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| 现 场 直 播 信 息 |
| 【主持人】 好了，今天上午咱们的课程就到这里结束了。下午是两点钟准时开始，希望大家不要迟到，现在可以去吃饭就餐，休息一下。 [2006-6-10 12:07:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 下面我讲开发商与建筑师的配合，表面上来看，我们找几个人做竞标是否更有竞争里，能够做更好的方案出来呢？现在一个设计院设计太大，用太多的人员来做，他们竞标拿不到这个生意，刚才所说了，用细节的效果来刺激你，因为他们要中标，他们曾经做过很多方案出来，原来方案跟后来的方案根据两码事，因为他们中标的方案对于细节方面要冲击你，但是重要的方面是无视的，是实实在在的。做一个实在的方案出来这是比较务实的。 [2006-6-10 12:06:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 刚才说了，讲完报告以后，现在就讲找设计书了，设计书是非常重要的，我曾经看过一个方案在北京，就做了十趟，我当时看到了明显，越做越糟糕，很简单，他们建筑所也是需要人力的，第一要否认，第二个否定……他做下去以后，他就找了学生去应付了。他们没有能力，他越做越糟糕，完全不成样，就是当一开始的时间，没有好好写好这个设计书。 [2006-6-10 12:02:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 按照当时所讲的东西，他们的管理界承受非常大的压力，因为讲的非常非常清楚，不能有商业区，董事局是省政府派过来的，管理阶层听我讲的非常有道理，他们就做一个配套中心，有什么呢？银行、邮局，所以就改称配套中心。今天呢他们就堂堂正正的改正商业区了，当时听我的12亿的投资，听我了他们可能会被开除，因为他们不听我的，他们可能会全盘结束，他们的钱白花，他们就告诉我，我们还是聘你吧，要把几百万花到你身上不想浪费，因为你听我的浪费了。所以他们就偷偷摸摸把配套中心做出来。现在大家看到这个图就是很一流的建筑师来设计的，还很协调，看北区和南区完全是两回事。现在你看到一个开发战略商是一个多么重要的事。 [2006-6-10 12:00:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 刚才所说的就是商业方面的，我们做了一个商业街，你看红颜色的，红颜色的就是商业街，包括有一个Shoppmall，一个商场，商业街把商场带动起来，连贯起来就是商场跟商业街不要分分开，要连贯起来。商业街跟Shoppmall不能分开。他们10万平方米的商业区有没有足够人气，变成疑问了，他们南边跟北方的商业区，包括交通，就是地点出口，这种有利的条件，我就跟他们解释商业为什么重要？刚才讲了北区，和南区一样，星期六、星期日任期非常旺，而到星期一到星期五之间人气全部跑光，所以商业兴很重要。当时，商业节非常不景气，不代表将来不景气。在房地产里面，今天看到别墅不好卖，反过来看到商业不景气，就要不碰了。 [2006-6-10 11:56:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 在强调的一个问题就是必须要做好这个商业区，这个商业区不能小于10万平方米，这个原因在哪里？就是刚才所说的。包括整个开发整个图，整个布局，都要改变过来。按照我所有的报告里面，简单地说这个高山变成两栋，这个图是当时发生当时9.11事件的，当然现在没有发生9.11。（图解）我们的主要目的是在办公楼和商业界和公寓连在一起。 [2006-6-10 11:55:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 他们当时非常的为难，因为他们不仅是资金的问题，而且是时间的问题，因此要在2008年奥运会之前基本完成。 [2006-6-10 11:55:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 （看图）如果我们按照这个图来看法的话，我们没有50亿是不行的，因为我们根本市场的需求，我们做建筑楼的使用意见，没有买完，那个也可能开始了，结果是自己打自己了 。这个会议中心是不能卖的，这个高楼这么高，它也是很难很难卖的，这个周期非常长，没有足够的钱做这件事，所以我问开发商，你口袋里面有多少钱？他有七个亿，在这个金融街来看，这个体面是100万平方米，就等于一个亿一个门洞，所以他的七个亿根本不够，所以就不能动，所以这个出现的问题在哪里？他的口袋里钱不够。我高开发的时候，我会问开发商你口袋里有多少钱，你要老老实实地告诉我你有多少钱，我才能告诉你你要怎么开发。另外一个问题在哪里？当时旧的方案里面，没有商业配套。这个方案是在2002年底出来的，没有商业配套原因在哪里？就是因为当时的市场不景气。我跟他们说一个问题，现在金融街的北区和南区出现什么问题呢？没有商业过来，星期六、星期日人非常多，形成严重的交通堵塞，而星期一到星期五呢？非常安静，我们做商业区，不能犯这个毛病。南塔整个管理阶层就很难为情，因为这个方案是市场批的，全盘否定了，他说怎么办呢？我说只有从头来过了，我先找个顾问等于是我，先做开发战略，以后做完另外一个问题， [2006-6-10 11:52:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 他们在全世界溜达，找了全世界有名的设计师，每人给他们标底10万美金，你中了标，就给金融街钱开发整个土地，然后他们建筑师事务所都来到北京，包括日本的资深人士，还有德国的有名人士，都很出名的，然后他们做了六个方案出来点评，点评完了以后，他们提交了方案以后，就去市政府来做决定，做完了决定以后，然后SOM就中标了，然后就开发，开发的时候就找到我，因为他们知道我是一个营销专家，他们以为我只是营销专家，然后他们带我去看他们的模型，然后就去看一看我们的情况，我看完以后，我说我可不可以给你们谈谈，管理阶层大概五六个人副总、总经理等等，然后我说你们这个过程是错误的，他们很惊讶，什么错？他说你们错误在哪里？你们不应该请这些建筑师做设计，建筑师只能表达两个功能，一个是好好地使用这个土地，不能浪费土地。第二个就是给人一种视觉，就是很雄伟，就是他们竞标的时间不一样，他们感觉这个方案是好的，但是他们不知道有一个很重要的问题，就是建筑师设计他们不知道你们有多少钱，他们设计他们认为好的，他们认为你们都是李嘉诚。第二个问题他们不知道市场是要什么，所以很多设计做不成，主要是他们都是找工程师来设计，就是他们找个方案来竞标了。他们怎么可能吃掉这块地呢？去年我参观了西安开发区，他们也是犯了同一个毛病，他们也比较好，找了一个开发公司，但是他们的开发公司给的是一个错误的，他没法交商。这个重点是一个开发战略问题，找人开发这块土地。我当时就给开发商解释这个问题，他们也没有办法也否认我刚才所说的问题，他就讲很害怕，他们马上我看你，你看我，他们是非常负面的意见出来。我说这块土地根本不能开发。这个中标的问题是全世界设计院所设计的。他设计的问题就故意有标志性的建筑物出来，这个建筑物突破了这个限定。 [2006-6-10 11:52:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 现在有一个典型的案例，就是北京金融街也是我从事这个行业里面比较有代表的项目，先讲讲这个北京金融街的背景，它是在北京一个很庞大的地区，它分北区，核心区、中心区、南区，它还成立了一个公司，它是属于系城区政府的，属于国营企业，是政府的行为。它属于北京市政府，它缺乏钱将，北京的一块块土地卖出去，但是结果是乱七八糟，整个金融街就不是金融街，他们出现了什么问题呢？整个房屋颜色不协调，所以金融界的北区和南区不乱七八糟。结果决定了一个公司来开发，这个核心区包括一百万平方米的建筑面积，大部分是办公楼，非常非常小的住宅，就占了大概6%都不到，就占了一个区。他们的总经理很年轻，几个副总很年轻，成立这个金融街开发公司，来开发这个土地，他们下了决心以后，他们就去全世界做招标了。 [2006-6-10 11:52:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 你们设计出来结果然后把样板给施工方，让他们去施工。效果图往往是误导性出现的。有时候我不按照课题来讲，当我们开发的时候所说的市场定位，调研的市场定位，前问要保持清醒冷静的头脑来看数据和结果。现在很多调研报告里面缺乏一个问题，就是叫开发战略，开发战略报告里面我是第一个来发明这种方式的，什么意思？就是当一个中介公司做了一个调研定位以后，不是完事了。下一个更重要的问题就是开发战略问题，这是一个很重要的问题。“现代城”它是一个新楼房，他的开发战略就是开发140平方米到170平方米，结果他就遇到问题了。因为市场不认可这种户型。如下先卖小户型，因为小户型的价格少。整个楼盘成熟了，再开发这个大户型，那这个结果就完全不一样。第一期做什么？第二期做什么？第三期做什么？只要第一期做小户型，第二期做大户型，这个效果是不一样的。如果你先开发大户型，你可能会死到这里，所以这个开发战略是非常重要的，以前没有人研究这个开发重要性的应该。这里也有一个案例，首先讲开发商战略的问题，就是资金的使用与市场接轨。开发商如果走错了第一步，你就全盘结束了，所以第一期是最重要的起步，案例有很多分析方式。 [2006-6-10 11:51:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 所以在样板间本身无论是起死为生都要下很多工夫做好它。设计找一些设计的人去设计，不要找一个装修公司来具体设计，按照自己本身的设计设计出来。他用一个效果图来决定好不好，这也是一个很错误的观点。这种效果图往往跟实际效果是两码事，为什么呢？效果可以在网上面很容易拿到效果图出来。但是实际能不能做出来的。我本人是不看效果图，就是告诉我怎么设计，但是你要给我一个材料板，用什么材料，全部拿出来，就是窗帘用什么窗帘，墙纸用什么墙纸，地板用什么地板。这是一个不同的材料使用的，比如红颜色，红颜色可能有几十种，只要材料使用不一样，那效果图的效果是不一样的。 [2006-6-10 11:32:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 刚才说了，我们做起死为生的房屋，通常是以样板装修来扭转过来，但是我看到了很多开发商都犯了一个共同的毛病，当你们做样板的时间，因为为了省钱，通常都请施工队伍来装修这个房屋来垫付这个钱，来做这个样板，因为施工建筑工程师来垫付这个钱来装修，你叫他们装修是没问题，垫付了钱去做设计就有问题了。他们设计的水平是两码事，他们都希望你们垫付这个钱。然后我们看到这个问题都是从样板体现出来，无论是开关或者要起死为生，样板是非常重要的问题。所以我们通常怎么做？就是样板的设计本身必须要付钱，如果不付钱就找人比较少的人作，按照这个设计施工就会不伦不类出来，假如我们做错，样板再去改的话，那就太浪费钱了，又浪费了时间，可能要六个礼拜的时间。 [2006-6-10 11:32:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 他们肯定是受北京的影响，所以说板楼卖得不好，在房屋定位就是一个错误，他是100多平米，所以以公示的方式来卖，所以在繁华的地方卖肯定是不行的。所以我们就来改造这个房屋，就是一个非常宽的外形，然后找一个好的建筑师，建筑一个好的外形改造过来的，所以说一个不好的外形是不好卖的。这是副房屋的设计。大家看一下。这个样板做得非常到位，建这个楼房叫起死为生，这是一个彻底的烂尾楼，今天能扭转过来，我们做了很多的起死为生的楼房，我们已经是一个全炸药楼的，本身就要去做修改，我们都是以样板、以装修来扭转过来的。装修是非常非常重要的。首先由缺点改变出来的，给客户有一个好的感受，这个房屋好不好，如果用毛坯房是很难再吸引他们。 [2006-6-10 11:29:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 在太当时不适合板楼，他们喜欢塔楼，他们调研之后喜欢塔楼，因为当太原人有钱的时候，他们都往北京跑，所以他们很受北京影响，所以卖塔楼比卖板楼好。首先我问他们有没有去做调研？他们就找很多人问了，去陪谁聊天，然后去派人看楼盘，就说去看的结果。如果没有去看，这是一个对立的结果，然后进行全面了解太原市场的情况，然后发现一个问题，板楼为什么卖得不好？因为设计得太过时，都是旧的房屋，旧的板楼不好看，塔楼是新的房屋，设计得很好看，做电梯很好，塔楼是高的房屋，反而就卖得好，然而板楼就卖得不好。然后我就跟他分析这个问题，我否定这个调研结果。我否定这个公司的调研结果，就是因为板楼本身卖得不好，其原因在哪里？不是说板楼卖得不好就是句号，不是这个，板楼卖得不好就是这个原因。 [2006-6-10 11:28:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 这个故事说明什么问题呢？我们学一个理论，就是产生一个误区，调研以后产生一个误区，我们去分析这个问题。这个图片是现代城的实景，我们来讲讲另外一个案例是一个调研的问题，就是太原的双龙大厦，这是一个烂尾楼，因为在十字路口，在繁华的地区里面，就是做一个大厦出来，然后就死掉了，就没法卖出去，在十字路口，就是一个烂尾楼，就是因为太容易看到了。它的问题在哪里呢？也是一个户型问题。然后就去调研，他调研也用了很多人手去做，就是有一些朋友，一些官员，一些身旁的朋友，就去住宅区了。然后他就通过我的朋友过去看个问题，然问题之前，通常都是收他一笔钱，然后派我的手下过去做做调研，看这个问题，结果是什么呢？他回来以后，都给我两个答案，一个是这个售楼不能做，太烂了。 [2006-6-10 11:27:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 这是小户型。我听潘石屹讲的理论以后，他是一个脸皮非常薄的人，这些开发商很不给他面子，但是他也没有什么应对的，因为富人没有穷人多，这句话不能否定。所以他当时说，我们今天就按照邓老师的说法，所以小户型卖得非常非常好，这个局面就转过来了。大家看了以后，人气高了，买大面积的人信心就足够了，所以第一期也卖得很好，所以整个潘石屹的人生的财富就从这里开始了。当然他也否认。“功过改组” 当时就是因为这个原因离开的。 [2006-6-10 11:27:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我跟销售部开会，开个大会，我跟他简单说了个故事，我不是你们说北京不行，既然我在香港卖得好，为什么在北京本土卖得不好？你想想这个产品，没有理由外地卖的好？这不可能，是不是我要结束北京的办公楼，是不是你们外面人所讲你们是不行的，你们是懒惰，就是没有一种冲动力做这个事。假如第二期还是这个成绩，我告诉你，我马上关闭我们北京办公楼，没意义了。当我们开第二期的时候，结果北京占50%、香港占50%，说明北京有这个实力，第三期的时候，北京是90%，而香港是10%。所以这说明一个问题，市场是创造出来的，创造中介这个市场创造出来，大家感觉到是有这个市场，有能力开拓这个市场。现在我跟他说这个事情，现在怎么补救这个问题？很多开发商都犯了错误，就是太理论化，我们老是听老师讲，很理论的看问题，我们忘记了人的本性，我们有几个书，包括三个演义，里面包括历史之争，我们拼命学习外国的东西，学习一些理论，我们都忘了人的本性，其实人的本性很简单，我们只要掌握深的本性就能成功，我们现在这个情况，我们说的问题就是现在穷人肯定比富人多。如果你想把第一期卖成功的话，这是没有用的，现在大家都熟悉这个楼房，你要先付定金，你再退房是没意义的。那是浪费人的精力，浪费广告费，所以大家要放弃第一期，马上设计第二期，由第二期来带动第一期，这个手法是很好的。 [2006-6-10 11:17:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 为什么小户型好卖？因为这是个不用考虑的问题？因为穷人多。你们这个调研是个错误。我刚才讲的问题非洲的故事，这个非洲的故事是个什么问题？这是一个厂家，每一个企业家所具备的问题，这是一个问号，我是按照市场的要求给他，还是我创造一个市场出来。听清楚我这个问题了？ 我经历过这个过程，我第一个来到中国，来到深圳，去上海，来到北京，我在北京开公司的时间，就是很多人告诉我，我告诉你，北京人必须懒，你不要以为这是香港，你不要说开中介公司服务行业，这些北京人懒得不得了，北京人本身很懒，我当时按照这个调研结果我就不开了，因为调研结果就是北京人很懒，但是我不相信。我以为人毕竟还是有个特点，无论是中国人，台湾人，新加坡人，非洲人，都有个中统共同的特点，就是希望生活比较好，希望生活比较好，肯定要赚钱，赚钱的基本东西就是要勤劳，所以我不适合调研，所以这是一个能行的规律。然后我就去开公司了，买房子的时候呢，我香港和北京两期同时卖，结果是香港比北京好的多。 [2006-6-10 11:16:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 跟非洲的小户型有关联。按照他们的要求来做的，来过来看看吧。然后他们就过来看了。看了以后，这确实是一个很合理的房屋。也是自己喜欢的140平方米—170平方米的房屋。他问这是多少钱？1700平方米/方，这么贵我，我不买了，有的人说，我考虑考虑吧。没事的，你们慢慢考虑吧。要么就是先让你交定金。定金是会退亲的，当时有客户订房了，他打电话说这个客户肯定找很多借口就推了，或者是退款，就是老婆不细化了，就是很多很多理由。 我当时跟他说，为什么你们调研的结果全部放在垃圾箱里？因为我知道一个很简单的调研，就是穷的人比有钱的人多。 [2006-6-10 11:12:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我就简单讲营销里面一个话题。就是营销界有一个很好的故事，就是一个经典的故事，就是在美国有一个作鞋的厂家，就是做皮鞋，穿的鞋，去非洲考察，两个人考察，考察完以后，就发生了两个人的结果是不一样的。有一个人考察完以后，他说，皮鞋在非洲没法卖。因为大家都不穿鞋，然后卖什么鞋？所以我们不能在非洲销售。另外一个人呢？老板，非常好的机会，这个市场非常庞大，因为他们全部都没有鞋，这个营销界非常经典的故事，故事是一样的，调研的结果有两个出来了，结果是以两个不同的角度来看问题，在一个不成熟的城市里面，变成一个误导的局面出来，现在小户型好卖。B开发商、C开发商调研都是一个结果，都是小户型好卖。调研的数据是一样的，一个聪明的老板就是调研结果是小户型好卖，所以我才不去做小户型。这是一个非常高非常实际非常判断的一个调研结果。当他打电话问卷的时间，他问他希望住多少平方米的房屋好啊？当然是140平方米以上，200平方米、300平方米也不实在。当时是有很多老板我卖的，就是170平方米，按照这个调研以后，他就设计户型出来，然后打电话给这个客户，现在我们有你要求这个户型，按照你们的要求针对要求去设计的。 [2006-6-10 11:12:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我们调研的时候，我们调研完了以后，就做一个市场定位，我们先说调研结果是一个小户型好卖，这个好卖是今天好卖，明天好卖等等。关于调研问题我就简单地举一些案例。这个案例是一个北京现代城，很出名的，我当时是他的顾问，我讲一下为什么我出来，出了一个调研方面的错误出来，简单讲一下背景。潘石屹，有谁不知道潘石屹的？他当时就首先提出科学开发区操作开发的理念，他是一个学院派，就是什么都要根据快学的情况去审，他公司里面所有的基本中层干部都是大学本科生毕业的，都是很有学问的人，他们就卖现代城的时间，我就不讲以前的过程了，就讲课程来简化，他来按照调研的结果做了第一期楼房出来。调研的结果是什么呢？北京人最喜欢的户型就是140平方米，这是最容易接受的。等于是平均140平方米。当时就订购，结果有很多人退房，他们当时很害怕，他们就来找我，作为朋友，我就去了。我在会议室里面他们10多个人都在讨论，为什么以前所调研到了今天卖出来的一个不同的结果出来？我就问他们怎么去调研？调研的方式是什么？他们就说是打电话等等出来了，非常科学的做法，但是结果就不是这回事，当时讲完整个过程给我听以后，我就跟他说，我没有说话，我就坐在他旁边，就作为他一个朋友，作为顾问，然后他就请邓先生过来，以前他叫我邓老师。我们听听他讲吧，然后我就站起来跟他说，你们所调研放在垃圾箱里面，你们的调研不成熟，你们的调研是错误的结果。 [2006-6-10 11:11:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 现在我们课程正式开始了，我们要做好一个营销销售结果，我们肯定要在做所有工作之前，要做好所有准备工作，所以这个调研提纲出来了，调研这个问题大家非常熟悉了，我来之前已经讲过这个问题了。大家都非常明确这个问题。关于调研个报告里面，我就不详细地讲，很多人都看过调研报告是怎么回事？我们这个调研方式比较简单。 [2006-6-10 11:11:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 你要本身表达一下你怎么去开发这块地？我们去点评你做的结论我就会告诉你，我们怎么把这块地怎么开发？针对你本身的这块地，就是可能对你本身非常非常直接的影响。其他的人也可以通过这种互动的话题讨论，可以表达其他的产品一种理解，比如住别墅了，我们去了解商业怎么去运作。有10份，我们超出5份来做，我们在午饭之前发给大家，我想现在给大家一家一家来给吧。因为不能讲得太多。你们今天晚饭之前最好填好它，因为晚上还要做功课，明天早上我挑选五个来做互动性的来讲课，在全中国没有一个人这样做，因为这个不容易做，你们要用最短的时间来讲。 [2006-6-10 11:11:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 还有一个就是全中国的课程没有做过，这样课程对你们是非常重要的，我们讲课的目的性，我们做互动课题，今天在午饭晚饭之前，就是我们有10分问卷，找你们明天早上我们哪里作为课题，就是怎么去解决？ [2006-6-10 10:52:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我们怎么应对战略问题，不用怕这个问题，因为从李嘉诚这个成长过程里面，就看到这个问题，唯一的问题就是危机，这个是战略的时代我们有问题，有要解决问题。我们的问题来了，我们从1984年以来，我们开始关注这个问题，因为政府还是从现实做事，大家都不买90平方米以内的房子，政府以为大量的浪费，政府来占市场，不是以市场占领市场，而是政府里作市场，作90平方米以内，如果在上海这是很不现实，比如说在市区主90平方米以内吗？如果在郊外，住大一点的、小一点的房屋无所谓，怎么理解这个问题呢？不好意思我们讲了这么多，现在开始进入话题，又要进入话题，你们感觉怎么样？是不是这样讲课比较轻松一点。 [2006-6-10 10:50:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 现在好像针对房地产开发商来避免上升，来做的行为就少了，都是表达的问题了。平常很少批评政府，政府有他们的难处。为什么提出这个问题呢？昨天早上我这个公司的董事长，对于“国六条”上个星期出台以后，就就牙疼了。基本来讲，房地产商品只有一个规律，没有其他规律了。 [2006-6-10 10:48:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第一期的房屋专卖出去，才说明问题，当时我们没有做到这一点，因为我们没有二手市场，所以我们环岛居民区来，我们要解决卖房的问题，我们新加坡香港，都是已经做了很多很多这样的工作了。新加坡做得最好，他廉价的房屋做出来。 出租给居民，他们才出几十块钱而已。 [2006-6-10 10:48:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 在房管局的机构里面，都是楼价从3000—4000这个是第一个问题。第二个问题，供应商不同的情况发生了，它的平均价是怎么出来的？他们不是根据质量来评价的，是根据竞争价来出的，所以均价就会产生不同的价格。在这个数据里面衡量在三年到5年之前，我根本不看这个数据，当时很多人不理解，以为我是故意的。当时很多人讲了，这是数据方面有缺陷。二手楼不同。 [2006-6-10 10:44:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 为什么外国人没有这个情况呢恩？在香港、新加坡他们是一个成熟的国家，他们二手楼只占50%以上，现在在中国里面，除了上海、深圳以外，都是以售楼为主，都会产生误导的情况出现。 [2006-6-10 10:43:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 比如说开发商一期卖3000恩元，第二期卖3500元，第三期卖4000元，这个案例很夸张。 [2006-6-10 10:42:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 现在楼价上升，为什么上升，我没有来中国之前，我在美国参加过论坛，他们问过我这个问题，他们很留意中国房地产这个情况，我们也做一个陈述。当我们政府对一个楼价本身统计数据都是一盘就落。其实里面有很多误导在里面。 [2006-6-10 10:41:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 预售楼不是政府的行为，是开发商愿不愿意做而已。为什么国外没有发生问题，而中国发生了问题呢？牵涉到政府监管的问题，不是预售楼本身的问题。为什么香港没有？为什么其他国家没有？为什么中国有？这是银行的管理问题，另外就是政府监管问题，有很多不好的房子，难得是政府的监管问题，要有政府售楼，为什么还能尝试老百姓来炒，所以这个问题，应该跟你们在这里不是预售楼本身，比如说六部“国八条”，有很多官员跟地方官员跟开发商都勾结了，拿到土地了，损害国家利益了，所以就没有供应量了，国家损失了很严重的土地流失，但是这个是国家问题，国家管理问题。 [2006-6-10 10:40:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 1987年在香港做，在澳大利亚新加坡、台湾可以说是一个很长的历史了，在中国房地产里面，应该是一个违背问题的根源。我举一个例子，预售楼，我们现在出现很多问题，我们取消预售楼，预售楼本身是没有错的。因为它是违背一个重要的渠道，我们为什么要买期货，为什么要买黄金期货？都是领先的。当生产商违背了风险。违背了部分风险，当预售楼进到这个市场上没有了，然后就停止生产了。美国没有预售楼是错误的。美国有，只是少而已。 [2006-6-10 10:40:00] |
| 【MBA学员】 通过房地产市场来看，第一个方面，主观上打压市场泡沫的影响，但是客观上又市场更多的方面，第二个问题主观上照顾了低收入人群，实际上很多细则制定的条例客观上加重了农民的负担，主观上和客观上是混乱市场。应该是一个很负面的影响。 [2006-6-10 10:38:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我不大家说得非常有水平，我的观点跟你们差不多。你们怎么对应这个政策？ [2006-6-10 10:33:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 非常好，跟我简直差不多，其他最好是本身开发房地产的. [2006-6-10 10:32:00] |
| 【MBA学员】 我从个人的感觉可能是政治以为更多一些，因为社会的压力已经变成一种呼声，从实践的情况来看，实现不俩，可能网上有很多很多的评论，两套房子卖到180，而且户型越来越差，而且互信变得很差，而且在交易活动中想买180平方米的房子，或者是超过1恩80平方米的房子，实际上在无形当中也提高了社会的成本。我想这是我说的第一点，第二点就是说很多按照经济规律的东西，政府我觉得就是有压力，就是专家给了房地产商我觉得是这样一个理解吧。 [2006-6-10 10:29:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 有没有开发商的老板？ [2006-6-10 10:28:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我跟你讲，今天或者将来、未来，在全中国房地产开发商企业来讲，就民营企业来说吧，20名以内都没有一个没有他们的份儿，但是声音最多的是他们。我们再聊聊最近大家非常非常关注的一个话题，就是国六条，我想现在在座的90%的开发商，我不知道你们对国六条是什么反应呢？现在虽然看起来是课程，其实也只是聊天，有没有人国六条是什么看法？ [2006-6-10 10:27:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 但是过了98，又是他，首富是他，所以看到这种量度，不是这么简单的，但是看到我们中国，看到香港，所有首位的一个大腕，他们都怕你们不知道他们是大腕，我很厉害我很成功。在全国中国将讲话最多的人就是北京的几个人，在房地产里面讲话讲得最多。你们看一看，在深圳拍卖土地肯定是本地人，在上海拍卖土地肯定是外商，香港也好台湾也好在成都拍卖土地也是外商或者本地人成都人，只有北京拍卖土地全部是外来的。就没有本地的，我讲的就是所谓的大腕。 [2006-6-10 10:25:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 当大家已经死了，很被了，他就买了，就到拣起来来，很简单的道理，但是没有人能做到，为什么？在96年的时候，在96年之前，李嘉诚永远都是在香港做首富，现在已经不是他了。当时很多对他来讲肯定很难受了，公司都是正常的，个人来讲就是最有钱，但是这两年都是被别人超越，首富就首富，就不跟你争了。 [2006-6-10 10:23:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 大家有机会，当时就看看有波浪的形式之上有一个很小情况，我们的房地产就是这个，所以战略上我们什么时候拿现金在口袋里面？不要现金，什么时候要现金这就是一个战略问题在房地产里面最成功的就是李嘉诚。他永远兴高采烈他97年都没拿过一片土地。 [2006-6-10 10:22:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我说你赔钱的话，他们还没到这个时代，就是要抗拒长远，一种赢利的模式出来。我们讲的是赚钱，怎么能赚钱呢，就是高买低卖赚钱。就像我们炒股票一项，权利都是高买低卖。 [2006-6-10 10:21:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第五个阶段：战略时代。开发商、一个公司怎么定长远的计划长远的战略？就是处于不败的地位。这种公司我看到中国还没有出现，凡这种公司李嘉诚的长江（音），为什么？因为你看看九七年风暴以后，所有200家香港的开发商，全部倒闭了，基本都关门了。当时恒基，他们是非常每一年都赚钱，他们使用非常非常厉害，很小带了很巨大的风暴出来。 [2006-6-10 10:19:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 奇怪同一个公司，有不同的情况，就是李嘉诚的猴王（音），他们在香港做的产品不是很好，所以在中国做得很好，很到位。公司本身不是一个模仿的产品一个简单的问题，就是在公司管理好的话，产品的自然就会做好，但是现在我相信从小公司做的。虽然大家都希望做好，可是公司管理方面从一套东西做到产品已经是差不多了。不能像麦当劳那样统一标准，一个项目和从另外一个项目相差不是太远，公司管理这个问题就是从小小一个问题开始。 [2006-6-10 10:19:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我们没有模仿到公司是怎么运作出来？实际上是刚刚相反的，有诺基亚公司，所以产品在后面，不是在前面，只有一个好的公司，他们才能有技能好的产品就出来了。模仿产品的背后是什么？模仿产品的本身怎么可能成功？就是一个公司管理的问题，公司管理的好自然而然产品就好，我举一个很简单的例子，比如香港的信息街，当时中国很糟糕，在公司的管理是一团糟，所以他们都很有经验，他们都很懂，但是他们公司管理不行，所以公司产品也不行。 [2006-6-10 10:17:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 在2005年的时候，看到一个很明显的改变，在常常讲课的时候，将讲到一个问题，第三个时代跟第四个时代就是一个产生的时代，第四个时代是公司管理的时代，，比如手机诺基亚，我们将他模仿过来，是很容易的，像这个手机也是模仿过来的，但是我们能不能够模仿，就很困难了，有诺基亚的手指在先还是有诺基亚公司在先呢？ [2006-6-10 10:16:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第四阶段：公司管理。这个时代等于说什么人才的时代。人才的重要性，在2005年产生一个巨大的变化，因为很多开发商，都意识到国八条出来以后，都意识到以前的时代已经过去了，我们不能单靠关系拿到土地，不能单靠关系拿到银行贷款，以前我们拿到很好的土地，只要拿到很好的银行贷款就行了。我们说有很多人才，只是个人而已，他们找到政府，它是一个很简单的过程。人才只是一个名称而已，他们需要有很高的财力，能力。 [2006-6-10 10:15:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第三个阶段：就是建筑设计。我们怎么销售楼房？靠销售的嘴巴，靠这些销售代理去讲话，购房的已经越来越出名了，他们的产品，只要有好的产品，现在大家动脑筋在掌握住好的建筑设计，怎么做好的销售部这也是一个重要的环节。购房人要求高了，所以大家要记住这个时代，当我们所讲的时代不代表取消另外一个时代。施工还是要施工，销售还是要销售，设计还是设计，我们要找一个好的设计师，好好设计这个房屋。 [2006-6-10 10:13:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第二个阶段：就是销售时代。这是邓智仁来了，我们应该有销售这个概念，我们怎么把握这个项目？我们怎么卖得比别人贵？比别人高价钱？产生第二个阶段的销售时代。销售时代是不符合现在这个时代了，非常旧了，在外国来讲，这个营销班，销售水平已经到了这个水平，根本不配做这个东西，只有在中国有这个营销班，怎么销售这个问题？在欧美国家、新加坡没有营销，没有房地产营销，只有营销的成品，叫全面营销。一种论坛、一种讲座而已，没有作为一个来开，因为我们的房地产还是初级阶段，所以我们要有营销班。 [2006-6-10 10:12:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 第一个阶段是施工阶段，只有懂得施工，就懂得做房地产，所以很多建筑商就变成了开发商，建筑商建完了房就卖完了，有很多人排队，所以根本谈不上什么是开发商。他们是施工队伍做出来的，没有什么开发在里面。 [2006-6-10 10:11:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我为什么聊天呢？我的语言到如入题的时候就比较好一点，还有你们不要睡着，睡着了就时间上的浪费，不但是钱的问题，而且还有时间的问题。我先讲讲周围的开发商，从开发的问题来讲。还没讲完，为什么说我是营销专家，实际上房地产是全面性的，包括大老板去开发，怎么当营销？都是难不倒我，我告诉你，案例多得不得了。在美国我可是一个很有钱的，在中国没办法，收钱很困难。在全世界发展的过程中。有五个阶段的发展过程。到什么程度到什么阶段？ [2006-6-10 10:11:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 以后怎么当老总？怎么对老板负责任？当一个部门经理，到中介公司怎么去拿生意？应该怎么去表达，所有范围我都可以摆在这里面，我可以一口气讲七天左右，这两天对我来说是非常幸福的，内容你们放心，我讲的课，没有内容没有范围，全部都是谈实实在在的内容。你们听懂我的普通话吗？需要再讲慢一点吗？要听不懂是你们的损失不是我的损失，谁要听不懂的要举举手。我在上海他们听我讲课一点问题都没有，北京也没有问题，山西太原是很困难，太原的山西的他们比较封闭，在南边应该差不多，你们本身普通话也不标准哪。所以不能批评我了吧。我看到一个河北人，他讲普通话，我真的感觉他的普通话太臭了吧。 [2006-6-10 10:08:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我不要说开发商，我从开发商来谈这个问题。我会告诉你们不要掉到开发商的陷井里面，在这里我有非常多的案例，我是这一行的老师，肯定知道什么是专营性，包括很多中介公司，包括很多案例，没有超出性的，谁做得漂亮？非常好，因为他没当过开发商。这个是错误的，开始的开发商，说这句话得有些部门也不满意，大家请我去讲课，呆到讲课时候，他们不听，都是老板，因为他们都很辛苦，应该去旅游旅游，所以他们听了很不满意，他们也不想听，他们不想听我讲的理论，他们喜欢我聊天，讲讲故事，讲讲房地产的有趣味的故事，他们喜欢这些东西，我上课只能聊天，所以我们很难知道你们团体的目的在哪里？因此他们的目的不一样，我的经验很丰富，所以哪个范围，包括开发商，怎么当老板？怎么开发土地？ [2006-6-10 10:05:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 另外一个问题我们讲课心理压力很大，首先中国房地产业包括人才素质不断断提升，包括主办单位的要求。但是老师应该怎样说服你们，让你们感觉付的钱是值得，他应该有丰富的经验，你们彩感到付钱的非常值得，这不是一个简单的问题，现在不要说难，有些开发商老板，有些是开发商打工，副总，或者老总，有些是中介公司过来，有些是普通员工，有些是社剧院，所以你们看看从不同的角度，不同的规模，不同的目的来到这里，我怎么讲课呢，很多有趣的故事，就是在讲课的过程里面，我讲得不好了，你们要理解为什么讲得不好。 [2006-6-10 10:04:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 包括资本市场的运作，所以这个时代很快就来临了，所以我也看到这个情况，所以我就放弃了巨大的奖金，去做CEO在一个美国的中心，，我刚刚从美国回来，我现在坐得飞机都晕了。这个资本市场有机会跟大家交流实战的经验是什么？大家都听到了，大家可能有很多的误区，这是我现在要做的事，为什么我们能够站在这里能够讲课，这么多人都在听我讲课，因为大家没有经历过，都是我在做，都是我的实战经验含在我的课程里面。 [2006-6-10 10:01:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我在沈阳的隙葩，沈阳是一个最多韩国人住的地方，在那里投资大概10几个亿，原来只有红灯区，现在又有一个商业区，有一个大概10万平方米的小区，我是第一个住宅商业区在沈阳。这种工作做来做去是非常有挑战性的，因此能够看到全世界的富豪，包括李嘉诚，等等，都是上市公司，没有到资本市场来，没有达到资本市场这个程度，就算不上成功的人物，算不上商界的人物，资本市场上我看到了，肯定是中国未来的。 [2006-6-10 9:59:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我当时在上海，有一个人请我回来，请我回来以后，我告诉大家我没老，我也告诉大家北京的开发商水平根本就是过时，之后因为离开了，只是我感觉营销，要去销售，我是一个营销专家，我不喜欢这个称号，但是肯定是的专长，因为人的目标是在追求挑战，被自己挑战，不是被别人挑战，我放弃了1000多万到6000万这个水平的将近，我就不要了，离开这个公司。他还是付的钱，也是队长搞的，很多人宣布。我为什么离开呢？我现在是在美国一个上市公司的总裁，投资在沈阳。 [2006-6-10 9:58:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 所以现在应该做什么事？因为我本身也是，为什么今天我还站在这里这么多年？很多学员都说包括清华大学他们都说，“我们是成功的”，所以我都是在讲课，当时学员说，他们请了很多名人，什么什么很多名人去讲？讲来讲去他们都是讲自己的业绩，他们学员不满意，好象是在听卖广告而已，听来听去都是这个东西。他们要求提高，这种单一成功的方法他们没有兴趣了，当时讲了15分钟，因为都是没有内容的，他怎么收买这个官员，他们有没有跟你说怎么买通银行，买通官员。 [2006-6-10 9:55:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 当开发商我本身就当了大概15个商埠吧，包括国营机构包括私营，包括外商。所以你可以看到，有经验的都知道，我相信在全中国来讲，我敢说没有超过我，对所有房地产我都非常非常熟悉，合作的时候有开发商请我当顾问，搞调研调研报告，我看完、听完、他讲完以后就三个小时左右，我就知道出了什么事，当时为了钱。比如说有一个国营机构，比如说北京的核心区域的报告，几本，加起来就是好厚的。就收了几百万，他们是国营，他们是根本厚度来收钱的。他们没有看到精华在那里，你本身有经验，，这个厚度是我的手上写出来的，所以我的精华就是大概15分钟理解完了。 [2006-6-10 9:53:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 刚才主持人已经介绍一部分，我是一个不能讲是风云人物，我是一个很具正义的人物，很多传媒访问我，为什么你这么成功？可不可以成功说一下成功的要素，我不敢说我在成功的要素在里面，我不敢说我成功。我认为我自己不成功。另外记者访问我，你可不可以检讨一下你为什么失败？我很生气，我个人虽然有钱，我讲一天课，我的朋友我的学生多得不得了，都非常尊重我，包括我的生活是多姿多彩，所以我以一个单一目标来衡量一个人的失败，在你们面前我是非常非常成功的。就仅仅个人成功的失败，不是外面所能看到的，就是你自己看到的，外面看到的某人发大财了，我发财是表面上的，你不知道你看到某些人他很失败，其实他可能已经赚了一大笔钱装在口袋里，不出声，我不敢说这种评论非常肤浅。我在中国最长久的一个任务，现在站在这里讲话已经不容易的事了，很多经济人物都跑了。（同学笑哈哈）你们笑，说明我的普通话你们还是听得懂的。这些人发了财以后，他们认为他们学完了，所以就不需要当事人了，他们的钱都不用付了，打官司打得很厌倦，老是一天到晚打官司，所以他们的成功不可否认到最困难的时候都是我帮助他们渡过这个困难，我曾经就销售营销方法大家很不熟悉我是一个营销专家，但是通常来说我是营销专家，我就是一个地产专家，地产营销差不多200个。 [2006-6-10 9:51:00] |
| 【房地产营销大师邓智仁先生】 我讲课有三个特点，首先第一个特点你们能看得到，我的普通话不是很好，虽然我在中国已经住了10多年了，在沈阳、成都住过一年，在上海住过两年，在沈阳从11月份开始到现在大概七个月时间，我用的普通话讲得不太好，这不是我的专长，我发现女孩比较学语言比较好一点，第二个特点就是我讲课的全部是实战经验，没有理论，还有我的实战经验案例都是我自己做的，讲课讲得非常精彩。这是我的课程特点，我讲的都是我自己的案例，为什么成功？为什么失败？都是非常非常实用的，我们是非常舞动性的，还有很轻松的，就是希望通过这两天的时间领略到房地产的精神所在，不是理论所在，所以跟我聊天一样，最重要的就是精神所在，我在开课之前，我先讲讲介绍我自己。 [2006-6-10 9:51:00] |
| 【主持人】 网上有一句话，如果在地产界不知道邓智仁的话，你就谈不上资深，他在国内发展，是第一个外销人，他上海的策划人，也是北京的策划人。我们也考察了邓智仁的项目，跟大家感触都非常深，确实邓先生在国内20年应该是一个传奇性的人物，应该特立独行，他跟总裁班也有一很好的一些交流和教学活动。在全国的人大的MBA这个项目上，河南班是邓先生第一次在人大的讲堂上和我们学员进行沟通，所以说，中国人民大学对我们河南班的整个教学质量也是非常的重视，同时，邓先生也希望有更多的机会，跟我们的房地产精英能够进行更多的交流。我想，大家也会从邓先生结合它的实战，他有非常多的想法，包括过去的经验以及今后的一些建议，会在这两天的时间跟大家沟通，也希望在这两天，大家在工作中碰到的实际问题，等一会儿会发一个调研表，在中午之前放学的时候大家可以填一下，这样邓先生可以结合他的问题，在这两天的讲课的过程中跟大家进行针对性的沟通，现在欢迎邓先生开始这精彩的讲座。 [2006-6-10 9:43:00] |
| 【主持人】 学习沟通、交流是我们MBA沟通的宗旨，今天我们又专门请到了在国内房地产界的房地产营销大师邓智仁先生，今天也专程到我们现场。在今后的两天，邓智仁先生会结合21年在中国地产的实践跟大家来分析房地产策划和商业地产有关经验教训和以及对我们今后在实际工作中的一些建议。我们今天开学典礼到此结束。5分钟以后有请邓智仁先生开始我们这两天的一个精彩的分享。 [2006-6-10 9:31:00] |
| 【河南同洲实业股份有限公司董事长 王建 】 尊敬的各位专家来宾和同学们，大家好！很高兴我们能共同参加中国人民大学房地产MBA高级班的学习，我想在座的各位学员都毫不夸张地说，我们都是房地产的精英，我们是带着问题来这样学习和提高的，并为将来的发展打下好的基础。我倡议，我们以真诚的精神，开放的心态，相互勉励，相互帮助。一起渡过难得的学习时光。把我们的每位学员和商场上的教训相互传导，相互启发，共同提高，让我们为时代的繁荣而学习，为自身的进步而学习。谢谢大家！ [2006-6-10 9:31:00] |
| 【主持人】 地产兴旺引起了我们的热潮，也有40多位学员加入我们MBA，现在有请河南同洲实业股份有限公司王建董事长代表06届给大家表达一下自己的希望。 [2006-6-10 9:30:00] |
| 【许昌永达物业管理有限公司总经理 丁一军 】 今天是你们踏入MBA的第一天，希望你们能够认真学习，同时也借这个机会送跟你们三句话：“端正态度，集中精力”，“最怕三天打鱼两天筛网”，“最怕照抄照搬”，我相信你们一定能够学有所成。也祝我们的母校越办越好，祝凯若培训中心套利天下。祝我们亲爱的学弟学妹们利用这个平台在学习中提高，在交流中和作，在思辨中前行。谢谢大家！ [2006-6-10 9:29:00] |
| 【许昌永达物业管理有限公司总经理 丁一军 】 中国人民大学MBA教育河南落户以来，在凯若培训中心的积极推动下，取得了骄人的业绩，我们2004级的全体学院有幸成为这个班的第一期学员感到非常的自豪，在老师的精心培育下，在凯若培训中心工作人员的关心帮助下，结交了朋友，并近距离感受到了大家的风帆，可谓收获巨大。特别是房地产MBA班灵活多样的教学方式，提纲举领的经营对话，我们真希望时间能够凝固，那样就可以进入这个平台，学到更多的知识，希望人生能够无限，我们可以为中原地产事业的发展作出更多的事情。然而终究是不现实，，所以只有把握今天才能赢得明天。 [2006-6-10 9:29:00] |
| 【许昌永达物业管理有限公司总经理 丁一军 】 尊敬的各位领导、各位同学、上午好！今天是中国人民大学房地产MBA班2006级河南班开学典礼的日子，在这里，我代表河南班2004级的全体学员向这次盛典表示热烈的祝贺。向房地产MBA教育在河南的发展作出突出贡献，中国人民大学培训学院的专家、学者凯若全体工作人员表示中心的感谢。同时也对新的学弟、学妹加入MBA这个行列表示中心的欢迎。 [2006-6-10 9:29:00] |
| 【主持人】 的确，我们到现在为止，从04到06累计的学员已经达到200位还多，通过各种论坛包括1000人次以上的地产届的高官经过不同层次的培训和沟通，尤其是刚才赵主任从我们对04、05学院的统计来看，大家确实有非常大的进步，大家无都有很大的提高，很多学员在事业的提升，我们有很大同学都已经从一个中层进行到高层，甚至到董事长到总经理。现在就对中原地产的学员的学习也是显而易见的。大家来看除了04、05、06的学院之外还有很多当地地产界的朋友充分表现出来，大家在地产方面对行业的学习，在中原领域已经形成了非常良好的风气，在我们04届开始招生以来，我们的老学院做了很多的建议，也给我们介绍了很多的学员，目的都是为了推动大家共同的成长，04届的许昌永达置业的总经理对新学员和老学员致欢迎辞。 [2006-6-10 9:25:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 最后，我们真正的期望我们河南有这么一块好的平台，我们的精英是为太地产的支柱。所以我想通过我们的努力和打造，真正使我们的地产静音在中原地区具有行业的区域全影响行业，影响政府，真正做到中原油了我们使我们的中原地产变得更加精彩。最后祝全体学员认真学习，轻松工作，快乐生活。谢谢！ [2006-6-10 9:24:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 大家来到这里是热乎乎的，我希望把你们的想法，你们的困惑，以及对未来的憧憬都带回来，在这个过程中，我们认真学习，其实结果很简单，希望大家珍惜这个时间，跟我们的老学员，跟我们的专家，跟我们的方方面面一起学习，学有所获、学以致用，学艺致成。另外凯若培训中心作为一种支持机构，今年也有一些想法，因为课程体系的学习，只是开始，绝对没有当成整个的全部。今年，我们给中国人民大学基本上达成意向了，开班以后，会在原来的学员老学员班里边，根据中国人民大学的条件和我们中原运作的实际要推出一部分学习实习基地，这个量不大。因为这个基地要跟全国的MBA要打通，资源共享信息共享机会共享，也是我们树立文化的一个窗口，第二个工作，要结合当地的中原房地产的发展情况，和行业协会领导部门的支持下，我们想把一些有文化的有前景的，有持续发展牵制的这些企业的老板，请到我们地产的大讲堂上来，让老板跟我们学员互动进行提升，还有一点，就是强化我们的中原MBA同学联谊会，因为这个平台太大了，这个联谊会，可能从组织从未来的发展我们要做一些细化，将来要跟大家通知，在成长法国过程中就是一种方式，这是三个初步确立的一个想法。最后作为一个服务机构，我要求服务中心要把原来的流程更加精细化，规范化在组织协调引领方面，包括我们的专业领域提升方面有更高的要求。 [2006-6-10 9:24:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 当时梁局说，你们要办就要办好，企业是做出来的，一定要从实践中带领这个团队打造这个平台。这是当时讲完以后，经过精心的调研努力，比较专业化的，我们就从04年8月1号开办了，开办以后封建残余我们共同努力，共同成长，共同包容共同探索，这两年中我们也做了很多事情，我们南下深圳，全国的学员南下深圳共话房地产的发展，然后北回母校去上课学习，去参观考察，还有到上海通过移动课堂去学习，去年的10月份，我们部分的地产商还随同中国深入大学到美国纽约去参观考察，这中间，还有2004年10月份同时成立了房地产联谊会。大家对这个平台的期望和吸附里也在增强，近两年大家的努力，今年3月份还做了一个中美地产资本论坛，效果都非常好的，得到了媒体，得到了社会，得到了企业，得到了政府行业的支持和认同，这就为我们学员其实也奠定了一个非常好的氛围和环境，第一批学员和第二批学员已经有一部分从中层管理者走到总监、副总监甚至有的已经到了总经理的位置，既然已经来到这个平台上了。 [2006-6-10 9:24:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 我们也知道，我们没有资深资源，我们就跟他们结合。梁局长第一个支持，并且说赵玲你一定要把这个做好。大家都以为是富有活力、富有激情、富有创造性的一个行业，朝阳行业。但是建设的机构，时间很短，政府现在也介入，这样就势必造成人才的短缺。 [2006-6-10 9:23:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 其实时间过得非常快，今天是开班，其实04年8月1号，我经常说是皇甫一期，或者叫房产第一营，房地产的开班仿佛就在想就在昨天，尽管讲了，我想把信息沟通一下，因为地产发展非常快，在快速发展过程中，有一个很重要的瓶颈，刚才专家都已经讲了，那就是人才瓶颈，特别是管理和懂专业的专业人才非常奇缺，通过人才市场的分析，仅靠市场存量是绝对不够的，如果靠高效来一期一期的输送是很远，这个断层一定要来做，怎么做？事实上是培训和再生，在资源整合中，是一个非常有效的办法，在这个过程中，当时这个中国人民大学站在高端，利用独特的资源研、开发资源、课程资源、师资资源和品牌资源以及他们的平台在全国10个城市，同时推出了结合市场需求的房地产专项，那时候，我们就跟他们合作，因为我们的人才市场比较熟悉。 [2006-6-10 9:19:00] |
| 【凯若管理培训中心主任 赵玲 】 时间比较紧，我占一点时间，我可能是后台的一个主持者，我说两句话心里话。尊敬的嘉宾，尊敬的领导问一声早上好。 今天是中国人民大学房地产三期班的开本典礼，因为是新学员，这个场面是应该是热乎乎的，比第一期学员开班的时候，增加了很多的氛围，增多了很多的关爱。我们再一次向新学员加入我们的房地产第一营表示真诚的祝贺和真诚的欢迎。 [2006-6-10 9:19:00] |
| 【主持人】 感觉袁院长，袁院长给予我们很高的评价，通过跟人民大学的合作到今年已经三个年头，我们已经确立了一个长期合作的关系，我们以后会给大家提供更好的服务。现在管理中心主任赵玲主任给大家讲话。 [2006-6-10 9:16:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 那么行业的竞争我想归根到底就是人才的竞争，从目前为止，房地产行业内人才的发展跟不上行业的发展，在业内我想是一个不争的事实，基于此次这样一个事实，我们举办研修班的目的就是为房地产行业培养一批高素质的职业经理人。此次尤其是在河南中国文化的发源地，我们此次研修班也集合了中原地区大批的房地产企业的高层管理者们。我们也希望能够通过强强联手，为本班的学习和交流带来无限的空间和发展的平台。同时我们也希望通过我们双方共同的努力能够使我们的企业家们能够站得更高、走得更远、想得更深，成为社会责任感的新一代的中国企业家。最后预祝大家学有所成、学有所获。 [2006-6-10 9:16:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 大家都知道的房地产一个合作伙伴也是国内唯一的一个合作伙伴，就是美国的顶级学府纽约大学的房地产学院，我们也带着我们全国各地的开发商去哪里进行考察，同时举行了论坛，出席论坛的有中美双方房地产行业内的很多资深的开发商和投资商，我想效果也是显而易见的，通过不断的摸索，同时在今年的下半年我们也在七月份也有一个国际化的全国巡讲。九月份在上还有一个金融和房地产开发的论坛会有纽约市政府的官员和纽约大学房地产学院的院长会亲自到访。十月份还会有一个开发商和官员的一个团队去美国进行培训。所以整个我们国际化的进程一直在不断地努力。同时跟英国澳洲等等房地产相关行业做得不错的国家也不断有接触。所以这也是我们过去一年内不断作出的努力。 [2006-6-10 9:14:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 我想大家在今后一年多到两年的时间里有更深刻的一个体会。在做“1+1”的教学模式以学院派的一个结合，移动课堂，组织学员在全国各地比较好的房地产开发进行一些现场的实施教学，案例分析等等，包括我们不停地在加大国际化的一个进程，我想在过往一年当中所做的努力。我们也是想通过这种方式力争，通过我们对教育的系统性和培训的实操性的有机结合为大家提供更好的房地产的课程。同时，我们也通过开展与国际著名的房地产学院以及研究机构的合作。加强我们国际化的进程为中国地产国际化规范化起到引力和推理的作用。回顾今年上半年。我们已经带过两个开发以政府官员和开发商为主的两个培训和考察的团队。去英国和美国。去英国的目的更多是对英国小城镇的一个考察。从政府来说对新农村的建设也提到了非常高的一个高度。英国的小城镇考察虽团去了一些北京市的政府官员和来自各地的开发商业绩预了一个高度的认可。那是三月份的事情，也是我亲自带过去的。 [2006-6-10 9:14:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 我想简单说，逼近是人民大学的校友，我想特别介绍一下及我们的培训学院，人民大学大家都知道，是以人文科学和信息工程的为主的重点大学。刚才我们的赵秘书长已经做了一个很精确的概括。到现在为止，可以说是人文科学领域学科最全，全国综合类评比人文科学科学类排名第一的最多的大学，所以说人民大学是中国人文科学领域的一面旗帜，我们作为培训学院在人民大学是非常年轻而且具有活力的一个学院的，我们也承担着人民大学创造人大培训品牌的一个重要责任。依照人民大学的特点，我们也打出人大培训的一个特色，就是重人文，体现我们房地产研究中心这一块，从04年开始，我们今天有一个第11期班的开学典礼，国外在房地产类领域所做出的努力。在过去一年当中，很多教学模式的创新上做了很多的尝试。 [2006-6-10 9:13:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 在这里说的第11期，是指我们04年开办以来的总班的第11期，是在河南是第3期，04期第一次来的时候，前三次来的时候，我说这是第一次来郑州，第二次来郑州，第三次来郑州，现在也不再说这句话了，因为来的次数已经很多了。同时我也特别感谢一下培训学院在河南省的教学机构凯若管理培训中心几年来对我们的大力支持，也对此次顺利开班对我们凯若中心工作人员的辛苦工作表示感谢。 [2006-6-10 9:11:00] |
| 【中国人民大学培训学院副院长 袁开红 】 尊敬的赵进京秘书长，还有我们的赵玲女士、邓智仁教授、在座的各位学员大家早上好！首先请允许我代表中国人民大学房地产研究中心对所有参加这次由我们举办的“房地产MBA研修班”的第11期的全体学员的到来表示欢迎. [2006-6-10 9:10:00] |
| 【主持人】 谢谢赵秘书长对我们学员的学习提出一个非常高的要求，作为中国人民大学研究中心这两年也在致力于国内开发最先的培训项目。今天培训学院的院长也专程到会给大家表示祝贺。现在有请袁开红给大家讲话。 [2006-6-10 9:10:00] |
| 【河南省住宅产业商会秘书长 赵进京】 我们凯若中心重视学习队伍，重视学以致用，确实有用我也希望今天来带着在繁忙之中带着问题来到学堂上，共同研讨共同研究，希望在选择师资方面更好地服务。因为我们的房地产正是需要人才的时候，正是房地产的春天刚刚来到，河南的房地产我们从城镇化的进程方面看，非常需要人才，需要更高的人才，更全面的队伍，我们才能做到。谢谢大家！ [2006-6-10 9:09:00] |
| 【河南省住宅产业商会秘书长 赵进京】 尊敬的邓教授梁裕民局长梁院长玲女士，非常高兴参加我们的开学典礼仪式，谢谢大家！ 我感觉到人民大学我看了一些资料，培养了国内外大批的人才，我们中原以来办了三期，我们房地产做了巨大的贡献。以后代表咱们商会再次表示感谢。 [2006-6-10 9:09:00] |
| 【主持人】 感谢梁裕民局长讲话。从04年开学到今天作为房地产主管部门额，作为郑州房地产管理部门一支队我们的项目具有非常大的关心和支持，而且到我们班里来调研，这是现实了我们房地产主管部门对保持我们房地产发展的稳定，提高我们房地产的何平竞争力的非常重视，另外今天我们到会的还有作为房地产的应该是房地产商会的赵秘书长，打造我们诚信的房地产的平交流的平台。而且力图构建一个和谐的欢迎。现在我们有请赵秘书长给大家讲话。 [2006-6-10 9:09:00] |
| 【郑州市住宅与房地产业研究会会长 梁裕民】 我们就说今天在座的各位，我们都非常有幸，我们都进入到这个行业里，按照我们国家的发展方向来说是非常有潜力的，我想说我们大家有通过我们的工作通过我们不断的学习来提高自身的素质，使我们能够适应我们这个行业在以后经济活动中发展的需要，我想这个是重点，包括我们个人也是这样。经过二十多年的工作以后，也感觉到很多时候都需要学习，在学校学到的很多知识已经不够了，所以希望我们第三期的学员能够在这一年的时间内能够把时间统筹安排好。通过这一切能使我们的理论水平、知识水平能有所提高，能把我们今天的一些东西用到我们的工作中去。谢谢大家！ [2006-6-10 9:09:00] |
| 【郑州市住宅与房地产业研究会会长 梁裕民】 我想，特别是04年以后，我们的国八条包括今年的国六条出台以后，应该说对我们的房地产企业应该都是一个巨大的考验，那么企业的发展，从过去的粗放型，我们未来可以预测到，仅仅粗放型的管理是不行的，我们需要的是人才和品牌，相对是对人才的培养，可以这样说，我们的房地产企业，我们产业的管理，个人的一些想法包括沟通的时候，我们社会的各个管理中，是比较落后的，我们缺乏高水平的人才来管理我们的行业。前两天报纸上大家都看到了，我们有一个公司在售楼的过程中，我们的营销人员竟然把房子卖错，现在形成诉讼，在媒体登报以前，我们都知道，因为图纸出错以后，首先反映到房管局，这是一个什么概念，这个问题绝对不应该出现，绝对简单的，绝对基础的，非常简单明了的东西能搞错，从这个角度讲，对这个事件而言，非常突出，反应我们行业的管理水平太不行了，我们的掌门人，比如我们的老板管理水平，包括我们的高层中层和低管理人员，管理水平都存在一定的缺陷。所以说以后企业要发展，我想，对于人才的重视，对于人才的培养非常重要。两个层次，第一是企业需要；第二重点是市场的需要。 [2006-6-10 9:04:00] |
| 【郑州市住宅与房地产业研究会会长 梁裕民】 尊敬的邓智仁先生，尊敬的袁开红女士，我们尊敬的赵玲女士，尊敬的进京老兄，还有尊敬的各位学员上午好。今天应该说是我们人大房地产MBA第三期开办的一个日子，应该说我对人大的房地产MBA我们河南班应该说是还是非常有源元的，我记得前年我们的赵玲女士当时就和我们沟通，她有这个想法，在河南搞一个班，主要是负责培养。我们河南地产的中高级的一些置业经理人。当时我就感觉我们很多在业内从事管理工作的一些同事，感觉这个时候挺好，因为这几年特别是2000年以后，我们很多公司就是对人才的管理，对人才的培养，都非常重视的，包括我们的老总，很多都是赴外地学习，比如北京、上海、西安，我们河南应该说是缺乏一个办学机构，算算帐，如果在河南学习，我们请到高水平的老师，我们能够有效的组织好，我们应说又节省时间，又能达到目的，基于这种想法，应该说我们是非常赞同的地。经过两年可以这样说连年的时光，应该说是做得非常好，这已经是第三期了，也非常高兴，过来有两个目的一个是表示祝贺，另外一个目的我们也想各位，你们在企业里面，你们从事一些具体工作，我们在政府里面，另外一个目的我们也想，也想混到这个班里面听听课，这是个开场白。 [2006-6-10 9:03:00] |
| 【主持人】 现在2006年中国人民大学研究生班河南班的开学典礼现在开始，受到我们邀请到的房地产管理局梁裕民先生给大家致辞，大家欢迎。 [2006-6-10 9:03:00] |
| 【主持人】 各位领导、各位学员、早上好！ 今天应该是一个大好的日子，今天有机会04、05、06届欢聚一堂共同庆祝我们06届的开学，另外我们一直关心和支持我们的各位领导和房地产专家今天也专程到会，表示祝贺，首先我来介绍一下，咱大家也非常熟悉的在座的领导和专家，首先郑州市房地产管理局副局长梁裕民先生，河南住宅产业商会的赵进京秘书长，我们大家非常熟悉的中国人民大学附院长中国人民大学研究中心主任袁开红女士，凯若管理中心主任赵玲女士。另外还有我们今天特别邀请到的地产界的大师邓智仁先生也专程到会。 现在2006年中国人民大学研究生班河南班的开学典礼现在开始，受到我们邀请到的房地产管理局梁裕民先生给大家致辞，大家欢迎。 [2006-6-10 8:57:00] |
| 【大河楼市网】 中国人民大学房地产MBA高端论坛 ——房地产市场营销创新及商业地产操作暨中国人民大学房地产MBA河南班06届开学典礼 主办：中国人民大学培训学院 中国人民大学房地产研究中心 协办：凯若管理培训中心 美国纽约大学房地产学院 现场直播:大河楼市网 2006年6月10日中国人民大学房地产MBA河南班06届在凯若中心隆重举行开学典礼，郑州市房地产管理局梁裕民副局长、河南房地产业商会赵进京秘书长、中国人民大学培训学院袁开红副院长等领导出席开学典礼，人大房地产河南班04、05、06届近200位学员欢聚一堂。同时，国内著名地产策划专家邓智仁先生也应邀与全体学员带来《房地产营销策划与商业地产操作》精彩的讲座。 |