低迷大半年的楼市至今仍然难以走出困局,不但令发展商和业界人士如坐针毡,连一度希望楼价下跌就出手的购房者也越来越看不明白。从当前的形势看,楼市成交稳定回暖必须具备三大条件,而以下三个因素正是令各方必须跨越的三道难关。 

    信贷:楼市的“达摩克利斯之剑” 

    房地产市场自诞生以来便与银行和信贷结下了不解之缘。而从上世纪90年代以来,几乎每次楼市的大小调整都是由金融与信贷政策的调整所引发。如1993年中央对房地产市场的清理整顿,首先就是从整顿金融秩序着手。去年的“9·27”新政,也是因为大幅提高购买第二套房贷成本而迅速发挥了威力。

    今年以来,紧缩政策再度令过分依赖银行贷款的房地产业陷入冰冻期。各大商业银行纷纷缩减了对房地产等行业的贷款,放款目标仅集中在少数的龙头企业。上个月银监会还下发了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,严厉打击发展商假按揭、假首付、假房价等“三假”行为。

    信贷的紧缩令发展商的日子不再好过。日前在某论坛上,有发展商甚至公开称“如果银行继续不发放贷款,市场继续没有成交量,开发商必死无疑!”

    而购房者方面也同样面临着紧缩政策带来的压力。二套房贷首付比例提高及利率上浮的政策使得一度占据市场主流的换房需求遭受沉重打击,许多兼有购房保值投资目的的买家开始选择其他的投资渠道。根据戴德梁行的分析,广州楼市的供需比在今年第一季度起已从供不应求转为供大于求。

    但房贷毕竟是各银行争相抢夺的优质业务,近期各中小股份制银行开始或明或暗地为贷款购房提供优惠。如光大银行已将其固定利率房贷每档下调5-35个基点,其固定房贷利率中的“优惠利率”全部低于同期商业银行贷款基准利率。此外,在北京、深圳、广州等地也出现了部分银行为二套房贷“松绑”的动作。但这些举措要么力度不大,要么违反相关政策精神,短期内并不可能改变楼市资金面紧张的现状。 

    信心:危机到底持续多久? 

    “楼市成交低迷是信心问题”,北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在接受记者采访时表示。徐滇庆研究发现,今年2月我国城乡居民存款比上月暴增近9300亿元,而平时的增减幅度大约只在2000亿元左右。今年初的大规模资金回流银行,除了有一部分是从股市退出的资金外,也体现出许多资金正处于持币观望阶段。

    商品房除了具有居住功能外,其投资保值功能也不可忽视。因此,楼市中的投资性资金不但始终存在,也会对部分自住需求带来影响,“买涨不买跌”的观念在房地产市场广泛存在。而楼市一旦陷入低迷,看涨的氛围则迅速消散,即便是自住买家也不得不忍手观望起来。

    当前广州楼市不但面临消费者缺乏信心的问题,连发展商也同样对未来迷茫不已。今年以来,一度火爆异常的土地拍卖市场频频遇冷,近期广州出让的三幅地块,仅有两块以底价成交,另外一块地流拍,这与去年地王频出的局面大相径庭。发展商也迫切希望尽可能多地回笼资金以熬过寒冬。

    但这种买卖双方均陷入相持观望的局面注定不会长久。徐滇庆表示,当前的居民储蓄实际为负利率,各路资本暂时的回流银行其实并不稳定,一定会寻找保值或增值空间。信心危机并不会长期存在,待宏观经济形势明朗就会涌出,楼市不但会转暖,甚至还有可能再度暴涨。

    另外也有业内人士提出,要迅速提升购房者的信心,应改变其对未来房价看跌的预期。具体可通过“局部微调”的方式,如调整限价房、经济适用房、新社区建设规模和进度,逐步恢复市场各方对未来向好的预期。 

    降价:房价底部究竟在哪? 

    相比前两道难关均有赖于政策和宏观形势变化,降价促销可能是最切实可行的办法。年初至今热销的楼盘几乎都与降价有关,如万科金色康苑、保利林海山庄、凤凰城美寓、岭南新世界、时代糖果等,均以具备区域内最强的吸引力取得了良好的销售业绩。

    具体分析这些热销楼盘不难发现,其“降价”体现为两种特征。一部分是直接相比前期产品的价格有了较大程度的优惠,另一部分则是全新楼盘,直接开出比周边楼盘更低的价格吸引到了关注的目光。

    对于降价,广州业内存在较大争议。许多发展商方面更愿意以小幅降价或推出少量特价单位的方式试探市场反应,一旦销售升温便不再降价；而以黎文江、黄韬为代表的专家则建议采取一步到位的降价方式迅速结束观望期。

    发展商在降价问题上的犹豫不定客观上延长了观望期,也令上半年楼市出现了月度均价大幅波动的罕见局面。广州市房管局数据显示,4月份广州十区一手住宅交易登记均价为10997元/平方米,在今年1月份跌破10000元/平方米整数关口并且在连续3个月运行于10000元/平方米之下以后,首次大幅回升至10000元/平方米水平之上。对此,许多人都认为4月份楼价的飙升是天河、越秀等中心高房价区域成交增加导致,月度商品房均价的指标意义因此受到严重质疑。

    记者采访发现,当前拒绝进场的购房者心态可分为两类,一方面是觉得当前楼价依然过高,担心买房后资产缩水；另一方面则是对楼价调整的底部认识不清。而这两方面归根到底都需要发展商在促销策略上有一个明确而有吸引力的价格。如果发展商的实际报价仍然高于多数购房者愿意支付的价格,那么无论是单个楼盘还是整个楼市,在未来所遇到的问题只会越来越多。