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| 现 场 直 播 信 息 |
| 【大河楼市网】 一、嘉宾签到（8：00-8：25） 二、开幕（8：30-9：10） 1、河南日报报业集团副总编辑王俊本致开幕辞（5分钟） 2、主办方致欢迎词（5分钟） 三、主题报告（9：10-10：00） 主讲人：中房协秘书长 朱中一 演讲主题：“十五条细则”后中国房地产市场发展趋势 四、对话 对话主题：产品创新与品牌建设（暂定） 上半场（10：00-10：50）含5分钟的互动 对话嘉宾：中房协秘书长 朱中一 河南房地产企业代表 4人 下半场（10：50-11：40）含5分钟的互动 对话嘉宾：中房协秘书长 朱中一 郑州市房产管理局副局长 李葆华 河南房地产企业代表 4人 五、新闻发布会（11：40—11：45） 新闻发言人宣读“2006中原地产风云榜”获奖项目名单。 六、主持人宣布第五届中部地产论坛圆满结束。 [2006-7-29 8:51:00] |
| 【主持人】 各位嘉宾，各位朋友，大家上午好！ 今天我们迎来了地产界又一次盛会，2006年中国地产论坛，首先请允许我代表主办方河南日报对与会的各位领导、房地产界的精英们表示热烈的欢迎！ 今天，应邀与会的嘉宾有： 中国房地产协会秘书长 河南报业集团王惠敏先生，郑州市管理局副局长李葆华先生，让我们对各位嘉宾的光临表示热烈的欢迎！ 出席今天会议的还有河南省知名企业、房地产企业的高层领导，房地产企业相关行业的负责人，今天的会议日程是：中方秘书长朱中一：先生做报告，此后是后伴唱，主要讨论房地产的创新，此后是地产论坛的后半场，产品创新，品牌建设。 接下来有请报业集团总编辑朱夏炎先生致欢迎词！ 朱夏炎：各位来宾，各位朋友，大家上午好，我们迎来了2006年中国地产论坛顺利召开，再次我谨代表河南日报报业集团代表鲁社长对这次会议的召开表示热烈的祝贺，对各位嘉宾的光临表示感谢和热烈的欢迎！ [2006-7-29 9:00:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑王俊本】 各位来宾，各位朋友，大家上午好，我们迎来了2006年中国地产论坛顺利召开，再次我谨代表河南日报报业集团代表鲁社长对这次会议的召开表示热烈的祝贺，对各位嘉宾的光临表示感谢和热烈的欢迎！ [2006-7-29 9:01:00] |
| 【河南日报报业集团副总编辑王俊本】 河南日报报业集团是我省最大的新闻传媒集团，也是我国中西部地区重大的报业集团，集团办有九报两刊一个晚报，河南日报是河南高端大报，自2004年河南日报大地产专刊创办以来，我们成功打造的中原房地产形式分析研讨会，2005年河南地产年会，2006年中原地产论坛等一系列重要活动，这些活动在中部地产界产生了较大的影响，受到了社会各界的广泛好评。众所周知，为了引导和促进房地产事业健康持续发展。保持国民经济平稳较快发展，满足广大群众的基本住房的消费需求，实现全面建设小康社会的目标，5月29日国务院转发的建设部等九个部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。被称为国15条，它出来以后，舆论界普遍认为，中国地产将面临重新洗牌的局面，即将进入产品创新和品牌建设的时代，在新的时代下，房地产企业如何进行产品创新，如何进行品牌建设，已成为焦点，因此本届论坛以这个题目为主体，特别邀请的中国地产业协会秘书长，朱中一先生，以及郑州市有关领导，和河南地产界的知名人士共同探讨并促进中部地产业的健康发展之道。 随着国家地产业政策的出台，使一些企业面临一些资金和土地等方面的因素和困难，但是我们相信，只要发挥我们的智慧和力量，并顺应时代，发展和适应房地产市场潮流，各位都可以在房地产行业大显身手，期望在座的朋友和嘉宾，在论坛中各抒己见，相互学习，相互启发，共同提高。 也希望大家有机会多到河南日报报业集团作客，作为媒体，我们愿意为大家提供舆论、信息方面的服务，为河南的地产业健康发展作出自己应有的贡献！ 最后预祝各位嘉宾演讲顺利，祝房地产界的朋友事业有成，兴旺发达，谢谢大家！ [2006-7-29 9:04:00] |
| 【主持人】 现在请中方协秘书长朱中一先生为我们做报告，中方写成立1985年，目前拥有会员2100余家，在今年4月份举行的第五次大会上，朱中一先生为推选为中国房地产协会的副秘书长，他曾先后任职建设部办公室主任等参与很多中国房地产重要法规的制订，他今天演讲的题目是：新形势下中国房地产业市场发展的趋势。下面有请朱秘书长为我们做报告！大家欢迎！ [2006-7-29 9:05:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 刚才主持人介绍的我的身份，我今年3月份以前是建设部办公室主任，换届以后，到了房协，这次很高兴到河南来，与河南的开发商共同交流。大家知道，我们房地产业从一开始到现在一共才20多年的时间，我们1988年建设部成立了房地产业司，而房地产市长的真正的形成和发展也是最近这几年，因为大家的努力，我们的房地产业已经发展成了大家公认的制度工人，这个成就来之不易。 但是在发展当中，也存在着这样那样的问题，需要我们共同奋斗。 [2006-7-29 9:08:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 房地产业的发展前几年主要是对于城市的综合开发和住房制度的改革，在现在的情况下来迎接房地产发展的问题，离不开市场化、国际化等的大背景。城市产业跟外界背景关系越来越密切。前一段时间我见了美国的开发商，最近一段时间为什么美国的房地产的房价上涨了，他们说中东等大款到美国去买房，实际上我们国家前段时期，凡事房地产上涨地区，都是跟外国人到中国来买房有很大问题，我们现在离不开外部的环境，他是紧紧和工业化、城市化、市场化密切相关的。 [2006-7-29 9:08:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 在迎接房地产市场的是我们觉得跟我们关系最密切的就是城市建设的关系。 这些年来，特别是十几年来，大家看到，市场建设也好，房地产也好，发展是迅速的。 房地产的发达和城市建设的发展是互相促进，相互影响，所以我今天着重就城市建设，城市化和房地产发展的关系问题，怎样促进城市建设，城镇化的理性和房地产理性发展问题做一个发言。 [2006-7-29 9:11:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我主要从四个方面： 先谈一下国六条出台的背景及其主要内容，第二点主要是借鉴国外的教训，来积极推进我国的城市化问题。 第四点谈一下关于深化改革，标本兼治，完善政策的问题。 国六条出台背景，大家应该比较清楚了，为了解决一些地方房地产投资规模过大和房价上涨过块的问题，在去年的3月到5月国务院先后出台的两个八条，两个国八条。抑制房地产投机，抑制房价上涨过快和抑制房地产投资规模过大的问题起到的积极的作用。 [2006-7-29 9:11:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 应该说两个国八条的出台从总体上、基本点上是符合我们当时的情况的。但是由于一些地方对两个国八条的认识有一定的差距，包括在贯彻执行上不够得力，所以造成了咱们有些政策的措施落实没有完全到位，这样在今年4、5月份一些中心城市的房价上涨过快，特别是咱们老百姓需要的中低价位中老套型的房子供不应求，在加上房地产不规范问题，所以在今年5月17号国务院召开的会议了，那就出台了国六条，这个出台以后，又出台了15条意见，在15条意见转发以后，国务院有关部门，包括建设部、发改委、国土资源部、国家统计局等等又出台了配套的措施，这些措施的出台，目前来说已基本上差不多了。 [2006-7-29 9:13:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我下面讲的主要内容基本上国六条、15条意见，和有些部门的文件。我想今年的房地产新政主要集中在这六个方面：第一，切实保证中低价位中小套型的普通商品房供应，这方面应事先作出第一要求各级人民征服制订和实施住房建设规划，明确十一五期间特别是今明两年普通商品住房，经济适用住房和廉租房的建设目标，并纳入当地的十一五发展规划和近期的建设规划。 [2006-7-29 9:14:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第二，要明确新建住房的比例。这一点在15条意见当中是这样说的，凡事没有开工的要有70%的中低价位中小套型的户型，这个问题出台以后，社会说对这一条的反响比较大。有些项目已经规划了，所以根据各地的意见，也包括各地协会的意见，我们给房地产协会反映以后，也作了一定的调整，大家也看到了。主要是这样的在这个文件里面，首先给大家说话不一的关于套型的建筑面积界定，所谓的套型建筑面积，就是套型的建筑面积加上分摊的面积。二关于两个70%问题，主要是要求各地根据总量和项目相结合的原则，合理地安排普通商品住房的区域布局。统筹落实新建住房结构比例的要求，套型建筑面积的落实，要靠市和区域和项目来通盘考虑。 [2006-7-29 9:15:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 同时要求布局已经审批，但未取得许可证的项目，有三类是必须要调整的： 第一，首先要调整布局违反规定批建的住宅项目和必树立（？）项目。 第二，是划出面积等要求，当时在土地出让合同中约定的你没有制订要调整。 第三，是土地的一些地方错乱的，这三得是必须要调整的。 这样就把70%的问题以及哪些需要调整的问题作了比较的说明。 我觉得这个说明是合情合理的。 [2006-7-29 9:24:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第三，科学确定房地产开发的合理开发问题。 要求这一部分土地在年供应量当中不得低于总土地供应量的70%，继续停止已树立的项目土地供应，严格限制低密度大范围的土地供应，第四，为了落实中小套型住房的供应，在限套型限房价的方式进行调整。对这个问题为了落实下来，我知道建设部会同国家发改委、国土资源部在制订限房价、限套型等规定了怎样定房价、限房价等。这一块都进行了限制。同时这一块的商品房要严格限制供应对象。供应对象是什么由当地地方政府确定。 [2006-7-29 9:25:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第四，一直不合理住房过快增长。 15条讲的比较清楚，一个是在税收政策上面，将过去确定的享受住房转让盈利税的减免条件。第二点是由确定的消费住房政策，由个人贷款额度有所调整，高于60平方米以上必须得交纳20%的税。 [2006-7-29 9:25:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第三大方面继续加大对房地产市场整顿的侦测。 强调加强对房地产开发企业的全部监管，加大土地政策和信贷政策的加固手段，加大规范市场的力度，在开发建设阶段，使全国性的管理，在土地政策上面，包括在限制土地上面的调控力度。 特别是对以前没有规定的，虽然按照合同开发，开发建筑面积不足三分之一，或者已经投资不足四分之一，并且建设满一年的项目按闲置土地处置。 对闲置土地较多的企业要从严控制，在转期贷款和任何形式的筹资。对交易阶段规定，建设部有关部委专门发来一个文件，关于规范市场的文件，包括对设计单位、施工单位等等作了严格的调整。 [2006-7-29 9:25:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第四，加快住房保障建设，有步骤地解决低收入家庭住房问题。 这是15条提出的方面，一是个加强廉租房建设，第二规范经济适用房建设，第三是发展住房和土地市场。 其中有一个是关于加强廉租房建设，建设部有关部门又发了一个文件，在这个文件里头，有提出了五条措施，包括财政的预算安排，要加强对城镇廉租住房保障基金的支持力度，要求地方人民政府，将土地出让金的一定比例列入廉租房建设，并且将住房基金用于廉租房的住房建设，而且要求各地对各地的廉租房的使用监管。 第二方面是经济适用房就是加强监管问题，就是发展二级市场和廉租房问题，是要求加大力度问题。 第五制度是完善房地产土地和信息披露制度，坚持正确的舆论导向，在这一方面，主要是做以下工作： 要求各地人民政府抓紧开展住房供应的调查，全面掌握房地产的居住总量，建立健全房地产市场的系统。 [2006-7-29 9:26:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 要求坚持正确的舆论导向，主要是两个方面的内容，一个是要求媒体，一定要按照国家的正确的舆论导向的宣传，另一个要求各个方面一定要加强给消费观念的引导，要引导合理的理性消费。 [2006-7-29 9:27:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第六，就是规范外资进入房地产市场。外资进入房地产市场是这几年发生的问题，他们有利一面是解决了一部分房地产企业的资金短缺问题，但是他更看准了人民币的升值和房地产的利润，所以我们国家实行政策。另外根据世界上多数国家的经验，对外资进入很多房地产市场都是有限制规定的。咱们这一次六部委7月11号发布的关于规范外资进入房地产的意见里头，对外商投资房地产市场准入方面，主要是规定境外机构和个人在境内非置用的房地产按照有关规定，申请设立。对外商投资企业进行了比较多的规定。并支付全部的土地转让金，对购房管理方面，主要规定了一定要超过一年以上，才能购买滞用的土地。 [2006-7-29 9:28:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 在国六条也好，15条也好，以及在配套的文件里头也好，特别强调了落实这个责任，首先是地方人民政府，特别是城市人民政府的责任，同时要求九个部门分工协作，特别是这一次，强调了监察部门一定要发挥监督作用，落实国务院的这次措施。 [2006-7-29 9:28:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 这是我讲的第一个问题，就是关于国六条出台的背景以及他的主要内容。 下面我介绍一下第二个问题，就是怎样来界别国务院提出的城镇化等。 我感觉对这个问题，是中央政府和地方政府在认识上差异比较大的问题，从2002年以来，当时建设部曾经向中央提出建议，一开始的时候，中央还同意召开这个会，从2002年开始，建设部在汪光焘和薛部长领导下，主要是进行领导讲话的起草，在这个过程当中，我深深感到，在那段时间，中央领导对城市建设讲话讲得最多的就是端正城市建设的指导思想，而地方普遍要求的是加快城镇化和加快城市建设，在这上面在思想上是有差距的，而且差别很大。后来我们筹备会议很长时间，报到了国务院，他们进行了讨论，我们又修改了文件，最后国务院领导觉得城市规划会议暂时还是慢一点开。因为当时觉得城市建设的热情大家都已经起来了，但是城乡的差距已经很大了。如果城市建设的热情进一步提高，那么城乡差距有可能进一步扩大，这个情况下面，党中央果断决策加快新农村建设。 [2006-7-29 9:37:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 中央在考虑怎样促进城乡协调发展，我所说的就是请大家考虑，我们一定要站在这样一个高度，站在城乡协调发展的角度来考虑我们城市建设怎样来推进问题。这对我们的房地产也是密切相关的。我们中央之所以考虑在城市建设方面稳步推进，要考虑城乡协调发展，也是根据了大量的国外的经验教训，也吸取了我们国内实际情况，在讲城镇化以前，我先讲几个其他的问题。 所谓城镇化，在我们中国实现城镇化，在外国是城市化，含义是基本一样的。它是以农村人口比重的下降，和城市人口比重上升为表现，以产业结构从农村向城市转变，农民向城市转移的多元的引进过程，是完成农业国向发达的工业国跨越的制度，专家的一般解释和联合国的有关统计，到一个国家的城镇人口达到全国人口50%的时候，就说明这个国家已经进入了城市化的国家。 [2006-7-29 9:37:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 根据联合国经济和社会事务部的展望，到05年发达国家的城市化率71.9%，非发达国家27.7%，我们国家显然是欠发达国家，我们国家到04年低的时候城市化率41.75%。另外根据联合国人居署最近统计07年世界人口一半大约32亿将生活在城镇，所以按照联合国人居署计算，世界明年将进入城市化阶段，我们在总结了发达国家的基础上面，还有一个基本的结论，就是到一个国家的城市化水平达到了30%以后，这个国家的工业的基础比较雄厚，农业的劳动生产率大幅度提高，工业的快速发展能够给大批的农业劳动力、剩余劳动力提供的机会，城市化进入的快速发展的阶段，当一个国家的城市化率达到70%左右，农业的人口比重已经不大，农业生产必须要维持社会必须的社会发展规模的时候，城市的经济发展主要是从工业经济向国有经济转变，城市化发展趋于缓和。 根据城镇化一般理论和我国的实际，我们国家一些专家在考虑到我国是农业大国，十几亿人口吃饭问题是大问题。随着我国是城市和城镇化科学时期，按照科学理论，从我国城乡统筹发展和粮食资源、生态等各方面角度，我们国家的城镇化在本世纪头20年每年提高0.8个百分点是比较适合的。 [2006-7-29 9:38:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 前几年，比例大概是1%左右，为什么？它其中有些现在城市的问题等等。 城镇化是经济社会发展的必然产物，你不快也是不行的。各地要因地制宜。为了能够说明怎样理性的推进城镇化，我想把国外我们近来专家和理论缇＝驳哪Ｊ礁蠹宜狄幌拢热缢涤⒐某鞘谢Ｊ剑⒐枪ひ蹈锩姆⒃吹兀?9世纪前半叶，英国城市化加快发展，但由于城市基础设施不足，劳工住房缺乏，生活环境恶化，导致了传染病的蔓延，威胁了社会的安定和城市发展，当时他们处于非常困难的境地，针对这个问题1909年英国政府制订了第一步也就是世界上第一部《住宅与规划法》。 [2006-7-29 9:47:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 二战结束以后，伴随着重建，英国政府制订了设置环境履带，建设新城，房子步入发展步伐，这缓解了经济区域布局。 美国拥有充足的土地和其他资源，但是他人口只有3亿，而且我们西部地区是人力低度，更不适宜人口居住，我们过去经常拿美国来比，我们客观来说，美国是经常大规模占有其他国家的资源，我们国家性质不允许去占有人家的资源。而且最大限度追求个人自由是美国社会的社会价值观，在这种情况下，有些人到郊区住，同时大力发展汽车业，他们人均汽油消耗是我们的五倍，近年来，美国专家通过反思以后，提倡城市发展应当考虑城市的改造而不是大量占有农村的土地进行开发，特别提倡优先发展公交，城市发展坚持紧凑的发展模式。 [2006-7-29 9:47:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第三类是日本和韩国的城市化模式。他们都是人多地少，但是他们有两点第一充分考虑了都市圈的作用，比如日本有东京都市圈，还有京都、大阪、神户都市圈，三大都市圈聚集了一半的人口，韩国有都市圈聚集了70%的人口。我们这两年其中不少的是吸收了韩国的经验。 第四，拉美和非洲国家的城市化，是一种不足的城市化，引起了一系列的问题，他们部分地强调了市场机制，奉行了土地的私有制，家居了农村土地的兼并，迫使大量农民脱产进城，大部分国家曾经是二战国家的殖民地，宗主国在那里推行土地私有化，因此拉美和非洲国家的一些城市化，不是取自身的经济社会发展的产物，他们越来越受到了社会的限制，他们导致了大量的社会稳定问题。 [2006-7-29 9:48:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我们觉得根据这些经验教训，我们起码可以有这么几点启示： 第一，城市化发展离不开区域的协调发展。离不开农村的协调发展。第二，一定要解决城市贫困区的问题第三，一定要坚持紧凑型的城市发展模式，第四美国人均土地资源那么丰富，也在提倡紧凑型发展模式，第四城市化必须要有规划的指导下协调发展。 欧洲在80年代提出的文化遗产的保护等一系列的指导性意见，为统筹协调各成员国空间发展提供了政策空间，我们可以想，欧美在国家范围里面可以协调，我们一个省、一个国家、一个地区站在更高的角度搞协调，千千万万不要站在一个省、市来考虑。 [2006-7-29 9:48:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第五一定要注意城市的布局发展安排。 国外一些城市群都是进行合理安排的，我们也要进行合理安排。 我们以资源节约型环境友好型为目标来促进我们国家的房地产发展。 第一，一定要坚持城乡统筹和区域统筹，实现城乡幅度，促进大中城市和小城镇的合理布局，协调发展。而且要重点建设好1800多个小城镇，同时搞好新农村建设问题。 [2006-7-29 9:52:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第二，一定要立足当地土地、水、资源条件，着力推进城镇发展从粗放型向集约型转变，向提高城市质量方面转变。 第三，正确认识城镇化发展规律，把握好城镇化的发展规律。 第四，我们要稳步推进城镇化。 在两三年以前，我们汪光焘部长举了一个石家庄例子，当时他们有150万人口，他们推进130人进城，后来有三分之一人口还是贫困，你石家庄能够提供多少个就业机会，这个问题一定要考虑，现在城镇人口。待业很多，每年新毕业大学生很多，如果不能提供更多的就业机会，这种事情怎么办？社会是不是安定？ [2006-7-29 9:53:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第三，农民进城是不是能适应就业岗位，我们老讲，我们的城市化为什么要加快？ 我们农民要进城，所以我们要建房，实际上城市问题是综合科学问题，不综合考虑这些问题，城市是不能健康发展的。 第四，要以建设宜居城市需要，为人民生产生活提供方便，我们要发展空间发展问题，供水问题，公交问题肯定是要考虑的。另外供水问题要考虑，现在有些城市明明缺水，他也提出城市规模要扩大。这就是不考虑现实，人没有水怎么生存、怎么工作。 房地产在开发的时候，这些问题也是应该考虑的。 第五，一定要考虑加强城市基础设施的规划和建设，这里特别强调，加强对城乡地下空间的统筹和规划力度。 [2006-7-29 9:53:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 坦率地讲，这几年，在部里学习坚持科学发展观，可持续发展，五个统筹的时候，我在部里头多次提出，在我们建设领域，要提倡六个统筹，就是地上和地下的统筹，为什么这么说？因为大家可以回忆一下，我们国家几十年来，地上的建设，日新月异，不少城市就提出了一年一小变，三年一中变，五年一大变，但是我们有没有考虑地下有多少变化，我们的地下能不能承受住地上的变化？如果我们的地下承受不了地上的变化，将来怎么办？ 现在有些城市已经意识到了，包括北京、上海、广州，修地铁，但是修地铁的时候，由于当时规划没有预留，他们碰到了地上高层建筑的规划问题，等等问题，花费了更大的投资来考虑。将来大城市特别是特大城市，如果你不发展地下空间，老是靠地上的交通怎么办？所以有远见的政府要考虑地上地下的问题。 [2006-7-29 9:53:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我们看加拿大城市，他们地下空间开发很好，其中有一个原因，因为他们那里天气寒冷，冬暖夏凉。但是我想我们的政府应该到了该考虑这个的时候了，当然难点是什么？就是考虑城市建设问题，第一投资大，你今年投入可能为第二届第三届政府干工作，但是我觉得从国家可持续发展来考虑，是可以的。如果不这样的话，这个国家的发展是有问题的。 再一个大问题就是今年五月国务院办公厅转发文件时，在调整房价、稳定房价的文件里头指出，房地产是我们的支柱产业，领导和支持房地产业的持续发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本需求，有利于实现面建设小康社会的建设。我想从这段文字来看，全面建设小康是2020年，在之前，肯定我们国家的房地产也较快发展，而且我也讲了，我们国家2020年以前，作为城镇化肯定还会有一个比较快的快速发展期，这当然需要房地产来支撑，我觉得起码在2020年以前，我们国家的房地产还需要快速发展。 [2006-7-29 10:01:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第二观点，一定要把握国务院调控房地产的中级要求和大的要求。 中级要求就是房地产的供需要基本平稳，基本合理，价格要基本稳定，房地产业的发展要与当地的经济发展相适应，与房地产发展相协调。这是总的要求。 三个基本一个协调。 今年15条意见里头，提出两个当前要针对房地产业发展当中存在的问题，进一步加强市场领导和调控。这次主要是围绕和解决普通居民市场需求，突出了稳定房价，加大房地产调控力度。 第三观点，我觉得房改以来，咱们的房地产业得到了快速的发展的。但是我们觉得不管是开发商还是消费者，我们觉得应该要更加理性一点，比如作为政府和开发商，就要认识城镇化规律，把握城镇化机构，因为经常看到一些文章，凡事城镇化要快速推进，作为中央政府也好，反复在地方人民政府讲，当地城市讲，城镇化是要持续发展，所以我们在建设的时候要理性。 [2006-7-29 10:02:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 作为我们开发商来说，我们既要重视在大城市的开发，在中部地区的开发，又可以考虑向中部地区向西部地区开发。 另外，最近我们也在跟商务部进行联系，商务部和外交部从和平外交考虑，准备在一些发达的国家来开拓房地产市场。上一次房地产会议我也去了，我说希望国家政府在贷款方面政策方面给予一些支持，选择一些资源环境比较好的国家，我们准备去那里发展。 我们现在一般开发的小区是符合其他国家的发展的需求，我们也可以走出去，在国外打品牌，所以我想，我们关键是要理性。 [2006-7-29 10:02:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 又提出，我们国家是人均资源稀缺国家，我们要考虑城乡发展协调问题。 我们怎样来认识90平方米以下70%指标的问题，报社的同志也想让我对这个问题多讲一些， 15条意见出台以后，社会上反响最大的问题，就是对90平米以下的套型面积以及两个70%指标的认识，有的同志说面积小了，有的同志说你规定太具体了，又回到计划经济时代去了，但是从网民反映来说，多数的老百姓是赞成的。我个人觉得，都市老百姓的需求应该是我们衡量的尺度，另外我们也要从我国的土地资源的情况来衡量。 [2006-7-29 10:02:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我个人认为，刚出台这个文件的时候，当时跟我的宋组长，到曼谷参加世界论坛会议，我也跟有些同志一样的想法，但是经过一段时间的稳定思考以后，我自己觉得这个问题能不能从四个方面把握，第一个问题增强小平1992年南巡讲话的时候讲的那样，小平同志说，计划多一点，还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别。当然他还讲，资本主义也有计划，社会主义也可以有市场，计划和市场都是经济手段。小平同志当时讲这个话的时候，是启发大家市场经济我们也是可以用的。小平同志其中也说了，资本主义也有计划，市场和计划都是经济手段，我想这一点，我们是不是可以考虑。 [2006-7-29 10:08:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 在发展和规划我们的房地产市场当中，政府做一些调控性的指标和目标，我觉得应该还是可以的。 第二点，我认为户型的大小涉及到公共资源的配置，涉及到房地产的效率和公平，必须这样。因为土地资源和其他资源部一样，是稀缺，是不可再生的资源。我老说，如果你有钱，你买电视机，一个房间买一个，人家不会反对。如果你富裕的人家没有用，我当然可以用来调剂，有钱人无限制用了以后，没钱的老百姓也得住呀，这个东西国家不调控不行。 所以在兴建住房当中，注重提出套型面积在90平方米的住房，是考虑了解决当前住房稀缺现状，也考虑我们国家适宜居住的房子。 我们国家城镇化据专家预测2015年间或者后一段时间我们可以达到，但是我们子孙万代怎么办？我们也要考虑。 [2006-7-29 10:08:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 解决好建设和吃饭问题，在在占世界耕地7%的面积当中，来解决占世界人口22%人口的吃饭问题可能是我们中国国情当中最基本的国情。所以我们必须站在这个高度认识和把握。 第三，在其他一些稀缺资源比较稀少的国家和地区，其中日本、新加坡、和我国的香港，那里的市场经济比我们发达，那里的老百姓比我们富有，但是那里的住房面积也是富裕的。老人住房标准可以放宽到43平方米，如果在郊区可以适当放宽。5月底和6月初我同事了解一下，泰国政府怎样解决低收入家庭住房问题，泰国政府有一个仁爱计划，相当于计划生育政策，他规定如果你要郊区去，你的面积是50平方米，如果在市区33平方米或者是26平方米，泰国人均收入比我们高。 [2006-7-29 10:09:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 第四，我们国家在上世纪八十年代，国家有规定了套型面积，当时面积是40到45一档，45到60一档，60到70一档，70-80一档。昨天我去参加一个会议，我讲了这样一个观点，在厨房和卫生设施的会议，当时一个非常有力的专家，我国最早总工程师，他在我们建设部定了37平方米的房间，大家觉得他设计的非常合用。昨天上午在厨房卫生设施的会议上我说，咱们将来厨房设施得注意，因为那一块作为环境，是类似情况，第二，电器、开关是最多的，我说，对厨房卫生设施的建设，是不是建议能够像设计轮船、火车、飞机、洗手间那样，能不能按厘米来设计。 他们说他们是按毫米来设计的。他说日本是误差是5毫米，我觉得咱们通过精心设计是完全可以做到的，而且也是可以做到品质的。 为什么现在我们八十年代包括一些国家都是这样的，为什么转弯有一点难？ 我也客观分析了以下原因。 [2006-7-29 10:17:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我也客观分析了以下原因。 第一，房改革新的时候过分强调了市场化，而对于政府对社会保障这一块提到了，但落实不够。 第二，房改政策推动不久，正好碰上了亚洲的金融危机，而我们国家为了应对亚洲金融危机，提出了要采取积极的财政政策，鼓励消费，以这样房子越盖越大。没有考虑到咱们国家是土地稀缺国家，在舆论上也没有引导合理的消费。 第三，客观地分析，政策实际上不是非常科学的，经济适用房供应对象是中低家庭，他是保障性质的，结果中低收入家庭无法住，80%人住的是有钱人。我们也客观地承认，包括我们去年的第二个八条，将普通商品房标准是120平方米以下，地方可以根据实际，还可以上浮20%，结果除了青岛市120以外，这个标准显然是120平方米是国家正式标准，如果140平方米显然是高了。这在全国怎么定呢？所以今年标准实际上是对去年标准的调整。 [2006-7-29 10:17:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 另外一个原因，中国人的传统观念就是安居乐业，有钱买房子，小孩没有钱，父母没有钱，两家的父母还有老人，好几口人来共同买这个房子，不管是刚参加工作的孩子也好，刚结婚的孩子也好，都要买房，而且都要买大房。刚结婚的人还要考虑小孩的保姆的房子，因为要带小孩。我们要客观宣传现在政策是符合国情的。大家一定要了解到我们不能仅仅从房地产企业哪一个房子好买来考虑，一定要站在全局的角度来讲。最近来讲，包括在博鳌房地产论坛上，我致开幕词的时候，我说大家可以回忆一下，20几年以前，我们国家刚刚推行计划生育政策的时候，我们有多大的土地？西方国家有这个政策吗？他们说还攻击中国，几十年以来，国际上都是肯定地说我们推行这个政策是正确的。我觉得观念的转变是要靠大家的宣传的，是要认定我们政策是符合国情的，我们应该好好宣传。 [2006-7-29 10:17:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我们这个政策以后还可能微调，但是大的方向还是不会变的，我们一定要去适应它。最后我们先讲一下，关于深化改革，标准间完善政策问题。国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定房价通知当中，这样一段话按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费，坚持深化改革，标本兼治，加强法制，规范制度，分类指导，区别对待。 我认为三个坚持，既是对当前贯彻国六条和15条意见的要求，也是进一步房改和完善政策的要求。我大概回顾一下，我们房改以来，房改的成绩是巨大的。房改最近的市场化还使我们房地产有了大的发展。当然也出现了一系列的问题都是需要统计的。但是深化改革，标准渐进，国务院都在围绕着认真解决房改以来城市经验，我们进一步完善政策，调整住房结构。 [2006-7-29 10:17:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 同志们，工业化、城镇化、市场化国际化发展，房地产市场各类矛盾交织，情况非常复杂，调控难度加大，但是我们相信，只要大家既抓好国六条和16条意见的同时，又同时标本兼治和完善政策的工作，我们的房地产业一定能够朝着持续健康的方向发展。谢谢大家！ 主持人：下面论坛进入对话阶段，有请论坛的对话主持人王志刚先生主持。 [2006-7-29 10:18:00] |
| 【主持人】 下面论坛进入对话阶段，有请论坛的对话主持人王志刚先生主持。 [2006-7-29 10:18:00] |
| 【主持人王志刚先生】 这段时间，我相信咱们老百姓议论问题最多的就是我们门前三楼大山，教育、医疗和住房。我们房改把老百姓口袋掏空，除了医疗上现在供给不是很大，现在九年义务教育已经开始实施，国八条和九部委15条陆续出台，让我们感觉到国家的决心非常大，新政就好象是棱角分明的板砖，呼啸而来，啪打在开发商头上，到底是头破血流，还是会出现其他情况？我们下面有请第一轮参加论坛的各位嘉宾，分别是尊敬的中方协秘书长朱中一先生，有请 [2006-7-29 10:19:00] |
| 【主持人王志刚先生】 然后大家非常熟悉的房地产界的名人，郑州布瑞克房地产开发公司董事长卢天明先生， 我们请出的郑州长城房屋开发有限公司申仕禄先生。 下面掌声有请河南老街坊置业有限公司田波先生。 [2006-7-29 10:20:00] |
| 【主持人王志刚先生】 今天来参加我们论坛的除了台上几位以外，还有来自房地产界的精英和代表，刚才听了朱秘书长讲解之后，我们对新政有了新的认识。 是不是先请台上嘉宾介绍一下目前他们楼盘的情况，以及新政之后，应该怎么做？ [2006-7-29 10:21:00] |
| 【郑州长城房屋开发有限公司申仕禄先生】 我对国八条的看法，实际上现在是市场经济，政府已不承担市场经济的大车了，一些投资都是我们开发商去投资的。政府宏观调控形成社会经济发展，但是调控的手段，有时候过紧，有时候过松。我认为我国房地产市场的涠闲裕褂幸欢问翘铡Ｓ惺苯簦惺彼桑确角耙欢蔚暮旯鄣骺兀皇帜蠼袅苏撸皇止乇樟艘械拇竺拧Ｎ胰衔淙豢刂屏朔康夭牟糠质谐。侨肥狄淮笈⑸滔嘤Φ钠撇? 目前来说，各大媒体报纸上登的国家调空使一批开发商死去，我认为政府制订符合市场经济的稳定的持续发展的房地产法律法规，使房地产市场能够长期地按照国家制订的法规政策，为社会主义经济和经济环境作出贡献，不能在宽松时，房地产商像雨后春笋一样，都死了。一调控，纷纷落马。跳空使房价飞涨，银行关门。今年郑州市上涨幅度在500块钱左右。我说的不一定都对，大家都去感受。关于70%小户型问题，我认为应考虑咱们中国是个大国，低于和地区经济发展也很不平衡。各地政府也应按照国六条去制订适合本地区、本市市场的要求，如果都建小户型，卖不出去，谁承担这种责任？ 经济适用房就是为中低水平的市民安排的，它不应该是大户型。为啥有些市民心里不高兴，开着小车，住着经济适用房。既然是为中低标准市民安排的，就不应该是大户型。因为经济适用房本身就是照顾经济使用好的中低收入市民，经济适用房不应按照大户型标准，如果那样做的话，就改变了户型建设标准。 如何使经济适用房能按照小户型去建，去安排到真正的中低水平，市民收入我认为政府也应出相关的政策和法规，或者经济适用房会成为房地产市场的不平等竞争。实际上，前一段市场上优惠政策拿了，但是市场价格并不低于外地的开发商。 如果经济适用房全部建成小户型，他的市场供应已经满足中低市民需求，如果大家都去建小户型，一哄而上，它的市场滞销、市场风险谁来负担？我们应该根据市场需求，不能限制市场开发商的开发权。应根据市场需求进行调控。我的看法不一定正确，但是我站在郑州市房地产目前市场上的真实的问题上提出我的看法。 [2006-7-29 10:30:00] |
| 【主持人王志刚先生】 申总一开场不仅仅提出了他的想法，而且还提出了他的建议，我想他的一件可能也代表了不仅仅是河南，可能是全国各地的开发商想法。 其他三位开发商对我们新政有什么样的看法？下面来字帝湖的卢总。 什么样的户型是你们的主打户型？ [2006-7-29 10:30:00] |
| 【郑州布瑞克房地产开发公司董事长卢天明先生】 我们帝湖开发面积比较大，根据目前状况来看，各地区、各户的来源，来自于周边城市，巩义、新密等这些地区的用户比较多，他们适用于偏大户型，因为他们是在改革开放过程当中，第一批富起来的，由于市民扩展，和教育问题，他们想追求大户消费，目前帝湖是偏大面积销售，因为整个户型的分布状况来看，全国都要求不一了，但是就郑州市东西南北中，对于户型的要求多有不同。 我觉得是过渡性的住房需求。 帝湖是这样的，绝大多数业主，他们认为要适应长期居住，很适宜老年人和年轻人一块居住，在这样一个和谐的户型，他三五年以后，才能用到这种户型，他会提前进来。 [2006-7-29 10:31:00] |
| 【主持人王志刚先生】 是不是我们朱秘书长说的超前消费？ [2006-7-29 10:31:00] |
| 【郑州布瑞克房地产开发公司董事长卢天明先生】 这可能是他家庭消费计划中的东西。 [2006-7-29 10:32:00] |
| 【主持人王志刚先生】 您对国六条出台以后，进行限制了90平方米是70%，您怎么想？ [2006-7-29 10:32:00] |
| 【郑州布瑞克房地产开发公司董事长卢天明先生】 他不是针对某一个楼盘，而是针对这个城市地区总量来控制的。这个总量控制的分布前提是由政府。现在关键是谁去分配这个70%，谁去总量控制70%，这个70%小户型给谁？这应该是目前地方政府抓紧研究的。 [2006-7-29 10:32:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们卢总想加入30%还是加入70%里面呢？ [2006-7-29 10:33:00] |
| 【郑州布瑞克房地产开发公司董事长卢天明先生】 不好说，一个项目在我们郑州市假如每年提供了50%经济适用房，或者廉租房的话，我们的小户型首先占掉了50%，剩余20%的盘，肯定由20%作为中小户型，因为是这个社区的需要，或者是设计方面的需求，都会解决掉消化掉20%的一部分。我觉得整个整体中央政府的控制是大方向的，对我们社会的需求并不见得有什么矛盾。 [2006-7-29 10:34:00] |
| 【主持人王志刚先生】 您觉得我们政府应该加大投放经济适用房。到底能不能做到？下面再谈。 老街坊田总您谈谈吧。 [2006-7-29 10:35:00] |
| 【河南老街坊置业有限公司田波先生】 我们当时建的时候，听到有些人是不是你们准备在东区建一个独特的户型，我们现在是130到180平米的户型，我们现在建成交付里面，业主挺满意的。事实上我们本身跟政府是相辅相成的，我们应该符合社会市场较大的需求，根据市场趋势。 [2006-7-29 10:38:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们的朱秘书长终于听到了积极的态度。 [2006-7-29 10:39:00] |
| 【河南老街坊置业有限公司田波先生】 我们对不支持的观点，我们都是积极听取，我们是国有资产和国有控股背景是分不开的。 [2006-7-29 10:39:00] |
| 【国信置业总经理郭丛拨先生】 我们总共1500套，其中300套是大户型，20%是两房，90平米，20%是四房，3房是给豫北豫西在郑州居住的人，两房就是我们需要过渡一下，有人住进去或者卖掉，再换三房，根据他自己收入增加情况，或者卖掉或者出租，四房就是给行政区一带，豫北、豫西城镇先富起来的人二次置业，他们原来房子不好，想再选择一下，我们户型设计是请法国人做的，也比较好。 [2006-7-29 10:39:00] |
| 【国信置业总经理郭丛拨先生】 新政提出来的硬指标70%土地要盖90平米房子，我觉得剩下一部分，不会有70%，具体到每一个项目20-30%就能够全齐了，新政推出以后，设计师对户型更加精打细算。每一平方米不能浪费。按厘米、甚至按毫米算。会有更精彩的小户型出现。 我有一个建议，城市化，要集约化，对中国来说，城市化就是效益最高。但是具体到中国，城市化必须要集约化。不能搞很宽松的城市，要搞集约城市。两个政策政府应该考虑。现在限制别墅，要盖高层，香港中心，他们就是盖高层来解决土地面积，面积大，交通就出现问题，另外就是自己买汽车，还得有道路，城市压力很大，如果盖成高层，用电梯要比用汽车经济得多。如果说按这个思路考虑的话，90平米对高层和多层来说，是不划算的。 日本75平米是套内使用面积，我们还不如90平方套内使用面积，盖高层可以100平方。这样的话可以解决一些问题。 [2006-7-29 10:45:00] |
| 【主持人王志刚先生】 这些开发商可能代表我们的心声，今天朱秘书长坐在这里之前，心里想的可能您也差不多都知道了。任志强都说了，房子就是盖给富人了，如果房价下降了，房地产市场肯定会出现萎缩。万科从来不怨天尤人，我们只会适应政策。万科超过顺驰作用，在全国疯狂拿地，他们觉得新政的到来，他们非常自信，新政肯定会给万科带来无限的商机，这两种截然不同的想法，到底在怎么看待？ 这个问题给我们的朱秘书长给我们的开发商来吧。待会在座各位朋友也可以举手进行提问。 [2006-7-29 10:46:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 刚才几位企业家的发言我听懂了，我再表明一下，有些同志对政府社会保障这一块，对企业不考虑更多。 我们扪心自问，你开发商是不是都是自己的？如果地开发企业开发的商品房，是自己的吗？你企业破产了，你这个资金怎么回收过来？亚洲金融危机问题，当时在初期，我们国家为了帮助化解这个问题，花了很大很大精力。所以房地产市场完全是以企业自己承担，另外还要讲土地资源配置，土地是供应制，对于土地制度来说，也要考虑土地政策问题，我觉得房地产市场问题，是政府根据多数国家经验，发生调控。怎么调控，更应该采取土地方面的，第二个补充的观点，就是70%的户型问题，这包括中低价位、经济适用房等等，大家也可以注意到，70%、还有一个30%。请大家多注意一下。 [2006-7-29 10:46:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 还有一个问题，计划单位市，直辖市如果有特殊情况的，可以在调查研究的基础上面，对建设部打报告，可以进行调整。 但是为什么这样规定？因为咱们国家考虑，房屋开发量，总体最大可能是直辖市和省会城市。 [2006-7-29 10:47:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们开发商想通过一下90平方还是有希望的？ [2006-7-29 10:49:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 直辖市、计划单位市、省会城市……（文件中原文），这是有考虑的，并不是没有考虑的。 [2006-7-29 10:49:00] |
| 【主持人王志刚先生】 能不能给河南父老乡亲指条路该怎么走？ [2006-7-29 10:49:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 这是政府报的计划，建设部批的，我现在不是建设部官员。第三点可注意意见，一些企业都有这些想法，说我大房子是有市场，我承认有市场，这段事情转弯有点困难，其中有银行存款利息低的问题，大家都想买房子，但是刚才讲到，第一要从人均土地资源出发，第二要引导消费观念和消费模式。刚才强调两点，这正好是5月17号，这一次国务院常务会议强调的两点。5月17号国务院常务会议非常强调我们国家是人口多土地少，一定要考虑这个国情，而且非常强调要转变大家的消费的观念和消费的模式。要转变，并不是说没有市场，就是要大家转变观念。就是我们的人均资源是稀缺的。并不是民房越买越好，而是考虑到你买了以后，浪费了。 [2006-7-29 10:51:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我们要考虑到二手房、廉租房等问题。还有一个老讲咱们国家土地指标，总的来说，我们国家租房指标非常低了，人家那里更高。他们不少是通过租赁来解决的。尤其是刚参加工作一些青年，因为他们的就业观念也有问题，他一开始住小房，接着买大房，不像我们一开始就买大房。这是两个不完全等同的概念。 [2006-7-29 10:51:00] |
| 【主持人王志刚先生】 其实朱秘书长，让老百姓超前消费，我们费很大劲把他们说服了，现在让我们再转变一下，是很困难。现场有 大河楼市网 中原楼市 商都房产网 聊宅网 河南搜房 做现场直播有很多的网友在网上进行了提问。我们下面给网友朋友一个机会。 [2006-7-29 10:56:00] |
| 【现场记者】 我是河南日报大地产记者：九部委出台15条等政策出台以后，房地产有没有一个低谷期，有的话，会持续多久？ [2006-7-29 10:56:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 作为我本人不太赞成低峰期、高峰期这种理论。我本人意思是干好这个理论，但是我同事也承认，这个政策肯定对市场有影响，因为政策本身是在调控市场，客观来看，就是今年有些政策出台以后，第一它为政府也好，作为企业也好，因为文件规定，有一些规划设计要找准，再加上房地产开发项目本身有一些规律。 我觉得今年3季度有可能开发量可能会好一点，但是也可能政策出台以后，大家理解政策，明年或者后年中小套型，中低价位多一些。到时候国家是不是会释放一部分，也有可能，很难预测时间多长。 [2006-7-29 10:57:00] |
| 【主持人王志刚先生】 国务院讲国六条还有15条，中央对这个政策非常坚决。刚才您又说，国家有所考虑，有所宽松，那么以后市场是不是观望更大一些？ [2006-7-29 10:57:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我刚才讲的时候，有很重要观点，当前，希望我们的房地产企业一定要理性的、主动的熟悉政策，不要慌。第二，我们要展开我们国家还在考虑进一步深化住房制度改革，包括中低住房制度改革，还要完善政策，使市场更加健康。 关键是文件是有这样的话。不是我自己说的。 [2006-7-29 10:57:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 这个问题，对于中低价位报的时候，咱们是计算建设部正在会同发改委、国土资源部制订限房价、限套型的办法，这个办法里头规定，这些土地我在招标，而且招标的时候是要建，企业利润一定会得到一定的建设，这一部分的房价肯定是要涨。 中小套型的概念，是考虑我国的情况，根据土地要求，它住宅的信价比是高的，他的总价是高的，但是他每平方米的价格可能会下去。我们是想把较小的套型面积里头能够制造出精品。还有一个是小套型不等于不深入，小套型不等于低质量。我们是要严格按照设计规划设计，也是合格的。 [2006-7-29 11:00:00] |
| 【郑州长城房屋开发有限公司申仕禄先生】 开发商再有20%就达到70%了，实际上希望这样，每个楼盘必须达到70%，另一个是高层建设，和多层，它的喜好不一样，建设部一刀切，多层是1.1米计划，高层都达到1.2，所以户型是由面积这一点再坚持，但是调整还是需要考虑的。 另外说到房价问题，电缆厂土地拍215万，是郑州市长城地产有限公司拍的。我不会买，因为一加上70%，4%一亩地120多，如果说按照审批全县区划，光是一平方1亩地两千来说，低价每平方得达到3000以上，加上政府各项收费，按300就3800了，如果按前后水电，开发商各种入网费得4000吧，还有税，郑州市达到多少？ （下面掌声） 你的房子卖四千，一平方交税就是400，我一算，他达到4400，他想赚两钱吗？ 所以现在我的观点你就是给房价户型再小，地价猛窜，你房价会低吗？目前还是土地限价问题，拍卖中心，光想拍的高点，这会控制住？建设部能不能控制？你叫房地产价格下降，你地价就该上翻？房价会下降吗？ 上次规划局的同志说，你开发商每亩地200多万，还有一个容积率控制，还有日照分析的控制，你能盖多少？按容积率天津日照分析都不中，还是要清华同方等都去控制，你说房价不往上窜？ [2006-7-29 11:05:00] |
| 【主持人王志刚先生】 实际上申总说一千道一万，说的都是开发商的苦衷。建设部有没有考虑到开发商这一块？ [2006-7-29 11:07:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 媒体也好，舆论也好，咱们始终讲的是稳定房价，而不是想打压房价，咱们国务院办公厅制订的文件里头，明显是打压房价。 第二，我们在限套型限房价这里头，它的土地是采取招标的，而且是净地价格招标方式，不是土地国卖的。怎么规定？是人民政府规定。我讲了，是发改委发了文件的，我觉得咱们讲的稳定，是说涨幅，低于18的涨幅，比如与涨幅要与当地居民生活水平是相当的。如果超过了这么一个限度，房价是过快的。 [2006-7-29 11:08:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我刚听到，开发商的观点，也能够看到他们似乎在说，房价上涨，这个板砖拍在开发商头上，但是问题好象没出在开发商身上，似乎是出在当地政府身上，作为我们国家建设部在制订政策的时候，有没有想过在限制开发商的时候，有没有限制当地政府的作为呢？ [2006-7-29 11:08:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 我讲了，这一次，也承认，可能跟地方政府认识问题有一点关系，咱们也看到，房地产这一块，对地方政府拉动经济不可小看的。所以我们要求地方政府来管理这个指导思想，按地方政府更多的空间来考虑这个问题。 [2006-7-29 11:09:00] |
| 【主持人王志刚先生】 九部委下发文件它会起到什么作用呢？ [2006-7-29 11:09:00] |
| 【郑州长城房屋开发有限公司申仕禄先生】 我提点意见，政府限制套型、房价，你限制房价飞涨，怎样限制？现在土地拍到200、300万一亩，他的地价决定了房价，现在建筑市场建房价格包括政府收费各项费用，加到一块，房价就低不下来，不会三钱买，两钱卖，不图赚钱图好买。 [2006-7-29 11:10:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我想在上半场即将结束的时候，田总默默无闻，去你那儿买房子，也是郑州市民，有没有人提出开间太短了等等这样的问题呢？ [2006-7-29 11:10:00] |
| 【河南老街坊置业有限公司田波先生】 开盘的时候，大家都有些疑问，但是当我们做了样板房，因为我们设计的非常合理，我在讲一点，产品创新、品牌建设，我觉得产品创新、品牌建设是企业核心竞争力，我们比较早的关注这些问题。我们现在是著名品牌。 产品创新不是说产品创新和价格上涨有必然的关系，当然我们有一些规范标准的提高，可能是房价提高的关系，产品创新关键是要剔除不合理。因为我自己本人是关注这一点比较多一点。 [2006-7-29 11:12:00] |
| 【主持人王志刚先生】 您认为90平米要求是比较理想？还是比较合理要求还是比较苛刻要求呢？ [2006-7-29 11:12:00] |
| 【河南老街坊置业有限公司田波先生】 刚才朱秘书长讲到，品牌建设，从二十世纪以后，逐步进入各个系，尤其是进入中世纪同时两年以前，我们进入了海外市场，包括最近胡锦涛总书记去彼得堡，我们进入了这个项目，我们进入海外市场，品牌是非常重要的。我做好品牌以后，进入各个市场会得心应手。 [2006-7-29 11:13:00] |
| 【主持人王志刚先生】 田总发言是对我们下半场的的引子，我们下半场会讨论这个问题。 那么谢谢几位嘉宾的讨论。我们下面邀请下半场论坛嘉宾，刚才大家谈到政府的责任，今天非常荣幸邀请到了郑州市房地产管理局局长李葆华局长。欢迎李局长到来。 我们邀请居易国际总裁赵宏延先生，兴和国际有限公司总徐益明先生，郑州东海房地产开发有限公司王明军先生。在上半场我们讨论当中，很多开发商心里都觉得委屈，他们对新政多少还不太能够接受，但是新政毕竟代表我们国家的决心，包括朱秘书长在发言当中谈到，欧美和日本情况来看，90平方米不算太小，在日本、欧洲算是大了。进入二十一世纪以后，我们面积翻到120、140、甚至200，这种消费到底是浪费消费、超前消费、还是虚荣心在作祟呢？ [2006-7-29 11:16:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们开发商说建议对政府进行管理一下。 我们有一个经济适用房的销售点看到这样一个现象，有一个客户定了一套经济适用房，但是星期六约上午八点钟去签协议，结果去晚了两个小时，一进售房部大门，售楼小姐就说你怎么现在才来？我们卖房子还不敢睡懒觉？你买房子还敢睡？ 是不是请李局长谈谈郑州市下一步在增加适用房力度上在调控我们应对新政方面有什么打算和想法？ [2006-7-29 11:17:00] |
| 【郑州市房地产管理局副局长李葆华】 我们现在全面进入分析状态，涉及到接近400项数据，一旦调查结果出来，政府将会扶植有针对性的研究制订政策，并且提出建议，把建设部批准后向社会公布。 [2006-7-29 11:20:00] |
| 【郑州市房地产管理局副局长李葆华】 第二个方面工作，既然我们没有向社会公布，将来也会向社会公布，实际上在最近两年中间，政府总年下发经济使用量费用，平均每年我们的社会经济适用房供应计划，每年都在平均156万。这是前几年所没有的。我们是有比例。按照国家规定，经济适用房占整个住房供应比例里不能超过20%。我们都达到28%。 [2006-7-29 11:22:00] |
| 【郑州市房地产管理局副局长李葆华】 第三个方面，我们加大了廉租住房制度建设，一方面市政府以各县市区人民政府签订廉租住房责任目标，把廉租住房建设纳入各县市人民政府目标考核重要内容，同时正在研究制订加强这方面制度建设的力度，廉租住房建设方面，我们还在研究如何进一步降低价格，提高住房标准。廉租住房土地标准，用每年每月60元，提高到每年每月70元，我想借这个机会向媒体朋友和社会各界透露。 [2006-7-29 11:22:00] |
| 【主持人王志刚先生】 感谢郑州市市委市政府为老百姓住房问题作了一些措施。 现在市场大的房子，是开发商的愿望还是市场愿望，我曾经在网上看到一个调查，每人一套房子，你从早到晚，这套房子你接触过的家居，你去过的房间，你进行的事项，你需要多大房子居住呢？发现最适合人们居住是房子是一居房子，早上起来刷牙、卫生间等，不吃饭，上班，晚上回来，吃饭睡觉。但是为什么厨房、卫生间这么大呢？ [2006-7-29 11:24:00] |
| 【居易国际总裁赵宏延先生】 一个公司在特定时间段里面，在特定城市，你想建什么样的房子，对一个开发公司来讲，是一个最困难的事情。 现在比较欣慰的还是政府把这个问题解决掉了。实际上这个东西，我自己也感觉到，房地产这个问题目前已经被过渡关注了。房地产商也就是一个整合作用，把各式各样的资源放到一块，变成自己的产品或者服务推到社会里，没有什么特殊。但是现在有一个过渡关系，整个方方面面都在谈论这个东西。都在细论这个东西，不同的声音，方方面面，我也都看到了。 [2006-7-29 11:25:00] |
| 【居易国际总裁赵宏延先生】 我觉得这个东西每一种声音，都有他的合理性，都代表着他存在的意义。房地产往先咱们走？只有和自己利益最相关的人或者是团体它才会最关注，关系到它的切身利益，别人可以开发，他也可以开发，他必须面对现状，所以你想建什么样的房子，我觉得都有道理。关键是自己的定位。 [2006-7-29 11:27:00] |
| 【居易国际总裁赵宏延先生】 我们自己给自己一个定位，缔造大众，时尚住宅，演绎自己文化概念。我们在这个基础上，做到大众、时尚。所谓大众就是价格不能太高。总价相对低，时尚，就是相对领先。01年开始我们做第一个小户型项目，我也可以骄傲地说一声，“小户型”名词就是我们创造的。在01年的时候，我们的广告推广时的一句话，“小户型净装修，酒店式住宅”，当时我们也不知道对这个住宅叫什么名字。我觉得你做什么产品，关键是市场需求是什么，不是你自己想什么。 [2006-7-29 11:38:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们感觉到当时引爆小户型市场。说明小户型老百姓还是比较喜欢的。 [2006-7-29 11:38:00] |
| 【居易国际总裁赵宏延先生】 这个问题还是比较简单，谁最需要房子？城市的每一个人，不管通过什么渠道，原来都有房子，真正需要房子，是最近这么多年刚刚进入这个社会的群体，大学毕业，在郑州工作，家也不在郑州，首先面临解决房子的问题，而这个时候，收入并不高，但是未来期望很好，现在没有房子，所以现在必须想方设法解决住，而不是所谓大、豪华，这是安全、舒适、整洁、卫生。 [2006-7-29 11:38:00] |
| 【主持人王志刚先生】 为什么郑州市场会有这种情况呢？ [2006-7-29 11:38:00] |
| 【居易国际总裁赵宏延先生】 我认为其中最重要的原因是套大小和总价有关系，和你住的城市平均承受总价有关系。 [2006-7-29 11:39:00] |
| 【主持人王志刚先生】 我们看看这边，我们的徐总，您的普罗旺世开盘的时候我参加了，您到郑州市场是为了领导郑州市场还是怎样的考虑？ [2006-7-29 11:39:00] |
| 【信和(郑州)置业有限公司总经理徐益明先生】 我相信90、80都好关键是你有没有能力买，刚才李局长做的各项措施，是政府作出很重要的一步，也在解决根本性的问题，就比方说经济适用房，大家的投放，最关键还有廉租房，其实我们目前经济适用房很多老百姓还是买不起。这里面比例我可以讲可以占到大部分，葶苈秘书长介绍的经历，香港的经历，因为我在海外这么多年，没有一个政府因为让老百姓能够住上房子而去限制地方规定，开发商只能建多少多少平方的房子，大家明白，香港豪宅比比皆是，但是恰恰是香港富人有富人住的房子，民生问题，香港也在提出，你的家庭低于多少的时候，政府就给你提供廉租房。当然廉租房租金相对来讲，是非常低的。 [2006-7-29 11:39:00] |
| 【信和(郑州)置业有限公司总经理徐益明先生】 我觉得这是很好的方向，但是我对比例90平方或者做一个70%我觉得政府是干涉了，没有按照市场规律去走。这也是我们理解最大的地方。作为开发商来讲，像刚才秘书长也提到了，可能开发商有银行的贷款，银行也进入市场经济了，他给你贷款的时候，他也进行了风险估计了，它也要承担风险，但是像我们这个企业，我是100%的支持，我们项目做到现在没有一分钱的贷款，不是私人的。 [2006-7-29 11:39:00] |
| 【信和(郑州)置业有限公司总经理徐益明先生】 再回到政府限制90平方米以下，我们可以拥护政府规定，大家想想，两年以后，三年以后，90平方的房子会产生多少？请问政府，是不是到时候你给我来收购？ （掌声） 我是自己的钱投入，银行贷款也是我企业有资格贷款，你才会贷给我，银行也要承担风险，我觉得这方面我是自己的见解。政府只是调控，很大一点制约房价上涨，我的了解是，郑州作为省会城市，我了解调查的是倒数第几位，也就是为什么我要造普罗旺世，我自己贷款来了几次，我感觉郑州的经济发展非常快，但是郑州的居住环境好的社区非常少。不是说我们开发商没有水平，因为我们的房价制约了我们的发挥。我在这里也可以给各位讲，我是03年开的价格，普罗旺世要是今天开的价格，景观要求、社区要求我绝对不止会是这些价格。因为国家建设部、对住宅要求、环保要求越来越高了。 [2006-7-29 11:40:00] |
| 【主持人王志刚先生】 您感觉郑州市人民政府制订政策出发点就是老百姓的利益，您感觉郑州老百姓最希望住的是什么户型？多大面积房子呢？ [2006-7-29 11:40:00] |
| 【信和(郑州)置业有限公司总经理徐益明先生】 郑州市也在采取措施，廉租房，能够买得起房子，为什么要政府来管呢？我就很奇怪，我买200平方，讲舒适性，能买200平方没有人愿意去50平方米。郑州有一个很孝顺的老祖宗留给我们的很多家庭还希望和我们的长辈住在一起，我们这一代来讲，跟长辈住在一起，其实是蛮麻烦的一件事情。但是孝顺，我愿意跟长辈在一起住，我们又有钱，我已经达到这个条件了，社会的发展，我相信肯定是生活质量越来越好，我们发展经济为什么？就是为了改变国民的生活素质，为什么我有条件来买150、200平方，为什么不可以？我觉得新政如果这样执行的话，两三年以后，90平方以上的房子，是你政府把房价炒高了。 [2006-7-29 11:40:00] |
| 【主持人王志刚先生】 徐总非常动情把自己的想法给大家讲了讲，很多人认为，房地产开发商市场责任大于社会责任，您觉得开发商站在国家、民族高度站得不够，下面这个老总从处长到总经理，到董事长。 [2006-7-29 11:41:00] |
| 【信和(郑州)置业有限公司总经理徐益明先生】 我们作为一个外资企业，我们上个月就跑去贫困山区和希望小学学生支援他们，现在我是外资企业在郑州，有一些郊区为什么去很多城市，我们外资企业是很欢迎的。在郑州可能有的郊区的，为什么？老总在讲，我不知道你们的税收是多少？我只要销售一个亿，就是1200多万现金，你这个月开出去就要交出去，而且我们接到这个通知时，很有一些想法。 [2006-7-29 11:42:00] |
| 【主持人王志刚先生】 王总说两句，我在房管局主持市场管理工作，做了差不多17年时间了，88年专业到房管局，一直从事房地产市场管理，活跃和引导工作 [2006-7-29 11:47:00] |
| 【郑州中凯东兴房地产开发有限公司王明军先生】 我是在05年的12月份下来，下来以后，这半年时间当中，最大的感受就是作为房地产开发公司的老总是很难的。压力也很大，我想大就是： 第一，总是想把从主观上把自己的事情做好，因为那个时候很多会议上都说了，郑州到现在有没有感觉到像一个景点的小区，我做中凯国风项目，我按照经典要求去做，这是一个社会和市场的责任，另外一个，我感觉到对房价这个敏感问题，过去老是说，作为开发商是不是把利润空间拉的太大，对主观上，一个原因，那个时候考虑到单一，现在我感受到，作为开发企业，你说他的一个企业，赚钱肯定是企业核心问题。但是这并不是所有的追求。从客套上来说，有些确实是不得已而为之。比如说现在的房价，房价很高，这是层次性东西，就是你在开发过程当中，你土地的取得，要经过很多的效率，现在的效率就是怎样能够成为一个商人，商人就是你要把自己的心态健康，所以这方面还要公私分明。 [2006-7-29 11:47:00] |
| 【郑州中凯东兴房地产开发有限公司王明军先生】 第二，从操纵一个项目，要经过很长一个时间，这里面投入的人力、物力很多。 客观上有很多事情，是不能主观来决定的。 [2006-7-29 11:48:00] |
| 【主持人王志刚先生】 今天好象开发商在谈论的时候，都跑题了，他本身就是在深化我们的主题，开发商在探讨新政的时候，多少对新政有抵触、不情愿的情绪。您参加了中小户型跳楼比赛，中小户型是阶段性，或者是一定比例性的，怎样避免同质化，以及房子面积瘦身是不是在比赛当中，朱秘书长有一些心得？ [2006-7-29 11:48:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 刚才大家谈的时候，把政策法规放在最低的位置，所以谈这个问题，坦率地说，我非常赞成你，这一次对中小套型以及中低价位，咱们是紧紧围绕着解决普通老百姓的需求，首先从民心上面谈的，这一点大家一定要理解。为什么对于意见有各式各样的评论也好，说实在的，机遇两者之间，多少人对房改也有意见，这必然把民生问题提出来了，把解决老百姓需求提出来，住房问题也是对居住的功能，当然还有城市的功能，同时投资也好，对于投资的功能，资本市场单一，但是首先基本老百姓居住的功能要完善，基本老百姓居住的条件里，这对于一个可能经济价位中小套型合适的问题。有些困难的老百姓可能对中低价位还买不起，政府是考虑廉租房问题，等等通盘考虑的。政府落实是需要一个步骤，还有一个是需要统筹预算，确确实实我们的企业一定要理性的来分析形势，这一次的调整，房地产企业来说，你做的快，对你市场占有率可能就会高了，你做的慢，你对市场占有率就低了。第三，我们房地产协会下一步会积极发动媒体来把事情解释，而且我们跟北京家具城设计房间展示，包括家居展示，包括它的电器，包括卫生用具的展示，老百姓看得到90平方米房子里头是可以住的比较舒适的，档次是比较高的。 我们想用事实说话，来说服老百姓。 我就讲这么一点，谢谢大家！ [2006-7-29 11:52:00] |
| 【主持人王志刚先生】 有时间的话，不妨可以看一下，前段设计有一个小户型设计比赛，我们试想一下，生活当中是不是非要搞一个非常大的房子，我想在座很多家庭可能和我一样，吃饭的时候，把饭摆在茶几上，看着电视吃饭，呼啦两口解决战斗。我希望媒体朋友能够像当年帮助开发商提供生活品质，健身房、冲浪浴缸时候的劲头一样，帮助政府，在舆论上造一个比较好的平台，当我们营造好的平台的时候，开发商是不是顺应市场，主动顺应这样一个新政，来为老百姓开发好房子。 下面引出来一个话题，当同质化非常高的时候，我们品牌、房屋销售将会起到什么样的作用？请朱秘书长先谈吧! [2006-7-29 11:54:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 针对这个问题，第一，我们讲日本小户型设计，他们是根据人均消费水平设计，他说他们的廉租房是什么？在房间里刷了一种什么粉，调查了很多次，发现一天真正住的很少这。第二考虑到同质化问题，咱们电器、洗衣机是不是越大越好？冰箱现在是越搞越大，又提出，我在第一次提出，在1985年，我跟中央劳动人事部考察联邦德国工联的制度，我参观他们的住房面积，是40平方米土地，他的客厅和床，四处沙发、音响我们非常羡慕，面积不大，但是品质非常好。床坐上去都是弹起来了。 [2006-7-29 12:00:00] |
| 【主持人王志刚先生】 现在将近12点了，下面这个机会留给我们参加会议的从业人员，聊宅网。 [2006-7-29 12:00:00] |
| 【现场记者】 品牌对楼盘有什么样的市场回报？ [2006-7-29 12:00:00] |
| 【中房协秘书长朱中一先生】 你品牌好了，市场自然而然就会有所回报了。 [2006-7-29 12:00:00] |
| 【主持人王志刚先生】 大家还有其他问题没有？今天报业集团能够费这么大力气，能够把朱秘书长在百忙当中请过来，能够把开发商在百忙当中拉过来，坐在一起讨论，并不是上有政策，下有对策。我们再次感谢各位领导和专家来到会议现场。 下面我们宣布一下获奖名单。 [2006-7-29 12:00:00] |
| 【主持人王志刚先生】 2006年中远地产风云榜奖奖项设置 2006中原国际化生活社区大奖 河南鑫苑置业有限公司 鑫苑·中央花园 金基不动产（郑州）有限公司 中原国际数码港 信和（郑州）置业有限公司 普罗旺世 河南新田置业有限公司 郑州国贸中心 郑州联盟新城置业有限公司 联盟新城 河南国信房地产有限公司 非常国际 2006中原地区最佳人居环境奖： 郑州布瑞克无房地产开发有限公司 帝湖花园 河南新地产置业有限公司 龙泊圣地 河南美景置业有限公司 美景天城 2006年中原地产品质楼盘 河南正弘置业有限公司 正弘旗 河南正商置业有限公司 金色港湾·蓝钻 河南泰宏置业有限公司 阳光新城 河南省泰辰置业有限公司 名门世家 河南民航房地产有限公司 非常国际 2006年地产畅销楼盘： 河南汉飞置业有限公司 汉飞·城市公园 河南省中鼎实业有限公司 中鼎翡翠 郑州新芒果房地产有限公司 立体世界 2006年中原地产潜力楼盘： 郑州兴东置业有限公司 兴东·龙腾盛世 郑州中南置业有限公司 中南·海知音 2006年中原地产商业项目代表作： 建业住宅集团（中国）有限公司 建业置业广场 河南华诚房地产开发公司 大上海铜锣湾广场 河南元通纺织城有限公司 中国元通纺织城 2006年中原写字楼项目代表作： 河南仟禧有限公司 国际商会大厦 [2006-7-29 12:01:00] |
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