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| 【大河楼市网】 锦绣淞江项目简介：“锦绣淞江”项目是由郑州中实房地产开发有限公司自行研发的花园洋房的升级产品――“经济型别墅”。项目位居漯河市淞江新区，市主干道嵩山东路上，占地154亩，南至嫰江路、东临黄山路、北靠北环，交通便利，周边分布着漯河中学、漯河市科教艺术中心、漯河市检察院、漯河新闻大厦、漯河人民银行、漯河口岸物流中心等行政机关，毗邻漯河政府行政服务中心，地理位置较为优越。 [2006-6-30 12:08:00] |
| 【大河楼市网】 经济型别墅：经济型别墅是郑州中实房地产开发有限公司自行研发的花园洋房升级产品，她汲取别墅产品在环境、配套、产品功能方面的优点，又规避了多层住房产品诸如开间、功能等产品使用方面的缺憾，充分实现别墅品质、多层价格的房地产产品创新，即“别墅卖个多层价”，真正实现“老百姓买得起的别墅”。 [2006-6-30 12:11:00] |
| 【大河楼市网】 阳光销售模式： “阳光销售”是指开发商将自己的销售信息通过官方背景的媒体平台公之于众，真正作到透明化、公开化。并且将现行的销售模式由填鸭式转化为引导模式。使购房者真正在购房过程中占主导地位，在开发商的积极协助下顺利的买到最适合自己的住房。 通过销售数据的公开，倡导销售过程的透明，增强开发商品牌的诚信度，从而极大的提升开发商的市场品牌形象；将开发商旗下所有项目的实际销售情况向购房公众开放，将开发商所有项目的资料进行整合，向购房者提供详细的项目资料、购房流程及手续，并将开发商所倡导的客户服务计划在网上公布。 [2006-6-30 12:12:00] |
| 【大河楼市网】 “阳光销售”的目的 ——运营品牌，树立诚信。 房地产销售不能成为企业的机密！中实地产秉承诚信、务实的企业理念，在漯河“锦绣淞江”项目全力推行的“阳光销售模式”由五个方面组成，即阳光产品、阳光交易、阳光服务、阳光合作、阳光团队。公开产品、公开价格、公开优惠、公开房源，不欺、不诈、不哄、不骗，购房置业完全透明化。 [2006-6-30 12:12:00] |
| 【大河楼市网】 河南王牌企划有限公司， http://www.aceidea.com.cn，创立于二十世纪九十年代，是河南省最早从事国内房地产顾问服务的企业之一，也是国内首家从策略型地产顾问公司成功转型的"专业地产运营商"。 河南王牌企划有限公司主要服务于国内外的房地产投资商，在运作中为其提供投融资、项目托管（公司运营管理）、运营顾问等服务。其首创的"房地产项目托管模式"填补了国内学术空白。目前正在河南郑州、漯河、新乡、许昌等地托管运营百亩以上地产项目。 多年来，河南王牌企划有限公司恪守"善用知本做地产"的企业愿景，遵循"知本论与资本论"的哲学发展观，致力打造王牌企划发展核动力：职业经理人联合起来！用"思路决定出路，观念决定人生"、"今日事，今日 毕"的行为准则严格要求王牌企划精英团队，为投资者寻求投资利润最大化，体现"创造价值，成就你我"。王牌企划核心团队均从地产操盘一线中来，以上官同君董事长为首的职业经理人群立足河南，其国内首创并精心实践的"房地产项目托管模式"，更加"专业、系统、规范、标准、实战"，在知本操盘地产的市场中屡创佳绩，以领跑者的姿态，引领国内中小房地产企业未来的发展方向。 公司服务内容：一核心，四作业 王牌企划能够为您提供的【核心服务内容】 主推"房地产托管模式"，以"知"本操盘团队为纽带，为有钱没地的投资商、为有地没钱的开发商架起一座合作桥梁，让投资商真正解放出来，让专业操盘来保障投资利润。 把您的土地和资金交给我们，您放心的度假去吧！房地产托管模式有"全部托管"与"局部托管"两种模式套餐可供投资商选择。 王牌企划能够为您提供的 【顾问四项作业】 一、市场研究业务： 从地产操盘一线中来，是实战派；从理论中来，是学院派。专业房地产投资项目决策研究，既需要宏观市场大势分析，又需要微观项目细部策划整理分析，进而规避"决策失误，累死三军"。 王牌企划植根河南地产市场，从实战中一路走来，参与房地产项目可行性研究的项目众多，进军河南地产市场，先要咨询王牌企划！ 二、战略发展规划及企业顾问业务： 三、营销托管业务： 四、投融资管理业务： 企业理念：善用知本做地产! 详情合作敬请咨询0371-65616882/65613857 [2006-6-30 12:19:00] |
| 【大河楼市网】 “阳光销售”新闻发布会暨“锦绣淞江”经济型别墅产品说明会即将开始! [2006-7-1 9:19:00] |
| 【大河楼市网】 “锦绣淞江”“阳光销售”新闻发布会 暨经济型别墅产品说明会 议程安排 一、主持人上场新闻发布会准时开始 二、漯河电视台访问郑州中实纪录片播放 三、漯河日报地产部主任吕耀新致词 “中实地产：用实力作证” 四、经济视点报潘晓吾先生致词 “告诉你一个低调、内敛、实力的中实地产” 五、郑州教育台张弘女士致辞 从河居文化到经济型别墅，中实在与自己赛跑 六、漯河中实地产总经理伍光华致词 七、郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君演讲 演讲题目：锦绣淞江：用细节摄人心魄 / 50大细节铸就锦绣淞江 八、记者提问 [2006-7-1 9:22:00] |
| 【大河楼市网】 参加媒体名单 1、中国房地产报 2、大河报 3、河南商报 4、郑州晚报 5、经济视点报 6、河南电视台都市频道 7、河南电视台经济生活频道 10、河南电视台公共频道 11、漯河日报 12、漯河广播电视报 13、漯河有线电视台 14、漯河电视台 15、大河楼市网 16、商都房产网 17、聊宅网等 [2006-7-1 9:24:00] |
| 【主持人】 “阳光销售”新闻发布会暨“锦绣淞江”经济型别墅产品说明会正式开始,首先有请漯河市日报社地产部主任的吕耀新先生讲话。大家欢迎! [2006-7-1 9:41:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 尊敬的各位来宾，尊敬的新闻界的朋友们，各界的新闻朋友们，大家上午好！ 首先，欢迎咱们大家来到， 这样一个热热闹闹的场所， 因为是锦绣淞江， 经过两年多的筹备， 今天终于和漯河的广大市民见面了。 这也是我们地产史上一件喜事。 首先，我预祝今天的新闻发布会和产品说明会圆满成功！ [2006-7-1 9:46:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 6月中旬， 郑州中实地产组织漯河市的各大新闻媒体， 到郑州进行了一天的郑州的中实地产采购活动， 锦绣淞江的项目推介会， 在郑州 ， 我们零距离和郑州中实地产的多个项目进行了接触。 回来以后，我们新闻界的朋友和地产界的朋友，都在谈话这样一个项目。 所以我把淞江项目归结为三点来进行总结，我把它概括为三个字：第一个字是“新”，创新的新； 第二个字是实，实在的实；第三个字是独，独特的独。新表现在什么方面？第一表现在理念的创新。 [2006-7-1 9:46:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 第一表现在理念的创新。作为我们漯河地产，咱们漯河人都知道，我们这么多年大家都在购买房子，都在了解漯河地产的市场，但是漯河地产是什么样子？什么样的状况？我们漯河人也历经了这么一个不同的时代。所以说，我们漯河的地产市场大家都有所了解，但是从中实淞江项目来到漯河以后，他给我们带来了新的问题。首先是他从我们的经济型别墅这个理念，经济型别墅这是一个新的概念， 所以我们漯河人从来没有听说过。我们还要提到阳光销售模式，什么是阳光销售模式？所以今天，作为中实地产给我们地产一个理念上的创新，让我们漯河人知道什么是新的东西，什么是创新。 [2006-7-1 9:47:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 再一个我们还要讲市场定位的创新，这也表现为一个新字，漯河地产市场可以说是风云多变，我们多家房地产开发商都推出了多种花样翻新的房子，我们漯河人大开眼界，但是经济型别墅，漯河中实地产来说买的这样一个别墅，所以这是定位上给我们重新有一个新的概念，所以在这个定位上，我们感觉到卖给谁，谁来买，这是一个定位上的一个新的东西。 [2006-7-1 9:47:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 第三个新表表现在什么方面，表现在销售方式上，我们要让老百姓接受，在这样一个销售模式中间在这个一个销售理念，我们中实地产采用了阳光销售模式，给我们从这个销售方式上有一个崭新的概念，这是从创新上来讲。 [2006-7-1 9:48:00] |
| 【漯河日报地产部主任吕耀新致辞】 第二个大的问题上，从这个实字。 第一个感觉就是，锦绣淞江项目有很强的经济实力。这么多年在漯河买房子，可以说是从楼盘开始，我们买什么？我们买概念，我们买筹码。房子没有盖起，都已经销售出去了，有些同志到锦绣淞江项目，他们2004年年底进入市场调查开始，到今天价格还没有公开，销售还没有展开，但是房子基本上已经没有了。从这点可以证明，这两年多时间，显现了他的经济实力，用全先放展现了我们的实力面前，这个展现就是我们的企业势力这是从实上来讲，实还表现在什么？表现在中世地产这个项目做得扎实，我是04年年底接触中实地产公司的人，从04年05、06经历了三个年头，到今天这个中实地产项目还没有开盘，原因是什么？拿中实地产的话来说，他山之石做好这个项目，实实在在让漯河市民住上好房子，研发这个产品，研发这个项目，确确实实进行了这个扎实的项目，再一个说这个独字，在漯河市场目前来讲，锦绣淞江项目是独一无二的，锦绣淞江所处的区域在我们新开发的淞江新区，占地在150多亩，这么大面积这块地我们也盯了很长时间，新闻界的朋友也一直在追问，所以到今天我们才发现这个项目在漯河150多亩地几十万平方开发的别墅的校区，在漯河来讲拿我们的话来讲就是前无古人后无来者，这个项目是独特的，独有的，当然，锦绣淞江项目目前还处在未公开价格销售还没有完全展开这个阶段，对于这个市场的变化我们媒体还要继续关注。但是我们这个项目能够销售更好，同时我更希望祝愿中实地产能在改善我们漯河人的居住环境提高我们漯河人的居住方面给我们漯河人民做出更大贡献，谢谢大家！ [2006-7-1 9:48:00] |
| 【主持人】 现在有请经济视点报记者潘晓吾先生致词。大家欢迎！ [2006-7-1 9:50:00] |
| 【经济视点报潘晓吾先生致辞】 漯河市的朋友们，漯河市的同行朋友们，大家上午好！首先感谢中实地产的盛情邀请，今天来到这里我有一个特殊的身份，一方面我是中实地产的老朋友，同香槟贵府岛中央，中实地产的美丽跨越，我们要给予一种积极的态度，在这里，我想告诉大家的是，一个中实的地产，是一个低调物质的土地，中实地产在大浪淘沙的房地产的行业中发展壮大，中实地产扬帆破浪，作为一个旁观者，我们从精神上可以看到，中实地产总是静静地做自己该做的事，无论是项目的热卖，还是夸大上亿的资金，还是上百亩的土地。我很佩服一个企业不骄不躁，就像这个阳光销售模式发布会，将自己通过的努力结束这个业界的标志，作为一个新闻行业房地产记者，我深深地知道房地产的楼盘都缺少一种实战，缺少一份阳光，缺少一份厚道。一方面开发商会将自己的信息公布于众，又一方面想让消费者购买自己的产品多一点。 [2006-7-1 9:53:00] |
| 【经济视点报潘晓吾先生致辞】 就是所谓阳光销售，这种暴露源于秩序，源于人与产品本身的品质，与地产商人与消费者的责任，中实地产不仅开发了漯河的真正以客户为人过事，还体现了开发商对这个城市为消费者至上，让我们一起持续关注中实地产，中实地产开发了经济型别墅项目，才能让漯河的老百姓买得起住得舒适谢谢大家！ [2006-7-1 9:53:00] |
| 【主持人】 感谢潘先生的精彩致辞，下面我们有请郑州教育电视台张弘主任致辞。大家欢迎！ [2006-7-1 9:53:00] |
| 【郑州教育台张弘女士致辞】 大家好，很高兴在漯河市和各位朋友和漯河市的各位地产同行相见，首先我预祝今天的说明会取得圆满成功！ 可以说 我已经N次参加了中实的活动，当时由于和中实合作做了一些系列片，在其中香槟贵府在面世的推广中也取得了成功，从这个建筑中间我们了解，中实地产从香槟贵府开始的，当初我在郑东新区一个有着和居文化深深地吸引着，看到了让我们感动的这样水岸生活，这个开发商设计的生活梦想，让我们记住了香槟贵府，记住了锦绣淞江这样的项目。这一次来漯河，我们看到开发理念我被深深地感动了，如果说香槟贵府当初能够吸引我，当初觉得是企业文化，企业产品的叠加，那是一种必然，现在我看到了锦绣淞江这个项目，同时产生了更是一种共鸣，觉得他是我生活的模式，更是追求的一种生活。中实地产在从短短的群居时代跨越到现在的生活，其实中实地产业在给自己赛跑，郑州教育电视台也是我们的常委单位，也是和全国28家电视台这样电视节目的这样一个互动，合适的时候我们也会邀请28家电视台一个，请到漯河采访到我们的这个锦绣淞江这样一个项目。谢谢大家！ [2006-7-1 9:56:00] |
| 【主持人】 也谢谢张主任！接下来有请中实地产总经理伍光华总经理讲话，大家欢迎！ [2006-7-1 9:58:00] |
| 【漯河中实地产总经理伍光华致辞】 各位先生、女士、新闻界的朋友们，我仅代表中实地产漯河公司全体同仁，对各位在百忙之中，光临我们的会议现场，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！谢谢在座各位的光临！我的发言不超过5分钟。 [2006-7-1 9:59:00] |
| 【漯河中实地产总经理伍光华致辞】 本次会议是中实地产阳光销售工程的开篇序幕，我们想要通过这次“阳光销售模式”新闻发布会和“经济性别墅产品”说明会，让更多的人了解锦绣淞江，了解经济型别墅产品，和了解我们倡导的阳光销售模式，与在座的漯河同行一起，树立一起一个行业的标杆和规范。“经济型别墅”这一形式，在北京、上海一线城市取得了巨大的评估，受到了热烈的追捕和吹捧，这是中实地产这一全新的理念，中实地产所提倡的经济型别墅是花园洋房产品，借鉴了产品功能方面的优点，充分实现别墅质量，别墅卖个多层价格，真正实现老百姓买得起的别墅。 [2006-7-1 9:59:00] |
| 【漯河中实地产总经理伍光华致辞】 中实地产和漯河两地，同时开始了“经济型别墅”的开发建设，就在郑州的中央桂冠和漯河的“锦绣淞江”进驻漯河以来，中实地产每寸土地建设美好家园的理念，低调购得嵩山东路，经过长时间的市场调查，并综合漯河市民对房屋的期望与要求，结合国内先进经验，建设锦绣淞江经济型别墅。历时以来，锦绣淞江一期现房销售，开放漯河市场的先河，23日开始的内部认购，诚信铸就品牌，为漯河人真正的好房子。中实地产自己的方式服务于漯河，漯河正在演奏的主旋律，锦绣淞江项目位居漯河市主干道嵩山东路上，周边分布着漯河中学，漯河市市检察院，市新闻大厦，物流中心等，毗邻漯河政府行政服务中心，正处在漯河市未来行政教育中心腹地。至2004年12月12日，我和我的同事们一直忙于市场调研项目保健工程组织，目前项目已经竣工，而且锦绣淞江正式开始认筹，我们的销售模式也开始启动，中实地产秉承“诚信务实”的企业理念，在“锦绣淞江”全力项目推进。阳光销售模式有五个方面组成：即阳光产品、阳光交易、阳光服务、阳光合作、阳光团队。公开产品公开价格、公开优惠、公开房源，中实以自己的行动，带动漯河乃至河南的地产，共同加入“阳光销售模式”当中，通过大家共同努力虫说朋友标杆，欢迎大家来锦绣淞江参观指导谢谢大家！ [2006-7-1 10:02:00] |
| 【主持人】 谢谢中实地产伍总的讲话，下面请郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君讲话。他演讲的题目是：锦绣淞江：用细节射人心魄/50大细节铸就锦绣淞江！ [2006-7-1 10:06:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 尊敬的各位来宾，新闻界的朋友们，漯河地产的同行，以及锦绣淞江VIP的朋友们，大家上午好！ [2006-7-1 10:06:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 非常高兴，郑州中实地产在漯河的“锦绣淞江”项目，历时3年时间，终于给大家以今天的这种形式见面了。昨天晚上我给漯河地产同行的一个老板，我们在一起交流，他说上官，中实地产在漯河的154亩地11万6千7百4的面积，问我有什么感觉？我说从04年11月13号，我们在漯河土地交易中心，我们拿到了这块土地之后，从这一天开始，我的公务用车截止到昨天，“锦绣淞江”的项目历时3个年头，从04年的拿地，到04年底，我们在漯河做的市场调研。到05年3月份，我们的规划设计方案通过漯河市规划局的审批。那么到05年的7月份，我们正式开始动工。那么到06年的5月份，我们一期工程主题全部峻工。那么目前工程一期工程正处在冲刺阶段，到05年的5月30号，“锦绣淞江”第一次在漯河投放广告。06年的6月23号，我们第一次VIP认筹项目公开，23天时间，我们的VIP认筹突破了我们最初的预见。我说第二组数字，实际上我和我的同事们利用三个年头的时间，实实在在地做了一个作品，那么做了这个作品，我们以今天的这种方式给大家有一个交流。06年是中实地产在发展史上是比较关键的一年。在6月中旬，我们邀请了漯河的当地媒体，前往郑州中实进行采访，我们正在销售扫尾的项目，大家看到了香槟贵府的这个记录片。这是第一个项目。 [2006-7-1 10:09:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 那么第二个项目，是我们位居郑州市花园路北段，中原桂冠总占地110亩，这个项目给我们漯河产品是同一个版本，同时在郑州、漯河两地同时上市，这是第二个项目。 第三个项目，是中实地产在5月底，在郑东新区商住物流区，刚刚兼并的一个252亩地,这是第三个项目。 [2006-7-1 10:09:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 第四个项目，是漯河嵩山东路正在开发的154亩地，“锦绣淞江”这个项目。 那么在06年我们四案并举的同时，通过这一点来讲，昨天晚上我给一个老板交流的这几个数字，我给各位简单地报告一下，我们最初是怎么考虑的，目前锦绣淞江的“经济型别墅”能否实现，我们在广告当中打造的“老百姓买得起的别墅”。在04年10月13号，我们拿到了这块地，当时说句实在话，房地产专业操盘来讲，我们是有点操之过急，我们的房地产市场没有太多的疗效，我们就相对地战略性地拿到这块地，我们房地产市场当初最初的认同，是仅仅从媒体上所传递的漯河市场的消息，从拿到这块地之后，我们在04年的11月份到05年的3月份，历时5个月的时间，我们全方位在漯河住宅市场进行全方位的调研和分析，通过在这一段调研分析的这个过程当中，一共有1366位漯河的市民，接受了我们的调查访问，大家关注中实锦绣淞江项目广告的话，肯定会发现，我们在广告当中打出了寻人启示，这一则广告实际上中实地产业是兑现自己的一个承诺。 [2006-7-1 10:09:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 我们针对1366人接受我们问卷调查的时候，我们给接受调查的客户，当时赠送的有一本黑色的工作笔记，当时我们承诺：等“锦绣淞江”项目开盘的时候，如果说购买“锦绣淞江”的房子，我们在公布优惠的基础之上，再给你优惠，同时在我们项目开盘的时候，无论你买房，还是不买房，这些都无关紧要。 [2006-7-1 10:11:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 针对这1366人，只要你到我们的售楼中心进行核实登记，我们将在这些人当中，回到售楼部进行确认登记的客户里面进行抽奖，大家可能在我的广告上看到，一等奖一名，二等奖三名，三等奖五名，这是九个中奖的名额。从这点来讲我想说明中实在兑现承诺的同时，在154亩地当中，我们为漯河人建房，建什么房？所以这个问题一直是我们将近在05年的上半年，一直在工作会议上，一直困扰我的一个问题，最终我们确定的“经济型别墅”，大家也都知道，在漯河目前住宅市场的销售均价，也就是1500元左右，叠加别墅的销售均价大概在2100元左右，独立别墅的均价大概是在2600元。局部也有突破3000的，当地的同行也有感觉，在这种市场范围下，漯河的这种地产，我们在操盘的理念冲突的过程当中，我们究竟如何把握到市场的脉搏？能够造出真正的好房子，同时也为投资者保持一份收益，这是我作为中实房地产的操盘手，也是我和我的的同事们在漯河市的市场调查。 [2006-7-1 10:14:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 这是我们在郑州做市场，以及其他北京几个地方做市场所没能发现的一个特殊现象，我们也经过调研发现，他们的房子往往是房改房。第二套房子是刚刚投在市场的商品住房，我们在给调研队伍出一个问题，漯河的好房子有没有出现？我们的确有一批相对设计理念相对比较好，户籍设计比较新，景观设计比较不错，物业管理相对起步的这一类的项目，当然，在漯河真正的好房子，这个标准，这个标杆究竟是什么？后来我给了调研队伍一个尺度，如果说你家在漯河，我们所做的产品，你会不会来购买我们的产品？所以在这块，简而言之，也就是“经济型别墅”锦绣淞江我们的项目，最终定位的就是针对漯河市场换好的一批市场，所以我当时就提出一批比较好的挑战，挑战漯河的市场，挑战漯河多层的品质，挑战漯河多层的价位，挑战漯河多层的产品，这是第一个挑战。第二个挑战，挑战漯河的别墅，挑战漯河别墅的景观，挑战漯河别墅的产品，挑战漯河别墅的综合性价比。 [2006-7-1 10:15:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 大家都知道，我们购买东西一般有三个衡量标准：一个是物有所值，一个是物超所值，一个是货不对板。这是大家购买东西的一个心理落差，那么物有所值，大家在购买这个产品的时候，最起码的一种心理的衡量。物超所值这块就不用说，针对我们的产品，我们所能够感觉的超值的附加，所以这两个挑战，这就是我做“锦绣淞江”这个产品项目定位的基本的指导思路，同时，对在漯河的操盘，我们给中实的投资者提出了现房销售的基本想法。 [2006-7-1 10:16:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 大家也都知道，在漯河住宅市场，大家一般情况下，我们开始认筹我们这个项目开始，做内部认购的登记，我们的好房子图纸上和建筑建成之后，这里面凭借我们做房做经验，应该有一定的落差，所以这一点我们说服了中实的投资者，在这一块将近三个年头的时间，漯河的地产同行，漯河的媒体同行，对中实地产的操作有些看法。当然中实在这里边比较低调，唯一的高调，在拿到土地之后，李主任去见证了，我们拿地之后，我们在工地现场移栽了两颗百年桂花，有时候去我们工地现场可以看到，这两棵百年桂花的直径在75公分，这两棵是百年桂花品种里面比较有价值的。 [2006-7-1 10:17:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 这是锦绣淞江在漯河的一年多时间，三个年头的前前后后，唯有这一次的高调，在漯河日报见报了，我们在筹备项目的过程当中我们在搞新闻发布，我们在搞我们的产品发布会，为什么在锦绣淞江的工地至今没有围墙包装？这里联合到专业的房地产营销有向对的地方，我也记得在6月3号漯河地产的同行，前往锦绣淞江的销售中心的人员在聊，有点看不懂，锦绣淞江为什么在整个沙盘只有沙盘到现场？而你的楼股迟迟不到？后来我们的销售经理给我打电话，这是不是我们销售做的一个脱节？ [2006-7-1 10:20:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 所以这一块，我想就有必要给我们的同行进行更加专业的交流，也就是5月30号以来，我们将近半个月的时间仍然是形象展示，我们大家也都知道，如果房地产的VIP客户的认购，以及我们接待客户的基本规律，一般情况下，成交的周期大概是在10天到15天左右，也就是第一次到售楼部接受销售人员的接待，到最后产生购买的这种冲动，拿钱去交纳定金的时候，这里面常规的周期是在10天到15天，也就是说，冲动性购买的客户购买的比例占的不会太大，我们一直在考虑做产品的过程当中，以及我们所操作的一些做法. [2006-7-1 10:21:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 昨天的房地产公司的老板给我讲，他说中实像一个独特的五指在舞台上跳着自己的舞曲，下面也有客观跳错的地方。我说你说的这个感觉就是我们做的地产的感觉，真正的地产操盘应该在舞台上，把自己独特的产品独特的理念传授给我们的客户，所以锦绣淞江前期的整个产品的调研定位，到目前为止，我认为给漯河交了一份圆满的答卷，仅仅是拉开了锦绣淞江在漯河开发进程当中的冰山一角，这个冰山一角实际上是把我们做企业的理念，接下来我们还要接受客户的咨询，我们还要接受我们的产品最终能否建立和我们所表述的理念是一致的，我们作为中实地产投资人的持续关注和支持，这需要我和我们的同事们，真正把锦绣淞江打造成，老百姓真正买得起的经济型别墅。作为一次置业，在这里面我们有可以找到我们产品的基本类型，所以我想作为我今天报告的第一个部分就是锦绣淞江，我们做项目的初衷和我们最初的想法是什么？这是原汁原味的交流，能够给我们的媒体同行，给我们的地产同行，也能够给VIP的客户们，能够直率坦诚交流的这样一个过程。 [2006-7-1 10:22:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 第二部分我想谈一谈，作为这个产品其中真正好的优势在哪里？我想作为这个优势，我总结成锦绣淞江用细节射人心魄。大家可能会想，作为我们整个的产品，是不是说自己像父母，看着自己的孩子一样看着哪里都是舒服的，看着自己的孩子都是最好的，我想还是一个比较客观公正的简述。锦绣淞江的50细节，比方说“龙”在我们项目里面的应用，“龙”大家可以看到我们的标志，这是我们精心设计的标志，这个标志我们最初的想法，作为锦绣淞江的标志，作为这个龙，在地市，在漯河，能够实现诸如皆知，我们锦绣淞江说设计的体恤杉，上有龙的标志。凡是到中行锦绣淞江售楼中心去参观的客户我们都赠送了体恤衫，这个穿透力还是比较强的. [2006-7-1 10:23:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 在这个项目面第二次应用在西大门。大家可以看到，在我们的西大门，也是小区的主大楼，这两块有“龙”的实标。为什么在锦绣淞江项目里边我们想到了龙？这一块我们在山西市场调研的时候，大家要对“龙”中国传统的概念里面，“龙”是尊贵体面，我们把这个“龙”项目里面的应用作为一个美好的祝福，作为我们整个项目在展示细节当中的一个，这一块我给大家展示一下。（幻灯片） [2006-7-1 10:27:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 所以在这个区域来讲，这就是我们的推广人员写了一首20年漯河沙北，一个锦绣淞江。大家可以看到，我们漯河向北的一个这样传统的理念，这个传统的沙北沙南，这个不是漯河最好的地段，我们可以肯定地说在漯河沙北发展过程当中，一个比较有潜力的。 [2006-7-1 10:27:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 这是主题工程竣工（幻灯片）。这是我们的临界商铺的效果图（幻灯片）。我们现在在做外立面的效果工程。这是我们的单体效果图（幻灯片），这个也是。这是我们的商业步行街超市的效果图（幻灯片）。这是我们的嵩山东路一个标志性的酒店式公寓（幻灯片），这个公寓主要是针对旁边的漯河中学所做的独栋别墅。 [2006-7-1 10:27:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 因为时间比较急，我的商业步行街的图，现在电脑里面没有打出来。商业步行街也是一个比较核心的卖点，这个核心的卖点来讲，一方面，我们都知道，在房地产住宅校区里面，商业步行街一般情况下是内制的，是专门为小区内部服务的，而我们的商业步行街是兼容了两个功能，一个是为未来的业主服务，另一方面为未来的淞江新区，作为一个区域性的商业中心，所以锦绣淞江这个项目来讲，的的确确，我和我的同事们，作为这个项目的感情，包括这个推介的客观性，所以这里面就有前面提到的，看锦绣淞江的住宅如同读一本书，是一种文化，一种事业，一场心灵的对话，一次精神的探索，同时更有一种软软的深深的细节。 [2006-7-1 10:28:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 锦绣淞江产品，善于用最具魅力的细节，让人产生购买的冲动，那些大处小街处处充满着精心桥死，具有射人心魄的魔力，他们构成了人居生活的活力。锦绣淞江细节之一与主人一同呼吸的房子. [2006-7-1 10:29:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 “锦绣淞江”从全屋的概念、全人生活、全新视野，三个方面进行思维，在整个社区的规划与营造上展现了全面的超前优势。锦绣淞江细节之二，表现“经济型别墅”文化主题 通过原创性的设计富裕校区景观独有的特色，从多方面展现了专业地产景观均好、易参与的设计理念，使其成为社区文化的灵魂，让人们在不经意间感受到一种源于建筑，又超越了建筑本身的友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献的美好氛围。 [2006-7-1 10:29:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 漯河多层销售的均价拿出20套房，让大家感受到适居，我们别墅文化的主题，我们同时在郑州和漯河两地上市，大家可能会问，作为经济型别墅的价格会有多少？这也是漯河的媒体同行，看我们的桂冠项目的时候，这个项目最低起价在3000以上，这是在郑州。在漯河，我们能够把特价二手房的价格，能够拉平，这也说明，“经济型别墅”在漯河的价格冲击波，能够体现经济型别墅的真正魅力。 [2006-7-1 10:30:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 第三个是经济型别墅的客厅。在这个西大门的进门，在这个位置，我们大家可以看到，这是一个小区的广场，在整个项目里面，在整个小区，我们设置了五大广场，我们这个商业步行街是三大广场（幻灯片），这是商业步行街的西广场（幻灯片），这是东广场（幻灯片），这是漯河中学（幻灯片）。大家还可以看到在北边，这是会所的后边（幻灯片），仍然还有一个比较大的广场。所以针对小区公共客厅的设置，这一块应该感谢我们漯河市规划联系会，针对这个项目，我们最初的理念，在这个新区的规划，楼间距的最低控制比例应该控制到1：1.2。大家做地产业会比较清楚，我把楼间距从20米扩大到23米的话，可以看到里面的经济损失。 [2006-7-1 10:33:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 第四个细节是，人车分流无由漫步，车行主车道，与景观不到分开在交通的便利性与住户的俱佳品质间取得最完美的平衡点，让住户尽享美好的生活。 [2006-7-1 10:33:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 锦绣淞江细节之五，自然灵活的社区空间。 细节之六，室内立体空间。 在漯河多层基本上用的都是玉纸楼板，在目前据考证应该在建设的过程中采用全县浇楼板，标准层高是3.2，实际上实现室内立体空间规划。在开发的时候说，我们卖的不是面积，是一个体积，从标准层高的派生作为公司在这方面增加了投入，增加了代价。 细节之七，“经济型别墅”创新产品设计。 大开间、室内楼梯设计等细节为时尚精装修预留空间。我们的VIP客户，到现场可以看到，我们作为室内的楼梯，现在还在目前的制作当中，也就是说在一个两层或三层的室内空间里面，楼梯是精装修的一个预留的核心的装修点，如果今天在座的有装修行业的同行可以关注这个项目，我们公开整机15套样板房子装修设计的方案，我们要把15个所推出的户型1：1的展示给大家，细节之八这是一个规划盛开的地方，漯河首家以桂花为主体的花园社区，打造健康、和谐、运动的生态社区。 [2006-7-1 10:35:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 我们包括小区里面除了栽种两棵桂花，其他的都是桂花树，传统的景观，以桂花为主体的社区应该是我们的特色之八。 [2006-7-1 10:36:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之九 就在家门口运动。锦绣淞江规划设置了五大休闲广场，就是商业步行街西广场、中广场、东广场，小区主入口广场，会所广场。健康在于运动，和谐源于交流。 我们为什么提经济型会所，一个是我们小区会所的经济性，我们大家可以看到小区的会所是紧邻嵩山东路的，一方面我们能够满足小区未来业主的需要，另一方面可以面向社会减轻未来物业管理的压力，所以这块的话，作为家门口运动是我们的细节之九。 [2006-7-1 10:37:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之十，就是我刚刚说的，“龙”在景观中的运用。这一块我不多说。龙是全市高贵尊容权势的象征。 [2006-7-1 10:38:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之十一，是与漯河中学为邻。与名校为邻，以浓郁的文化教育氛围，为您孩子的教育及成长，赢在起跑线上。 [2006-7-1 10:38:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之十二，是自然亲和的交流空间 采用自然亲和力强的材料，根据住宅高低错落灵活自由地组织场地，主要考虑社区儿童、老人的需求。营造高级和谐的交流空间 [2006-7-1 10:38:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之十三，私秘、静谧的微观环境。 细节之十四，引用绿谷概念。 细节之十五，边界景观绿化。 社区的边界，或结合星岛桂花树的绿化景观进行处理，或结合微地形集中制设计进行处理，形成一道良好的绿化边界景观。 细节之十六，综合运用百年桂花主题景观。 在商业步行街东西广场种植两棵百年桂花，在百年桂花旁边安排部分休闲小品，与周围场地或为点睛或为陪衬。 我们的细节十七，是便捷的通道。联系各空间尽可能采用最直接的步行系统。 细节之十八，是自然性、生活性、艺术性相融合。 景观贵在自然，在嘈杂的都市环境中营造自然、清新的景观，是本社区景观设计的根本出发点与特点。同时，注意社区生活气息的营造，将居民的活动、交往、休息等需求融入到景观设计中。 [2006-7-1 10:40:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之十九，硬质景观与软质景观兼顾。采用人工材料塑性的硬质景观和软质景观。 [2006-7-1 10:41:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 细节之二十，人性化设计。紧扣社区居住文化注重功能性、实用性和可参与性，贴近居民生活，尺度亲切宜人。 在我的A户型我是这样设置的，在一楼的北边是车库，我们停好车，沿着车库，可以进入到我们一层南边6米开间的客厅，6米开间的客厅是3.6开间的老人房，3.6开间的老人房的旁边是一楼的公共洗手间，这是一楼的设施，大家可以看到，我的客厅的开间16米，老人的是3.6米，我们设置了餐厅，设置了客厅，设置了阳台。也就意味着保姆的生活工作区域，完全给他集中在二层，生活中不相互打扰，主人房，主卧里面的洗手间，在二层的公共客厅、书房、儿童房、生活阳台。在这块来讲的话，我们基本上设计的是六房三厅四卫，所以这块来讲的话，这的比较适合三代同堂这样住的地方，当然我们产品的细节包括在户型这块我们完全考虑了以人为本的基本需求。 [2006-7-1 10:43:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 二十一，我们的容积率是比较低的，1.16低密度容积率。 二十二，社区品质的均好性。 二十三，是清风阳光进家门。 [2006-7-1 10:44:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 二十四，独特的厨卫设计。独立餐厅空间、95%全采光卫生间、大面积日找阳台采光通风无懈可击。 二十五，创新坡屋叠落设计。 大家都知道，现有的多层住宅的设计，基本上都像兵营，大家的每一排房都在同一个坐标点上，像这种设计理念，实际上就说缺少一些艺术性，这在专业地产设计的过程当中，现在大家要摈弃的比邻市的产品设置，大家给他形成错落有致的这一安排。 [2006-7-1 10:45:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 二十六，注重空间序列的变化。 二十七，是超宽楼间距。刚才进过了，这是漯河批准的第一家超宽楼间距，楼间距比是1：1.2，楼间距达23、35、48米之多，开发商付出额外的成本，为住户打造超宽的楼间距。 二十八，绿化丰富多彩。职务品种配置层次丰富，色彩搭配富于变化。点、线、面结合，形成良好的植物群落。 二十九，不一景致的平台。 三十，双阳台设置。三楼客厅外开场阳台，二楼卧室生活阳台可作为晒衣阳台。 三十一，是侧面飘窗。 三十二，入口体贴设计。 [2006-7-1 10:47:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 三十三，满足需求的贮藏空间。每户提供一定面积的储藏空间，满足堆放杂务的现实需要。 建设部在住宅设计的要求里面，1A2A3A的标准在100平方米以上的互信必须要增设的贮藏间，所以我们就把这个贮藏间建设得比较好。 [2006-7-1 10:47:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 三十四，趣味空间。 三十五，室内外交融。首层住户提供花池，使室内与室外很好地交融。 我们都知道，多层的房子一般都是六层，在我们所赠送的花园除了种花种草之外，在你赠送的花园里面，也很少能够活动，比方说带着孩子在小花园转一转，我们考虑的把赠送的一层的花园一个大胆的交换，现在在漯河投盘以来，大家还是比较认同的。 [2006-7-1 10:49:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 三十六，合理经济的面积指标。 三十七，客厅明厨明卫设计。 三十八，住宅单元特殊设计。 三十九，30米的规划带丰富锦绣淞江绿化层次，社区北部有30米宽桂花为主的氯化磷带，为社区天然大氧吧，丰富了绿化的层次，杜绝了消极空间的产生。 四十，时尚的立面色彩住宅的立面设计以楼为单位，而不是以往以单元为单位进行拼接的做法。这样做使得即使同样的单元平面，在不同的楼里因为位置的不同可能有不同的里面处理手法。 [2006-7-1 10:51:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 四十一，别致的坡顶屋面。住宅的建筑形式采用传统的坡屋面形式，使人更有家的感觉。坡屋面也不是简单的两面坡加老虎窗的做法，而是引入别墅设计的手法。 四十二，活力四射的社区中心。锦绣淞江会所位于二期用地西北角，是整个社区中心，也是其标志性建筑。额 四十三，空中花园设置。在经济型别墅的A3\B3\B4\D4户型中设计有空中花园，提升经济型别墅的顶层居住品质。 [2006-7-1 10:52:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 四十四，是挑空4.8米的客厅。 四十五，空调安装位置预留到位，空调板人性化设置。 四十六，每户预留2条电话进线，是智能化、信息化社区的基础配置。 [2006-7-1 10:53:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 四十七，车库的人性化设计。一层和车库相连的别墅，主人将爱车停进车库后，可直接入户，无须出车库再走入户门进行室内。 四十八，机能先导。在悬棺、在笔触、在厨房、在卫生间、在功能区间的分割及衔接上，不仅是有幸的表述，更重要是具有方便合理、周密精巧、品质优良的使用技能设置。这些机能设置遵循合理有效的秩序，符合高品质生活情趣的需要，同时也不过滥地对方，而是留犹豫地，为住户的个性需要提供必要的空间。 [2006-7-1 10:54:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 四十九，规模化施工。规模化的施工方式和优良的工艺质量。 五十，社区人文氛围。人民银行、新闻大厦、检察院、科教艺术中心、豫南口岸物流中心等政府机构单位四周围为，毗邻漯河市土地局及漯河市政府行政服务中心，身份地位不言而喻。 [2006-7-1 10:55:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 所以，我今天感谢大家，能够专门抽出自己的时间，听我做的产品说明会当中，大家都知道，这五十大细节作为建房者的角度，我也提到，就像我们看自己的孩子一样，看到自己的优点，当然“经济型别墅”也有在设计工程当中的不足。我在讲述过程当中，也请业界的同行，也请媒体的同行，以及我们的VIP客户，提出更多的宝贵意见，为我们在其他项目开发，包括在未来施工的过程当中，能够采取部分的布局措施，因为作为你们是真正的业主，你们对锦绣淞江的过渡关注才是我们提升项目品质的真正动力，我今天就说这么多，谢谢大家！ [2006-7-1 10:56:00] |
| 【主持人】 再次感谢上官总经理做的演讲，下面是记者提问时间。请各位记者踊跃提问： [2006-7-1 10:57:00] |
| 【中国房地产记者】 我是中国房地产的记者，我想问一下对户面积的比例，开发商比较关心。 [2006-7-1 10:57:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 我们是占了政策的光，大家也都知道，从6月1号以后，凡是没有通过规划设计的项目，90平米的户型必须占据70%，郑州市名传青史，也就是说到目前已经拥有土地设备，还没有通过审批的项目，很有可能遭遇这个杠杆，我想在媒体上，包括地产的同行大家都在讨论这个概念，锦绣淞江我们的主力户型是160平方米，作为160平米，其实我们是沾了政策的光，通过三年磨一箭，应该是一种巧合，作为国六条对经济型别墅的，对锦绣淞江产品的一期或二期设计，没有多大的影响，像漯河性价比的产生慢慢穴播. [2006-7-1 10:58:00] |
| 【记者】 我是大河报的记者，“阳光销售模式”的推出的初衷是什么？另外“阳光销售模式”能否缓解当前社会上普遍存在的开发商和买房者之间的危机？ [2006-7-1 11:04:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 刚才我过多地在讲锦绣淞江的产品，而偏离了今天我们阳光销售的主题，作为新闻发布会，再次机会我谈一下阳光销售工程的我们最初的想法，作为地产的销售过程当中，比方说，我们开发商内部认购排号等等，内部排号是按照2：1的概念，我们也发现，国内阳光销售实际上是一种趋势，完全把开发商的产品以及操作的基本手法通过媒介的传播，能够公开产品、公开价格、公开优惠、公开房源、不哄不骗、不欺不诈，这就是我们对漯河调研的过程中，我们有必要把我们的销售，应该坦诚地寻找一个见面，给漯河广大的购房者有一个巧妙的交流，这个交流我们通过漯河的媒体，漯河日报，我们开辟有“锦绣淞江之窗”，“经济型别墅之窗”。我们电视台也即将在漯河电视台开辟一家国内首创的电视，通过这个资源能力，把动态产品的销售的情况通知给大家，“锦绣淞江”这个项目也是第一次引进，我们阳光销售走向河南地产，这需要我们河南开发商的勇气，我们中实也存在很大的压力，这个压力来源于我们在做这个项目过程当中，能否真正地实现我们所提出的这种公开、透明。所以我们在前面，包括整个VIP排号的时候，包括周边的一些关系，我们也都动员他们，这样尽可能按照公司的销售的安排，参与到我们VIP的认购排号当中，通过这一块，从最初的操作应该是我们阳光销售的开始，阳光销售对“锦绣淞江”项目而言，未来的路还很长，希望我们的VIP客户包括媒体，包括漯河地产的同行，能够监督更快，更好地实施和提高。谢谢！ [2006-7-1 11:04:00] |
| 【记者】 我是经济视点报的记者，刚才观众讲的时候我就注意一个问题，观众强调我们“经济型别墅”中实地产，我们目前在和郑州合作同时开发，相对于漯河市场而言，这种“经济型别墅”是否有点超前？谢谢！ [2006-7-1 11:04:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 “经济型别墅”是否有点超前在漯河，“经济型别墅”我们是为漯河的想换房这一批的客户，通过我们的调研发现，我们的人手两批房子以上的都很多，我们目前居住的环境和品质并不是很满意，这就是我们发现在漯河的地产有一个空档，好房子究竟有什么标准？也就是我们所推出的“经济型别墅”，大家所看到的别墅的这两个字能够代表他的品质，作为“经济型别墅”能够代表良好的性价比，也就是说在漯河市场当中，我们拿一套购买多层的房价，来购买一套经济型别墅，那么我相信，广大的VIP客户，包括未来锦绣淞江的客户，一定会乐翻的。 [2006-7-1 11:05:00] |
| 【记者】 广大的VIP的客户的问题，我们做产品主要是为了销售，我们需要不透明，信息不对称，现在我们采用阳光销售的模式，毕竟打出了不透明和这种信息不对称的现状，那么这样的话，我们的利润可能会不能达到，一个最大化的保证，你阳光销售的最终的目的是什么？ [2006-7-1 11:05:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 阳光销售的真正目的是，中实地产在锦绣淞江销售的过程当中，为了寻找一个见面，为了跟老百姓直接见面，这是我们营销推广的一种模式，那么阳光销售既然是一种模式，作为公司，完全有必要把整个信息公开房源公开价格、公开优惠、公开我们在销售过程当中所有的一切，那么我们认为。在郑州房管网上，郑州房管局每天公布，成交多层的均价是多少，成交商铺的均价是多少，政府已经在尝试着在做。同时一个地产公司的利润，应该有一个合理的底线，这就在我们操盘的时候，我们会测算这个项目，最终我们的利润率是多少？保证我利润率的同时，那么才有了我们阳光销售这样一个初衷，我说这点也是比较坦诚的，因为一个地产公司最终的成本是一定的，建筑价值是一定的，景观设计是一定的，配套是一定的，销售是一定的，管理空间是一定的，未来专业地产的操盘一定是利润的透明者，我们尝试着用良好的性价比，首先我们推进这个模式我们要说服投资老板，我们要说服苏总，我们要说服对整个项目的支持的人，我们一方面要让老百姓买得到合适的产品，也最终让老百姓满意。 [2006-7-1 11:07:00] |
| 【记者】 上官总经理，你好。我是漯河日报社的记者，我们前一段时间，在漯河的各大媒体上相继投放了一些以寻人启示的主题光广告，我们做这个广告的目的是什么？这样做是否是一种炒作？ [2006-7-1 11:07:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 “诚信铸就品牌，感恩实实在在”，刚才谈到寻人启示，我们最初登记的1366人，我们还在努力地寻找，将近一年半时间过去了，将近有一半客户的手机已经停机或者换号，有的还从原单位调离，还有一半的客户没有找到，我想，既然作为公司最初给这一批客户给过承诺，无论是他们买还是不买这个房子，包括这个感恩，我们一定会实实在在地进展下去，我想这个活动是否是炒作，包括后面我们所做营销的所有的方面，希望大家关注我们公开选房的当天，我们将邀请漯河公正部门，对我们这次活动的全过程进行公正。谢谢！ [2006-7-1 11:08:00] |
| 【记者】 上官经理你好，我是漯河电视台的记者，我今天来这个产品说明会很高兴。今天我有两个问题想问一下，就是咱们的“经济型别墅”的经济性到底体现在哪个方面？还有就是，咱们“经济型别墅”提出是“老百姓能买得起的别墅”，是不是放弃了部分利润？ [2006-7-1 11:08:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 这两个问题我想可以合二为一吧，“经济型别墅”它的最终的特点是——让老百姓买得起的别墅，公司目前最终销售的价格还没有公布，包括VIP客户，对我们的未来价格走向，会不会说在漯河的价格会很高啊？包括媒体的同行也在问，究竟要卖什么价格？我想我们既然已经公布了20号特价房的定价的基本原则，也就是别墅卖了多层价，也就是中实地产在漯河感恩的代价，我们作为良好的性价比，也就是让漯河的老百姓购买多层房价的，这样的资金，去购买一套自己买得起的别墅，我想之间应该有一定的联系，我想作为价格，大家可以持续关注到7月底，大家一定会有所监察。 [2006-7-1 11:10:00] |
| 【记者】 我是漯河有限电视台的记者。 [2006-7-1 11:11:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 作为有十几年地产从业的经验，关注河南地产市场，并且在多个城市进行交流的地产从业人士，我想坦率地告诉大家，根据我们的评估，漯河地产市场，这种市场的这种水准，应该在99年的郑州市场。我说这点，正因为我们现在目前国内所出现的地产下乡的投资的理念，一类城市向二类城市转移，二类城市向三类城市转移，我们整个市场的调研分析，我们更坚定了漯河市场投资的信心，更间坚定了锦绣淞江项目精心打造成人居的梦想和信心。 [2006-7-1 11:11:00] |
| 【记者】 中实地产在今年5月底与漯河广电报签订了一项协议，作为外来的地产企业怎么看待与媒体的合作关系？ [2006-7-1 11:12:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 泄漏了我们和广电报的合作，谢谢。实际上，给媒体的战略合作，是我们阳光销售的一部分，我们要想公开房源、公开价格、公开优惠，几个公开，我们必须借助媒体的渠道，我们不仅给广电报签订了战略合同，我们同时给漯河日报，包括漯河电视台签订了这样的协议，我想通过给媒体的合作，不是纯粹地投放广告，而是作为媒体的，有适合地产企业在品牌塑造和执行过程中提供的平台，能够有效地结合，作为地产企业和媒体之间的战略合作，这是今后的一个趋势，我相信特别是像建业包括中实几家企业采取不同的做法，也会让我们漯河地产的同行大家一起可以商讨，究竟我们怎么样才能够给漯河日报和漯河电视台合作，媒体是一种趋势，媒体和我们的合作将会实现多赢。 [2006-7-1 11:13:00] |
| 【记者】 你刚才也提到了建业，建业也来到了漯河，那么咱们的中实怎么实现和建业的竞争？ [2006-7-1 11:14:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 我们跟建业没有竞争，建业来自郑州的投资商，我们有非常多的时间，共同地交流，共同培育这个市场，我们跟建业的产品没有竞争，建业是集中的高端产品，而锦绣淞江是集中的是中高端的产品，这样大家可能会讲，你说的是不是有所矛盾，他侧重的是高端，你侧重的是中高端，这高端和终端之间是不是有客户的重叠，我们的建业品牌，在前12年胡总代理的运营下，所带来的品牌的展位，我总结两句话，“建业用品牌在作证，中实用自己的实力在作证漯河市场”。谢谢！ [2006-7-1 11:16:00] |
| 【记者】 我是郑州教育电视台，我是郑州教育电视台的，我想问一下，你和观众谈话到在竞技别墅的50个细节，我其中的感受这样一个品质是息息相关的在50个细节的时候，我们在这个概念上有炒作，还是实实在在把这50个细节铸就成这样一个真正的品质？谢谢大家！ [2006-7-1 11:16:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 作为营销包装的总结，而实际上50大细节，这是我在给我们担任规划设计的澳大利亚设计任务书里面体现的50大细节，也就是给我们做规划设计的设计院做锦绣淞江项目设计的时候，根据50大细节去落实的，这个项目的卖点是营销宣传的要素，所以50大细节说是炒作，这一点来讲我想关键如果给我更多一点时间的话，我跟大家再畅谈这50大细节究竟体现在什么地方？刚才开篇的每一个细节都经过我们深思熟虑的，我相信这个产品和标准我们围绕这个细节，一定会为未来所用。你的东西好，好在什么地方？要让我们的客户感觉好在什么地方，锦绣淞江的房子给家里人讲，锦绣淞江的产品好好在什么地方，能够让我们的客户在亲戚朋友之间进行传播。谢谢！ [2006-7-1 11:17:00] |
| 【记者】 上官经理，你好，我是河南电视台经济生活频道的记者，您刚才提到中实是关于再次置业，关于四案并举？ [2006-7-1 11:19:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 刚才目前在销售的香槟贵府下。第二个项目在目前建设的郑州花园路北段的皇冠，同属一个项目。 第四个项目是锦绣淞江项目，锦绣淞江项目作为这四案并举，作为销售推广的中心，我们目前开启的第二战，我相信通过锦绣淞江项目的公开，一定会让重视地产在整个投资组合，在整个经营管理组合，在整个营销整合方面能够向前迈出实施的一步，06到07年整个市场面临的机遇是比较大的预计销售的汇款是10几个亿，实际上，也是让我们多了一份更多的期待，更多的是压力，更多的是化压力为动力，为更多的投资者满意。 [2006-7-1 11:19:00] |
| 【记者】 我是河南电视台公共频道的记者，观众作为楼盘项目的运营者，我想运营的最大的一个目标就是运营的利润，关于今天运营的“锦绣淞江”这个项目，阳光销售模式我想是一个新的模式，这个模式在运用这个项目之前，这个运营模式是不是给我们带来更大的利润？还是压缩这个利润？还是从别的方面来考虑？ [2006-7-1 11:20:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 对房地产来讲是一把双刃剑，所谓的双刃剑，有好的一面，是运营我们的品牌，同时对地产公司内部的运营体系，提出了更高的要求，他需要我们的地产投资者有一个相对比较开放的市场理念，能够把自己的产品，能够把我们的销售进度能够把我们的投资进度，能够把我们品牌运营的基本构成。能够把我们资源整合的现状，能够给公众比较坦诚的交流。像这种公开，势必给地产企业提出了在管理上是否能够跟得上，在企业进程当中只说不做，我们秉承的是边说边做，最应该抛弃的是只做不说，只说不做，只做不说，像这种对企业运营的方式来讲都是不可取的。针对房地产企业，目前在河南省内应该到了一个比较关键的关口，这个关口意味着我们专业操盘，最终在主流里面，在投资者的主流里面，占多大的比重？我们并没有去否认我们的投资者投资并不专业，资本最终以主力为目的，我们最终以整个品牌为老百姓造更多的好房子为主要标志，我想作为“阳光销售”来讲，我们今天在这里所召开的“阳光销售”新闻发布会暨产品说明会，作为我们来讲，我们应该是铆了一股劲，在漯河的市场我们应该面对坦诚的老百姓，踏踏实实做我们的产品，踏踏实实把这个阳光销售做好。 [2006-7-1 11:23:00] |
| 【记者】 我是商都房产网的采编，目前在活动现场直播，目前现场网友提问特别多，“经济型别墅”这个概念非常令人向往，中实地产是怎么评价与经济型别墅之间的矛盾，怎么实现双赢的？ [2006-7-1 11:23:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 我想以漯河市中心某个项目为中心，市中心的地价和我们所拿的这个地价，在我的产品构成当中，市中心比方说有一块地，容积率大概在1.81在，经济型别墅如何保证经济性？这里面主要的关键是在于投资者对这个项目预期收益的比例，也就是说，对一个投资者而言，它的投入产出是一个投入产出的概念比，我们也不可回避，在漯河做地产房价的关系，利润的空间比郑州小很多，我也经常给郑州的地产老板在讲，我们漯河一栋楼超过100亩以上的大盘的这种，我说这些都是和现实的，我们对中实地产来讲，属于两种战略来考虑，我们在选项过程第一站，我们是否适合地市这样一种市场标准的产品的基本现实，我们同时也在郑州漯河两地同时上市，虽然同时都是两种户型，肯定比郑州的楼价高得多，在保证项目利润的同时，同时在市场也在为自己下一步的发展预留管道。 [2006-7-1 11:26:00] |
| 【记者】 我是大河楼市网采编郑博，现在国家对别墅的土地已经不再审批了，所以在这种情况下，别墅作为越来越稀缺，而锦绣淞江的定位为经济型别墅，为什么我们开发的别墅更高端？ [2006-7-1 11:26:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 别墅的用地在国内在国六条出来之后，被全面叫停，今后别墅的用地什么时候能够开停，目前还是个未知数，我们真正的理念实际上就是我们的花园洋房升级换代的产品，我们刚才注意到，我对整个项目细节当中有一个解释，我的容积率是1.16，我的绿化率是38，我对整个经济型别墅概念是纯密度升级换代的产品，这是经济型别墅的最终解释，在经济型别墅里面，汲取了在景观配套物管所设计的优点，也在开间，包括配套等方面的不足，所以经济型别墅在整个方向市场未来里面，一定会成为地产行业争相推广的概念，我们作为产品设计界限的冲突，我相信，如果中实地产在其他地市，在其他地方继续开发经济型别墅，我们根据经济型产品研发的策略，一定会跟上，这个应该是我们推出的第一代经济型别墅的产品，随着国家政策的调控的重申，第二代第三代一定会给大家见面。 [2006-7-1 11:28:00] |
| 【记者】 我是聊宅网的采编，其实别墅在老百姓的心目中是可望而不可及的，我们恰恰是让老百姓买得起的经济型别墅，这种“经济型别墅”是否能够沿袭别墅传统的尊贵，同时在这个郑州市场上是否有市场？他的前景是如何的？在这里我代表郑州和漯河两地的网友预祝本次的活动圆满成功！ [2006-7-1 11:29:00] |
| 【郑州中实房地产开发有限公司总经理上官同君】 谢谢！在郑州经济型别墅的市场，我首先给大家说一个数字，郑州适用房的价格是1800，这是06年3月份的数字，经济适用房是1800，平均价格，小高层的价格是2980。我想这个数字来讲，对郑州市场而言，大家会感到漯河市场和郑州市场的差距，郑州在整个市场的产品，我相信良好的性价比，应该在郑州市场同样是能够实现物超所值的，整个项目还在筹备当中，对漯河而言，经济型别墅今天我讲的比较多，我想，等7月底的时候，锦绣淞江首批上市的房源，价格公开，一定会让大家真正感受到经济型别墅良好的性价比的真正魅力，到时候我们会跟我们所有的朋友一起探讨。谢谢！ [2006-7-1 11:30:00] |
| 【主持人】 今天的活动到这里就圆满结束了，再次感谢朋友们的热情！也让我们共同预祝锦绣淞江前程似锦，最后有请新闻界的朋友上台留影纪念。 [2006-7-1 11:31:00] |
| 【大河楼市网】 “阳光销售”新闻发布会暨“锦绣淞江”经济型别墅产品说明会到此结束，谢谢广大网友的支持！ [2006-7-1 11:45:00] |