思达置业营销总监师凯伦被业界亲切地称为“老师”，这不仅和他的姓氏有关，还因为他是河南财经学院房地产专业的兼职教授，教学方向是房地产全程营销。一年下来，仅备课的教案就超过了60万字。这在河南楼市的操盘手中是唯一的一个。

　　针对目前房地产市场的整体“弱市”，记者近期专门采访了这位“理论+实战”型的房地产职业操盘手。师凯伦认为，开发商可以借鉴2003年相似市场环境下的经验，形成自己的弱市思维，从而创新楼盘的营销现状。

　　“现在的市场形势和2003年楼市面临的状况很像，温故而知新，回顾2003年开发商们渡过难关的做法，会让我们更清晰地把握现在，应对未来。”师凯伦说。

　　市场重现2003年困境

　　师凯伦表示，目前的市场形势和2003年很相似，都面临严峻的土地、政策、金融形势，都存在相似的市场压力。

　　师凯伦说，2003年起，郑州市全面实行国有土地“招拍挂”，多数开发企业自有资金实力面临“严冬”的考验；而今年郑州市政府出台了《郑州市闲置土地处置办法》，首次明确列举未选择限期开工等情况下，政府可无偿收回土地使用权，进一步加强了土地监管。

　　金融政策方面，2003年央行发布“121号文”，施行严厉金融政策，让不少中小房地产企业面临资金链断裂的生存危机；而进入2008年，央行多次提高存款准备金率，对房地产企业的金融防范能力提出了更高的要求。

　　师凯伦分析说，相似的背景，今年和2003年一样，市场反应都不容乐观。

　　2003年市场整体呈现疲软态势。从市场供给看，商品房竣工面积同比下降达9.0%；在投放总量上，增长速度明显放缓；从销售价格看，住宅均价连续几年都在每平方米2000元上下徘徊，价格增速不明显，而高层住宅更是在三年内每平方米下降了1000元。2008年上半年，郑州市商品房市场，无论是供给还是需求，都出现了明显下降。其中，商品房批准预售面积394.96万平方米，较去年同期下降了26.68%。而上半年郑州市商品房销售面积为305.44 万平方米，较去年同期下降接近三分之一，达29.19%；而商品房价格则一直高位停滞，开发商骑虎难下。在供需比例上，从2001年以来的商品住宅供销情况来看，累计供销比1.04∶1，供需基本持平。但2008年上半年的供销比达1.22∶1，首次出现了供过于求的态势。

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