售楼部看房把握原则注意好好验房_新闻中心

售楼部看房把握原则注意好好验房

大河楼市网 www.dahels.com 2008年6月25日08:59 大河报曾邦华点击数：3390

　　核心提示：除了看得见的问题，购房者还要关心一些看不见的问题，比如小区停车、楼宇电梯、物业管理及收费等。

富丽堂皇的售楼部，色彩绚丽的宣传广告，热情大方的售楼小姐，走进开发商的售楼部，多数购房者就好比刘姥姥进了大观园。但新奇归新奇，绝不能头脑发热，丢掉了看房的原则。
　　对于购房者来说，进售楼部的第一件事，就是要看开发商是否在售楼现场公示了相关文件。按照规定，房地产开发企业必须在商品房销售现场明示商品房预（销）售许可证或其副本，并以书面形式向预购人明示房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；项目开发进度及竣工交付时间；商品房项目及其配套设施的平面示意图；商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；预售商品房的价格及付款办法；物业管理事项等。这是确定开发商手续是否合法的最直接手段。购房者可要求索看开发商的“五证”，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。如果条件不具备，至少也要索看商品房预（销）售许可证和国有土地使用权证。如果遇到开发商手续不全，购房者这时可要仔细掂量掂量。在确定开发商不是“草台班子”的前提下，购房者可以把目光投向楼盘本身。售楼部里，对楼盘最直观的表现就是沙盘模型。为了吸引购房者眼球，开发商一般将沙盘摆在售楼部最显眼的位置。沙盘本身做得非常精致漂亮，色彩的搭配和建筑浑然一体，有的还设计了辅助灯光，让人看一眼就喜欢。面对美轮美奂的沙盘，购房者千万不要以为，这就是你今后要入住的小区。因为多数情况下，开发商的沙盘不是按实际比例做的，为了达到所谓的效果，开发商通常会放大楼间距和绿化面积，缩小楼宇的面积。专业的购房者这个时候一定要询问楼间距、容积率和建筑密度等相关问题，因为这些技术指标将直接决定入住后居住的舒适度。
　　除了看得见的问题，购房者还要关心一些看不见的问题，比如小区停车、楼宇电梯、物业管理及收费等。
　　多数情况下，楼盘交房时呈现的情况往往与沙盘存在较大的反差。对此，一些开发商为了逃避责任，沙盘模型上往往会标注“沙盘仅供参考”、“以政府批准的相关文件为准”等字样。寥寥几个字，所包含的意义，购房者一定要读懂，并且要保持高度警惕。

实战分析
　　２００６年５月，郑州的李先生在某楼盘购买了一套商品房。交房当天，李先生来到售楼中心。由于收房业主太多，物业公司验房人员忙不过来，李先生等得不耐烦，并未对房屋的质量进行查验，便在验收回执签了字交还给了验房人员。
　　李先生入住两年后，房屋墙体出现严重渗水、发霉问题。咨询验房师后得知，这些问题是因为施工单位当初未按照标准进行施工造成的。如果李先生在收房时对房子进行仔细查验，对存在的质量问题进行整改，就不会出现房屋在居住两年后严重影响到居住和使用的情况了。
　　［建议］有条件求助验房师
　　商品房交付时，开发商往往要安排业主验房。这好比是婚前检查，丝毫马虎不得。
　　众所周知，两情相悦的时尚男女，即将步入婚姻的殿堂时，会到专门的医疗机构进行一次全面的健康检查，这既是对彼此负责，也是对下一代负责。验房的意义也大体如此，在正式入住前，对房屋进行一次全面的体检也是非常必要的，这直接影响着业主的生活质量。
　　婚前检查需要找专门的医疗机构，验房也需要找专业的机构或者掌握一些必要的知识。在有条件的情况下，可以委托专业的验房师进行“把关”。
　　提醒：收房不是“交钥匙”
　　很多业主不知道还有验房这一程序，他们把收房简单地理解为“交钥匙”。一些开发商抓住业主的这一弱点，精心设计交房流程，最大限度地减少麻烦，减轻自己的责任。为此，河南验房师协会专家精心设计了一个收房程序，按此循序渐进，即可最大限度地发现问题、解决问题。步骤如下：
　　１．首先在物业公司查验索要“两书一表”（“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”、“竣工验收备案表”）。２．业主做综合验收。３．业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。４．开发商与业主协商并达成书面整改协议。５．根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在１５日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。６．业主签署“入住交接单”。７．缴纳各项物业、契税及维修基金费用。
　　［误区］未交付先交钱
　　河南验房师协会专家提醒，业主收房时会经常遇到收房流程严重不合理的情况，有些开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的２％）和契税（房屋总额的１．５％）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。如果业主发现房屋有问题，开发商一般转交物业慢慢维修。专业购房律师指出，无论是依据法律的规定或大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。另外，在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
　　专业购房律师同时指出，开发商不能单方为业主收房设置义务，业主收房不能以缴纳各项不应缴纳的费用为前提，如公共维修基金和契税、产权代办费等。因为依据法律规定，契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
　　［提示］新房收房须看证
　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
　　一是房地产开发商必须已经取得“建筑工程竣工备案表”和“分户验收合格证”，这是国家和郑州市强制要求的。
　　二是我们常说的“两书”——“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
　　三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。