意。当然我们也看到了最近一个时期，中央政府也关注到了这个事情了，接连出台了一些政策，两年土地未开发坚决收回，以及满一年未到两年将征收20%的土地闲置费，这些措施都是房地产市场的新变化。这就会给我们的行业、企业产生巨大的振动和变革。 [2008-1-11 10:31:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 这就需要我们的行业、企业商业模式快速转型，如果不能快速转型的话，会面临两个风险，一个是经济风险，储备土地越多，实际上你于是占用资金越多，如果开发的话，需要开发的资金也越多，会带来巨大的经济风险，同时带来巨大的法律风险，在国家随时有这个权利和政策来把你的土地收回。所以我想在过去相当一个时期以来，有些人说我们房地产的多，我觉得一方面是国家政策的坚决执行，另一方面我们企业主动选择，对环境的变化主动选择尤其重要。 [2008-1-11 10:31:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 两个问题，我们知道在80年代，我们中国当时是改革开放中解决的最重要的问题，是市场化解决生产资料的市场化，当时我们也知道，双轨制，钢材、木材等等国家一套体系，市场一套体系，改革开放以后双轨制解决了。90年代我们金融改革，推出了金融市场、股票市场，当然我们在90年代股票市场建立起来了，但是股权分置改革没有彻底，带来问题是2000年初我们的股市低迷等等因素构成了我们金融市场还不够健康，最近两年我们突然金融市场好起来了，或者相对健康起来了，也就是我想讲了90年代我们所做的金融市场的改革和创新，以及后来股权分置改革彻底创新，解决了金融发展的问题，但是新千年以后，土地市场我个人认为多年来以及近几年来实际上走的还是双轨制。一方面是由我们招拍挂市场本身建立就晚，如果建立早市场秩序可能会好一点。结果这造成了 政府招拍挂土地不能有效供应，开发商、社会方方面面又有大量的土地存量，实际上对社会也好，对消费者也好，包括对政府管理带来了巨大的社会矛盾和社会问题。 [2008-1-11 10:41:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 两个问题：一个生活成本提高，一个生产成本提高。我想通货膨胀纵然有其他原因，但是我想土地要素两个成本的提高，实际上助推了我们通货膨胀，助推性也是非常巨大的。所以我在此也想谈我的观点，如果新千年，前一个十年，中国不能有效解决土地政策的话，将给我们后十年发展以及国家的经济发展带来非常大的负面的影响，以及对我们在行业中所从事的从业人员也未必是好事情。行业企业如何找到正确的发展模式，如何形成自己的核心竞争力，早形成我想都是至关重要的。 [2008-1-11 10:41:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 这是我结合土地方面的思考，再加上我们企业，作为行业内企业一定要深刻认识到，实际上我们行业并没有真正的做到真正意义上的竞争。在中国1万多家房地产企业，真正因为产品、因为内部管理、因为成本管理等等关门的没有。这说明什么问题？在一个成熟的行业肯定有50%企业是通过经营性、生产性管理获得企业成长，还有50%可能因为这方面管理不善关门了、淘汰了。这说明我们真正这个行业都是所有的利润都是从土地上获得的。即使是搞了产品的设计、以及有效的营销和推广，这只能说做的一些工作而已，谈不上是竞争力，谈不上是企业和企业之间能力的一种竞赛或者是比较。 [2008-1-11 10:41:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 无非是找个设计院好一些，管理的严格一些，你的营销做的稍微比别人深刻一些，仅此而已，你可能比别人略快一些，卖的房快一些，但是并没有哪家企业做了以后卖不出去的情况。这就是我们行业非常不正常。但是作为业内人士，我本人是河南企业、郑州企业，我愿意把自己的所思、思想跟各位在座的做一个沟通和交流，这样我们可能会有一些帮助。 [2008-1-11 10:41:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 第二方面房地产企业新模式，在这个形势下以什么新模式进行发展呢？应该是以企业提升内部竞争力，降低成本、增加规模面对新变化，鑫苑商业实践是这样的，我们基本上毛利不超过30%，我们净利基本上在10%左右以这种方式来寻求内部管理的内生性能力提高我们的成本性。 [2008-1-11 10:41:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 另外一点我们鑫苑公司把重资产行业做轻了，大家可能会认为重资产怎么做轻了呢？所谓轻和重在于哪里？就看资金投入的时间和回收的时间。我们鑫苑基本上能够做到6到8个月现金流回政，当期投入、即期收回资金。我们靠经营性利润来寻求企业的发展。甚至我想说的极端一些，一个行业投资少则一亿多则十亿，但是不能以资金的多少衡量轻和重，是以回收的时间。包括一些服装行业，从投入到产出有时候长达一年以上，包括其他一些消费品行业。还要建产房、基地等等。我们房地产行业完全不建厂房、基地，当期投入、锁定时间之内现金流回政，我觉得在中国目前还没有，全世界也没有。当然我们也里头商业模式有更深入的东西。就我们商业模式将是未来中国房地产新型商业模式或者主流模式。我们并不期待于多高的房价，我们只期待于我们有合适的价位，建更多的房子，也就是说让业主、消费者能买得起的好房子，这也是我们从企业本身的商业模式来讲是健康的，从对社会多赢局面来说，也是政府、消费者和企业都满意的商业模式。 [2008-1-11 10:42:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 这种商业模式下未来我认为应该成为中国房地产主流，政府也应该多方营造和鼓励这种商业模式和方法。我们知道最近一个数据，现有全国存量土地未开发的或者是什么的有十亿平方米，我们企业做了测算，容积率2-3的话，基本上是30亿平方米，从静态来看需要建五年时间，也就是说这些土地没有真正有效供应出来，如果供应出来那么房价不会涨那么快，我们企业可持续性也会更长了。 [2008-1-11 10:46:00] |
| 【鑫苑（中国）有限公司董事长：张 勇】 政府、社会各界也会满意，也不会对我们的国民发展做负面贡献。包括我们企业站在更高高度，我们想把企业做更长，你是想做生意的眼光运作企业，还是以企业眼光运作企业？我们行业内很多企业面临短期和长期选择问题，你是想做生意还是做企业，做生意可以按一单一单做，就做利润最大化，但是你要做企业，更长远视野、方法来运作的话，我想很多企业还希望能做的更长久一些，一年、三年、十年甚至更长时间，所以我讲中国目前土地政策也好，调控也好，以及我们企业的选择也好，商业模式也好，这些都是我们在新的一年来临之际我们要共同关注和思考、选择和决策的。我也希望我们鑫苑这种商业模式能够给我们国家、社会、行业内企业、消费者贡献出探索、思考和实践，以求达到消费者、企业、社会多赢发展局面，作出自己的一些尝试和探索！谢谢各位！ [2008-1-11 10:46:00] |
| 【主持人】 谢谢张总，2007年对于中国的房地产来说是不平凡的一年，在一年当中，各类房地产政策多出的一年，在新的形势下，房地产企业如何更好的面对未来市场竞争与政策调控的双重压力，取得更好的发展，相信很多今天与会的嘉宾都非常关注这一话题，下面有请清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生来为我们答疑解惑，刘洪玉先生是清华大学土木研究系教授，清华大学土木水利学院副院长，他兼任建设部住房政策专家委员会主任委员，中国房地产协会常务理事、亚洲房地产协会理事、香港大学荣誉教授等等，刘洪玉先生今天演讲的题目是《房地产政策出台背景以及未来走向》 [2008-1-11 10:47:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 尊敬的领导、尊敬的各位来宾大家好！刚才张总讲的话题我也非常感兴趣，实际上我们都为同样一个话题进行探讨，新形势下我们市场怎么发展，企业怎么发展？在座很多是房地产企业代表，我前段就说，在以前游击队有游击队的打法，打一枪换一个地方，打得赢就打，打不赢就走。实际上现在企业发展，变成上市公司以后，就必须要寻求长期的发展，要摒弃原来游击队作风，这是我们行业向成熟发展的标志，当然这个过程中世纪上也会出现一些让大家包括现在为止，也还没有思考清楚的一个问题，就是房地产企业的规模到底是越大越好呢？还是适当的规模？因为我们看国际上的房地产企业？规模越大效率越下降，规模是大了，但是赢利水平在下降，因为它遇到了管理的问题，毕竟房地产行当是跟地区相关的业务，是一个不动产的行业。 [2008-1-11 10:54:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 再有我看到的趋势是似乎是两极分化，一方面是大型化，一方面更多的是资本市场的推动，还有一个是小型化，小的公司做一把是一把，但是有一些公司原来是习惯做一把，上了市以后就显得很难。很难让自己的发展过程能够连续，这样的话就想往大的方面发展，可能将来中等企业似乎好象非大型化就小型化。 找它自己市场上的空档，今天给我的任务是讲讲宏观政策的背景与未来市场的影响。 首先是回顾一下近期出台的调控政策，我们在作相关研究的时候，我们宏观调控指的是整个经济层面的调控，你要说对房地产市场调控这个说法好象有点小题大作。 [2008-1-11 11:01:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 我们说政府的政策对房地产市场的影响我们一般叫“政府的干预”。所以它是两个层面的问题。 从这个调控政策来看，或者说市场发展的政策来看，在98年的时候，我们当时面对的亚洲金融危机的影响，我们当时提出来要把住宅产业发展成为国民经济的支柱产业，要推动住房制度的改革，然后要向市场化、社会化的方向发展，这应该是真正意义上的房地产市场发展的很重要的里程碑。市场化发展到一定程度以后，发现并不是想象当中的发展，02年时候就提出来加强房地产市场宏观调控，促进其健康发展的意见和政策文件出来。03年就出了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。实际上大家关注其发展的质量。05年把关注的重点到了房价问题了，叫稳定房价。 [2008-1-11 11:01:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 稳定一段时间以后，发现仍然不稳定，是什么原因呢？这好象不是说直接对房价进行干预。我们看房价仍然在涨，我们又进一步思考，发现可能我们要把政府该管的事情要管好，因为我们住房市场化、分配货币化，市场化的供应发展的很快，从98年商品住宅在全部住宅供应当中占百分之二十几，06年时候已经到了三分之二，接近70%，市场化程度发展很快，但是住房发展货币化程度当时建立了一个补贴标准，一直没有调整，很多单位收入也没有在收入里面让大家感觉到通过我的收入去买房了，这样造成价格和收入支付能力之间的差距。这种差距越来越大，这形成了政策层面的压力，所以到了07年的时我们不再稳定价格、干预什么的。从建设部开始关注住房制度建设，开始加强廉租房、经济适用房等方面的供应。 [2008-1-11 11:01:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 我们从土地供应方式越来越严格，走招拍挂方式，价格在制度转变的过程当中在大幅度的提高，现在我们说也出现了所谓的面粉比面包贵的情况。实际上到底房价高是谁推动的问题呢？公说公有理，婆说婆有理，但是我说土地资源方面好象也要调整，首先要搞清楚我们的地在那儿，都在干吗用？有多少，谁在控制着这些地，包括用地规划、指标等等，因为我在跟他们有相关的部门领导在讨论的时候，我说香港弹丸之地，人家是人口密度最高地区之一，但是人家土地政策第一条要不断满足社会经济发展对空间的需求，我们这么大地方，难道我们的地就不够了？这里面可能不是说做不到的问题，这要靠一系列的基础工作，建立一系列的标准来慢慢解决这个问题，当然这个过程当中，我说也在不断的提高土地的价格。金融政策一直是在从对市场干预的角度出发，加快时代管理，不仅是对开发商管理，最近也对消费者信贷买房的贷款也在提高门槛。同时从更宏观的金融政策或者叫货币政策角度我们连续提高银行的存款准备金率到的14.5%的高度，连续提高存款和贷款利率，07年对房地产市场部如果说宏观调控的话，更多应该是货币政策在发挥作用和影响。 [2008-1-11 11:02:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 大家看到最近市场交易量下降，价格上升势头得到的一些遏制，我觉得很大程度上是跟金融政策的调整有关系，今天上午看经济信息联播里面讲到，上海的人民银行统计，去年12月底，人民币存款数量比去年同期多增加了800多亿，也就是说利率在调控，人们开始又把钱存到银行里面来了，因为我们要调整股市、房地产市场，货币政策起了非常重要的作用。 这是连续调整准备金率利率的过程。 [2008-1-11 11:02:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 关于市场发展呢？我觉得是规范市场秩序、行为，然后对外商投资房地产的行为开始越来越关注，也在试图限制、适当的规范外商的投资行为。 当然实际上外商投资、外资对当地房地产市场的影响到底是什么样我们还在研究。 [2008-1-11 11:13:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 另外还要加强基础的工作，我们市场的规范首先也还是要提高市场的透明度，所以从住房状况的调查、统计信息发布的规范在这方面出台了一系列的文件，税收政策我们看基本上是加强税收管理，有的是对着开发商的，包括对土地增值税、所得税。这种税收政策在过去的几年时间里面都是给这个行业增加税收的纳税的负担，实际上刚才也提到了土地增值税如果真是要按照条例执行的话，对我们这个行业确实影响非常之大的。这个问题实际上从增值税条例一出来就是非常难以操作的东西。 [2008-1-11 11:13:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 党的十七大我们又提出了科学发展观，追求又好又快发展，防止大起大落，全面协调可持续，以人为本，统筹兼顾，这应该对我们行业发展也会有很大影响，最近中央经济工作会议：防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为通货膨胀。这实际上是最近一段时间政策发展的过程，总体来说，宏观开始更多依赖货币政策，对市场干预在注重做好基础工作。因为基础工作不做好，发现有些问题只是表面涂点膏药，但是实际上本源东西解决不了，还是不行的。 [2008-1-11 11:13:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 第二个问题给大家讲为什么要进行宏观调控和政府干预。 我们说政府干预诱因是房地产价格上涨。政府希望通过调控和干预来减轻、延长周期，让市场更平稳，它不平稳就会导致政府干预。再一个是住房市场失灵，住房市场存在着和外部的信息部对称性易导致市场失灵；市场非均衡：总量非均衡、结构非均衡。 [2008-1-11 11:14:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 住房价格剧烈波动，住房保障的社会责任。从周期来讲，我们实际上很多人大家可能已经习惯了我们房地产市场一直在向上发展，但是我们从长期来看，市场是在不断的周期变化的，我们最近对美国的市场做了一些研究，我们就发现实际上它不管是从房价、销售量、空置的状况是随着时间在不断调整，在发生变化的。这种变化也说明一种趋势，美国变动幅度越来越小，周期越来越长。这里面实际上有政府调控功劳，也有市场的环境改善的作用，现在随着信息技术的发展，市场变得更加透明。随着投资全球化和一体化，每一个市场、每一个城市市场不再是本地的市场，更多的是更大区域、更大范围的市场。他受到制约条件更多。 [2008-1-11 11:14:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 调控干预另外一个原因最近这些年商品房价格上涨过快，我们表上数字（图）是做可支付性指数，低的越多说明房价可支付性越差，可以看得出来，绝大部分城市住房价格可支付性都在下降，逐年下降！ 后来看了看郑州，可支付性还不错，在100，但是也是有一个逐年下降的趋势。当然有些城市比较厉害，青岛住房可支付性71，这实际上严重的问题了。 [2008-1-11 11:14:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 最近几年开始对40个主要城市市场新房交易价格进行跟踪，测算同质价格变化，我们看品质一样，住房一样，看住房价格变化，从这里面可以看得出来，第一个城市，（图）房价从06年1月份90多指数 到了07年10月份的时候到了200，这意味着两年不到时间房价涨了一倍，当然一月份的时候房价开始掉头。第二个城市从90多涨到200出头，下面两个城市涨的相对比较平缓，右下角城市07年涨幅迅速上涨。我们看到了国家统计局指数，如果我们各个城市房价真的是按照统计局公布的70指数里面涨的速度上涨的话，那我们的房地产市场是非常健康的，现实当中我们真实的城市房价上涨应该是大大超过这个速度的。 [2008-1-11 11:14:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 这实际上是我们真正担心的问题，政府调控当然也因投资更大更一些，中小户型比例不高还有一些问题。 结构性问题突出还有市场上绝大部分城市房子通过预售卖出去的。但是如果市场所有房子都是预售卖出去的，也说明市场有问题，供应严重不足，去年82.8%的房子是预售卖出去的。这也是当前房地产开发企业的模式，预售带来了一系列其他的矛盾，有些城市几乎所有房子都是通过预售卖掉的。市场秩序还比较混乱。包括违规建设、违规销售、捂盘惜售、圈钱圈地、盲目扩张等等。 [2008-1-11 11:16:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 土地、环境、资源的承载力有限，不可持续的发展模式，消费者超前消费。住房要改善我们的生活质量，你如果买了房子吃方便面，那生活质量就下降了。再穷的人也要住房，有一个社会稳定问题，关系到我们的金融安全和金融风险的问题。 图）上面的图是美国房地产信贷状况 不住房价值、土地价值要与GDP、国家财富保持合理稳定的比例关系。 GDP要与土地价值要保持与当年1：1。 房地产资产加起来是当年GDP6倍这是日本房地产泡沫破灭前。 [2008-1-11 11:16:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 美国在2000年以前基本上是房子价值和GDP价值1：1，07年是7：1。所以他们受不了了开始掉头。我们对中国也进行测算，大体比例是3.5：2.2：1。这个比例也是非常高，高了以后没有好处，这是一个虚拟资产的价格，它越来越导致整体经济缺乏实体经济支撑，遇到一些风吹草动容易出比较大的问题。 [2008-1-11 11:19:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 另外房地产资产价值过高，一方面导致房地产经济稳定发展，另外也会因为成本上升导致地区的竞争力的丧失。这实际上是一个更宏观一些的原因。家庭的资产当中，也越来越占有重要的比重，所以也要稳定，另外住房投资波动，直接关系到国民经济的健康和稳定的发展，我们现在强调整个经济要平稳发展，又好又快发展，但是房地产在国民经济当中已经占了很重要的地位，中国目前学者们还有很多争论，尽管文件说是当前阶段重要产业，我们拿美国数据来看一看，美国住房建设投资和住房服务两个加起来在GDP当中所占有的份额多年来基本稳定在16%，如果一个国家的整体经济有16%被某一个行业所影响，那么是很厉害的。 [2008-1-11 11:19:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 日本在91年以前经济增长速度还是蛮快的。但是从地价破灭以后，他的经济增长一直徘徊在这个点上，所以我们现在调控，国家从政府角度也是避免大的起伏，房价下降过程往往是短期的，但是让它恢复过程非常漫长，大家可能看到香港98年恩金融危机以后跌了6成，当然还没有恢复到原来程度，现在新房价格已经超过了原来价格，但是所有房子加起来也只是恢复到了85%，香港成长得益于13亿人口大国倾力的支持，如果我们出了问题，让香港支撑我们，让美国同胞支持我们是支持不起的。所以我们要干预，要调控。 [2008-1-11 11:20:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 我们对住房政策的进行干预 最近我们开始关注要把住房政策当成一个重要的问题去探索和研究。它的目标是什么？ 两个层面，一个是改善住房市场运行效率，维护市场平稳发展，因为它不仅关系到宏观经济稳定和发展，也关系到绝大多数家庭的财富水平和消费水平，再一个目标是提供公平的住房机会。这也可以理解为狭义的住房目标或者是公共住房目标。住房问题不仅是存在消费问题，也存在公平问题。 如果到市场这个层面，我们希望我们干预能够让市场内部协调，市场内部和社会的因素（社会经济发展协调）和供给相关因素协调，那么我们整个市场应该是比较协调发展的市场。 [2008-1-11 11:24:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 我们最近也在看其他国家的一些住房政策的目标，比如英国它有完整的住房政策目标的描述，我们可以看得出来，它是两个层面，一个是怎么去保持市场的平稳，然后是怎么提供住房的机会。 美国也是一样，第一条保证一定水平的住房质量；减少住房拥挤现象，鼓励住房自有；减少种族居住隔离和社会群体居住隔离；帮助和鼓励社区发展；这个可以理解为它是美国的公共住房政策目标，提供公平住房机会目标。 通过刺激新建活动和维护改造活动来增加住房周期；稳定住房租金和资产价格；稳定建设和市场周期；保持居民家庭进行储蓄和投资的动机。 [2008-1-11 11:24:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 98年文件是深化城镇住房制度改革，促进市场持续健康发展，供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。最近关注到低收入家庭住房困难，我们实际上也在开始从住房制度改革大概念往住房政策目标关注，但是目前为止我们还没有一个对住房政策的完整描述。什么是中国的住房政策我现在还不知道。 当然我们现在正在研究制定住房保障条例或者叫做公共住房条例等等可能要慢慢对这些目标至少对公共住房目标作出描述。 实现住房政策目标需要一系列政策工具：产权政策、补贴政策、财政政策、金融政策、管制政策等等。目的是什么？就是前面两个目标。我网上没有找到关于房价问题的资料。我们追求的是软着陆目标，而不是像网上拿着东西刺泡沫，因为泡沫刺破了把吹泡的和买泡的都得死。 [2008-1-11 11:27:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 图）这是引经济学人杂志上的题图，题目是当价格下降的是什么状况，当然它的预测现在看到已经成为现实，美国房价和英国房价都在下调。 产权政策实际上是一个核心，就是要让大家租还是买，就是住房选择的问题。 我们现在围绕这个问题实际上还有很多争论，到底是鼓励买房还是租房很多专家学者、政府官员去考虑租房，但是我们说实际上这个问题租还是买受到经济的文化传统的、社会制度的、市场状况的等等多方面影响。从文化传统上来说能够给更多的居民提供更多的安全感、稳定感，我们期望有自己的房产； [2008-1-11 11:28:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 拥有产权住宅的家庭可以在户籍管理、子女入学、就业、参与社区活动等许多方面，获取比租房家庭更多的制度优势；住房租赁市场不完善、租赁住房供给短缺、缺乏公共部门和非盈利机构出租住宅的示范和引导作用，租客权益难以得到保障等。 不能仅仅职责老百姓冒着当的“房奴”的危险不理性购房，应花大力气来完善我国城市住房租赁市场。 [2008-1-11 11:30:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 补贴政策 公共住房补贴政策是政府直接以财政支出的方式对住房支付能力不足的家庭予以帮助。 供给导向型的住房补贴（又称“生产者补贴”或“补砖头”） 需求导向型的住房补贴（又称“消费者补贴”或“补人头”） 供给、需求混合型住房补贴。 西方不是增加多少住房，消费者补贴又变得很有意义，根据各个地方的情况去解决这个问题。从中央和地方来说中央一直认为自己在住房上不需要承担什么责任，但是我们说中央政府应该对现金补贴承担更大责任，地方政府对实物补贴承担更大责任。 [2008-1-11 11:30:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 财政政策 就是通过资金投入来支持财政发展，财政部一系列文件出来要对中西部地区，而且规定了公积金增值收益要用于廉租住房的维护和管理。土地出让净益概念也在争论。 财政政策里面涵盖了税收政策 国外有很多税收政策鼓励生产者扩大供给，鼓励消费者增加消费，提高它的消费能力。 金融政策有效管理系统性金融风险，并通过金融手段让中低收入家庭能够拥有更多的住房机会。公共住房、担保利率优惠或利息补贴、首付款支持、政府补贴。 向消费者补贴调整当中这种手段如果丧失掉的话，我们原来有很多胳膊腿，后来发现每个腿都畸形，就一个一个砍，结果一个腿都没有了。 [2008-1-11 11:33:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 管制政策 租金管制，这个被认为是不好的做法，但是一些国家为了满足一定群体的需要，但是也是比较有效的。 土地利用管制这方面也是很重要的，土地供应对住房供应以及住房价格的影响，实际上很大程度上取决于住房供给的价格弹性的大小，过于严格的土地管制往往造成住房供给弹性较低的重要的原因，而住房供给弹性低，就会导致价格的波动比较剧烈。这种土地管制从价格影响从学术上有两点：管制减少了住房供应进而导致房价上涨，因此土地管制作为政府干预房地产市场德政侧是低效的；另一种观点则认为管制通过提供基础设施而引起房价上升，土地利用管制提高了居住质量。 [2008-1-11 11:34:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 最后简单说几句，关于我国未来住房市场发展当中一些思考 从住房角度来说有这么几个方面的工作，一个是完善供给，再一个是引导需求，再一个是做好保障，稳定价格防止大起大落。 图）漫画上高收入者、低收入者都有人管了，中收入者没人管。 限价房目前为止没有其法律地位，有法律地位经济适用房变成了面向低收入人的住房了，所以这个问题值得进一步研究和探索。但是我的感觉就是说不管限价房它是一种叫什么名字的东西，只要它的价格和市场上商品化的价格优一个差距，这个差距在30%左右，它事实上已经起到了实现市场的梯级。 [2008-1-11 11:37:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 我们说如果限价房能够起到中间梯子的作用也未必不是一件好事，因为它相对于经济适用房来说，对于政府来说还是能接受，产权也更加清晰了。但是各个地方执行情况我们发现跟市场商品房差距也确实是有一定的差距，跟我们在98、99年时候，经济适用房和商品房价格差距类似。 [2008-1-11 11:39:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 从金融政策发展来看，主要是要提高金融机构商业房地产业务的管理水平。 我们说金融机构比较多的时候说房地产市场有问题，实际上前一段时间，有一位金融界朋友说说房地产开发商就像坏孩子，调皮捣蛋，想打他一下手刚扬起来就娃娃哭，但是你缺了他又不行。实际上金融机构也是一个市场当中一个重要的参与者，它的行为本身也需要规范，要有效的控制它的操作风险、信用风险和有效规避市场风险，金融机构基本上对长期风险视而不见，都是短期风险恶性竞争。另外要创新金融工具，发展和完善公共住房金融政策。 [2008-1-11 11:41:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 从土地政策角度来说，保护耕地、严格用途管制仍然是土地政策的核心；这个已经是一种趋势，而且被绝大多数人接受，在节约、集约利用土地的前提下，优先保证政策性住房用地供应（廉租房、经济适用房、限价房、90平米以下住房）。 完善土地储备与土地开发制度，提高政府调控市长的能力；我们老说用土地供应是挑土地政策的闸门。但是实际上要让市场平稳发展，是土地开发制度是进一步完善，开发商是一个蓄水池，到开发商蓄水池里面是否要出来，所以怎么能够提高政府土地供应的有效性，比如说通过控制单宗土地土地供应规模、开发时限、住房套数等，严格执行土地出让合同。 [2008-1-11 11:43:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 开发商不及时开发等待，实际上是获得了等待期权，这个期权是有价格的，开发商等待了但是没有获得这个等待的价格。 我们都希望招商引资，招一个大开发商，给他一万亩地，再大的开发商也是一点一点做，只不过让市场垄断环境变得很糟糕，从规范市场的角度来说，预售制度只是加强预售资金监管，弱化直接融资功能、发展间接融资功能。开发建设贷款强度增加，保护营销功能；发挥价格稳定功能。 对外商参与适当限制，逐步纳入有效管理轨道；提高外商投资者在当地融资难度。 他们对市场价格泡沫影响没有多大，但是他们得到的过分的超高利润。 [2008-1-11 11:48:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 投机行为 加大政策和税收打击力度，提高打击精度；规范房地产开发企业、中介企业行为，降低炒房能力。 我们发现市场即使在低潮时，好的企业、好的房子仍然能卖得出去，所以品质是第一位的。再有要提高企业运营管理的效率来降低成本，这个就是刚才张总提到企业长远竞争力。再有就是企业经营和竞争从社会主导向资本主导转变。 [2008-1-11 11:48:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 对于大型企业来说，在实现扩张的时候，这个是非常有讲究的，虽然企业大家都希望扩张，由于扩张最后导致灭亡的也是非常之多。我们最近对美国、日本、香港、新加坡、台湾等等一些地方的领先的房地产企业做了系统的研究，也对市场做了系统的研究，我们发现实际上生生死死是再正常不过了，但是也是有一些企业的生命力比较强，最关键的经验就是低成本扩张，在市场处在低潮的时候扩张，但是我们现在的企业是在高超的时候扩张，没有不留任何余地的扩张，这意味着我们从长远来看企业风险会大大增加。 [2008-1-11 11:49:00] |
| 【清华大学房地产研究所所长：刘洪玉】 再一个要做有责任感的开发商，这种责任感不光是全增，做一些公益事业，实际上把房子建好，倡导节能计划，提高环境保护标准，重视员工福利也是它的体现。 最后我还是觉得我们的市场在城市化发展过程当中，确实充满了潜力，而且这种潜力仍然有比较长远的发展潜力，但是我们希望实现的是什么？是产业的平稳发展，不希望用两年时间把十年要赚的钱都赚到，那样的话是不可持续的，我们叫又好又快，不是又快又好。这对我们行业同样适用，如果跟美国比较，美国房地产发展大概经历了十几年20%的左右的速度，又经历了二十几年10%左右的速度，我们现在应该差不多处在美国第一阶段，大家要有对低增长有心里准备。我今天就讲这么多，谢谢大家！ [2008-1-11 11:50:00] |
| 【主持人】 刚才刘教授以他扎实的材料详细的分析给我们做了高屋建瓴式的精彩演讲，让我们对以上嘉宾的精彩演讲表示感谢！下面进行本次会议最后一个环节，颁奖典礼！ 2007年第二届河南地产年会是河南地产界的年度盛会，本届年会总结的一年来河南地产界取得甲级，同时对一年来为河南作出贡献的企业和个人进行表彰。 [2008-1-11 11:52:00] |
| 【主持人】 首先我们将颁发本次年会特设的单项奖： 2007年河南家居文化建设贡献人物奖，获奖者： 郑州实创家建筑工程装饰有限公司总经理 王传刚 获奖理由：他和他的企业不仅美化着人们的家园，同时也对河南家居文化的发展有着积极的推动作用。请获奖者上台，有请赵晓先生为获奖者颁奖。 [2008-1-11 11:56:00] |
| 【主持人】 第二个单项奖是：河南城市建设友谊奖 获奖者： 枫华（郑州）置业有限公司总裁 李 燕 信和（郑州）置业有限公司总经理 徐益明 获奖理由：他们选择了河南，为河南带来了先进的开发和生活理念，他们推动了河南城市建设的发展，他们是河南的好朋友。请获奖者上台领奖，下面有请熊志波先生为获奖者颁奖。 [2008-1-11 11:58:00] |
| 【主持人】 第三个单项奖是：河南城市建设特别贡献奖，获奖者是： 建业住宅集团（中国）有限公司董事长 胡葆森 获奖理由：他带领企业已经走过了十五年的不平凡历程，他所开发的楼盘遍及河南各个地市，他的开发行为推动了河南城市化进程，为河南城市建设做出了卓越的贡献，2007年缴税超过3亿元，从而再次摘取我省房地产行业的桂冠。 [2008-1-11 11:59:00] |
| 【主持人】 接下来颁发的是本次年会的年度奖。 第一个年度奖是：河南地产年度营销人物 获奖理由：2007年，他们所操作的项目销售异常火爆，他们的营销策划具有独创性和引导性，得到的业界充分肯定，他们是河南地产界的中坚力量，获奖者分别是： 正商地产联盟副总裁 张国强 河南泰宏集团副总经理 刘玉洁 河南开祥置业股份有限公司总经理助理 罗 超 郑州中油置业有限公司营销总监 林陈亮 河南正弘置业有限公司副总 王 朴 河南银基房地产有限公司营销总监 刘 灵 河南老街坊置业有限公司营销总监 白伊剑 河南美景置业有限公司营销总监 赵 诣 河南甲天下置业有限公司 副总经理 仝雪冰 郑州尚锦房地产开放有限公司营销总监 齐华伟 河南宏益华房地产开发有限公司营销总监 温连斌 河南升龙置业有限公司营销总监 张 宇 郑州布瑞克房地产开发有限公司营销总监 祝子涵 郑州振兴房地产开发有限公司 徐 强 郑州远大置业有限公司营销总监 王 洁 河南省城开集团营销总监 刘俊峰 请获奖者上台，下面有请 赵晓先生为获奖者颁奖。 [2008-1-11 12:00:00] |
| 【主持人】 第二个年度奖是：河南地产年度贡献人物 获奖理由：在风起云涌的2007年，他们为河南地产发展和繁荣作出了积极贡献，他们是媒体、消费者和业界充分关注的焦点人物。获奖者分别是： 河南鑫苑置业有限公司总经理 宋福林 河南新田置业有限公司总经理 丁 盟 郑州聚龙置业有限公司董事长 张高军 河南省城开集团总裁 谢利卿 河南甲天下置业有限公司总经理 张金林 郑州中凯东兴房地产开发有限公司总经理 王明军 河南泰宏集团总经理 冯 斌 郑州新芒果房地产有限公司总经理 王永光 请获奖者上，下面有请刘洪玉先生为获奖者颁奖。 [2008-1-11 12:19:00] |
| 【主持人】 第三个年度奖是：河南地产年度模范人物 获奖理由：作为企业领导者，他们拥有丰富的管理经验；作为地产前沿人物，他们拥有巨大的影响力，推动了河南地产行业发展；作为从业者，他们是业界人士值得学习的典范。获奖者分别是： 建业住宅集团（中国）有限公司总裁 闵 闵 郑州新长城房地产有限公司总经理 宋革伟 郑州振兴房地产开发有限公司总经理 栾世平 河南泰宏集团董事长 秦太宏 河南老街坊置业有限公司总经理 田 波 河南名门置业有限公司总经理 孙中占 河南国信置业有限公司董事长 郭丛拨 河南新东方房地产有限公司董事长 杜宏图 河南花博园实业有限公司董事长 杜 伟 请获奖者上，下面有请熊志波先生为获奖者颁奖。 [2008-1-11 12:20:00] |
| 【主持人】 第四个年度奖是：河南地产最受尊敬的企业家 获奖理由：他们是河南地产领军人物，在河南乃有着巨大的影响力和号召力；他们在引领企业实现又好又快发展的同时，充分支持和关注着社会公益活动，他们是社会责任的参与者，更是承担者，他们，受到了社会各界人士的认可和尊重。获奖者分别是： 鑫苑（中国）置业有限公司董事长 张 勇 正商地产联盟董事长 张敬国 河南开祥置业股份有限公司董事长 李建铮 河南思达置业有限公司董事长兼总裁 李建华 [2008-1-11 12:20:00] |
| 【主持人】 由于时间关系，本届年会企业奖和项目奖将不再举行现场颁奖，获奖名单我们将在相关媒体进行发布，奖牌请在会议结束后到签到处领取。让我们再次以热烈的掌声祝贺这些优秀的获奖者，希望他们在新的一年能够为河南房地产业的发展、为河南的城市建设更多更大的贡献。时间过得飞快，经历了上一年的思想之旅，相信在座的各位一定有很多收获。“2007（第二届）河南地产年会”马上就要结束了，让我们带着今天的收获，共同创造和谐美好的河南地产业！再次表示感谢对各位！ [2008-1-11 12:20:00] |