低价起 高价售

    "楼盘确定起价是一门学问，"从事房地产中介的曹总介绍，开发项目总是算大账，按照开发周期，土地费、建安费、贷款利息、配套费、手续费、税费等等大项分别列支，算出每平方米的成本费，之后加上开发商的理想收益，在2000年前，收益可以探到每平方米1000到1500元，最近几年竞争加剧，但收益也有每平方米600到800元，行业平均利润率为15％到20％。

    砖混结构住宅受到限制后，大小高层成为主流住宅产品，同质化竞争激烈，开发商开始注重定价策略。如时段价，所谓预售价、封顶价、竣工价，价格呈阶梯状上升，但是制定价格须倒推，粗算成本后，预计楼盘竣工可能卖到每平方米5000元，建设周期2年，那么预售起价可能定为3800元，将户型、朝向稍差的房子出售，之后每个阶段上浮300到400元，到尾盘的时候，每推出一套住宅，都有可观的收益。为什么好房子能留到最后？因为买卖双方信息不对称，卖方总说当下产品最好，即使你想购买更好的房子，对方也总是以"卖完了"等种种理由推脱，真想出手时已时过境迁，卖方再找理由下台阶。

    东山某楼盘，开盘每平方米3680元，随着施工进度，开发商每办好一项手续，加一次价，如果有人之前有人咨询这个手续，销售人员就说"正在办理"，办理好预售证后，已经涨到每平方米4008元，到竣工时，售价将探到每平方米4500元。在太原，违规预售非常普遍，房子正在打地基，已经有各种售房消息传出，因为开发周期长，相关部门很难对其实施精度监管。