买房谨慎签《购房合同》同利益不受损_新闻中心

买房谨慎签《购房合同》同利益不受损

大河楼市网 www.dahels.com 2008年6月25日08:54 大河报余勇点击数：4654

　　核心提示：如果购房者草率签订了《购房合同》，它又会成为少数不良开发商为购房者设置的陷阱。

《购房合同》签得好，会成为购房者的护身符，会最大程度地保护相对处于弱势的购房者的利益，会在纠纷发生时成为购房者维护权益的有利武器。相反，如果购房者草率签订了《购房合同》，它又会成为少数不良开发商为购房者设置的陷阱。
　　购房实例：楼书广告说得好草率签约起纠纷
　　２００６年８月，甄先生看到某楼盘广告，广告中宣称，小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。２００６年９月，甄先生与开发商签订《商品房预售合同》，并交付了购房款。２００７年７月，开发商交房。可是，甄先生发现小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库，天然气也没通。甄先生认为开发商是欺诈销售，交涉无果后，甄先生向仲裁部门提起仲裁，要求退房还款并赔偿损失４５万元。
　　房地产开发公司辩称，公司与甄先生签订的合同中，没有将广告上的学校、超市、图书馆、保健站的宣传写进合同条款，双方达成协商一致的是合同，履行的也是合同而不是广告。
　　仲裁部门认为，由于双方所订合同没有将广告内容纳入格式合同，因此，广告上宣传的内容，不应视为合同的组成部分，不能作为认定合同行为效力的法律依据。最终，甄先生的请求没有得到仲裁部门的支持。
　　律师提醒：签《购房合同》注意四大问题
　　河南嘉泰律师事务所律师张红青说，如果当初甄先生与开发商签《购房合同》时，把广告内容写进合同，明确约定广告内容是合同的组成部分，这时广告中的承诺也就购房合同上开发商必须履行的义务，如开发商不履行，就要承担违约责任。
　　虽然现在签订商品房买卖合同时，都是使用建设部和国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同示范文本》，但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。
　　☆补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》订立商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，这种补充协议常包含许多对购房者不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等，甚至包含许多针对开发商的免责条款。
　　因此，购房者不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时应在专家的指导下，在补充协议增加保护购房者的条款。
　　☆售楼广告问题。从法律角度来说，售楼书、广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片资料，此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房者虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。不过购房者最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
　　☆样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房者入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房者要求退房时，开发商却说在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房者有权退房，因此购房者无权要求退房。
　　《商品房销售管理办法》规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房者因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房者可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同。
　　☆质量问题。有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
　　商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟定的，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。