近日各地频传退地风波，一些曾高价拿地的开发商陷入资金困境。日前郑州市统计局公布郑州市房地产界资金来源“紧张”的企业达24%，以“零库存”商业模式取胜的当地企业———鑫苑（中国）置业有限公司董事长兼CEO张勇引起业界关注，为此，记者专访了张勇。

　　开发商必须转变开发战略

   新京报：现在有媒体报道称，河南房企集体降价突围，鑫苑地产开发的楼盘有降吗？

　　张勇：关于集体降价的报道我还没有看到，但在奥运期间确实有一些楼盘在做促销，这与房价下降没有直接关系，不能说集体降价。河南房地产市场刚性需求是很大的。鑫苑地产在河南开发的楼盘没有降价的，我们不降价主要是没有资金压力。

　　新京报：据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，仅20%的企业资金不是很困难？

　　张勇：目前河南确实有一些地产企业过得并不好，通过河南省统计局公布上半年度数据也能看出来：2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。对于一些“囤地”的地产企业，日子无疑会雪上加霜。

　　新京报：有好的应对措措施吗？

　　张勇：开发商要真正转变战略，采用不囤地、不捂盘的“零库存”的商业模式，简单讲就是：不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期。

　　“不存房、不囤地、零库存”规避政策风险

　　新京报：“零库存”模式有没有风险？

　　张勇：风险小，“零库存”模式是以现金流为导向的成长方式，并不是以囤积土地多少为导向，现金流回流的时间都可以预期，基本八到十个月见到现金流，这种方法对风险回避是最有效的。最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

　　新京报：地产企业怎么看零库存模式？

　　张勇：这10年来，大多数开发商所赚的大部分利润是土地增值所获得的收益，目前全国有1万多家房地产企业，但是倒闭的并不多。原因就是市场对土地有着巨大需求量，造成土地价格不断上涨，这些企业通过囤地、土地增值去赚钱，每个项目能有30％左右的盈利。

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