郑州市整体市场状况分析
1，郑房指数分析
从郑州市2007年郑房指数图表可以看出：价格指数保持持续稳定地增长,从一月份的1559到十二月份的2031；由于本年度住宅投放总量很大,整体销售指数基本与住宅指数呈现趋同走势,均出现波动上扬态势,在8月份达到年度最高点后出现回落,九月、十月连续两个月的下降后在11月份出现强度上涨。商业用房指数总体稳定,波动较小。而办公用房指数在本年度波动很大,从二月份的955到四月份的5900再到十二月份的9910,呈现剧烈的变动。但由于办公用房在房地产市场分额比重偏小,整体销售指数波动变化受影响不大。
 
2，郑州市2007年房地产市场整体供应状况分析
2007年郑州市房地产市场供应量量较大，全年商品房预售面积为1123.95万㎡，有六个月份的商品房预售面积突破100万㎡，其中四月份全市商品房预售面积达到140.45万㎡的最大供应量。全年住宅预售面积为911.15㎡，占总体市场供应量的81%以上；其中四、六两月份供应量在100万㎡以上。非住宅预售面积相对住宅供应量波动较小，全年非住宅预售面积为203.48万㎡，月均约为17万㎡，占总体市场供应量的近19%。
 
3，2007年房地产市场整体销售状况分析
2007年郑州市房地产市场商品房预售面积为1123.95万㎡，商品房销售面积为950.05万㎡，供销比为1.18:1，截止年底有年度供应量有173.9万㎡未实现销售，表明由于受今年房价增幅较大影响，全年基本呈现供大于求的局面。只有两个月出现销售大于供应的局面，并且在8月份首次出现单月销售量突破100万㎡，达到112.03万㎡的情况。
 
2007年郑州市商品房销售套数为89122套,其中,住宅销售79772套,非住宅销售9350套；2007年郑州市房地产市场销售状况良好,月均销售商品房7426套,本年度8月份曾突破单月销售1万套房的大关,达10398套；并在年末两个月保持很高销售套数,均突破9000套。住宅销售套数在整体市场销售量占有很大比例,月均销售住宅6647套,全年只有2月份销售套数不足5000套。非住宅销售套数相对偏少,全年只有8、9月份销售套数在1000套以上,非住宅销售套数最少的2月份仅355套。
郑州市2007年商品房销售面积为950.05万㎡,其中,住宅销售面积832.43万㎡,非住宅销售面积117.64万㎡；由于住宅销售在年度销售份额很大,住宅销售趋势线与整体市场商品房销售保持高度一致,本年度住宅套均销售面积104.35㎡。非住宅销售量占整体市场销售总额的12.38%,全年销售状况较平稳,月均销售面积9.8万㎡,最好销售量为9月份的13.76万㎡。全年非住宅供销比为1.73:1,相对住宅产品销售情况较差。
 
4，郑州市2007年房地产市场销售价格分析
2007年郑州市房地产市场销售价格增幅较大,并保持持续稳定地增长态势。从一月份的3299元/㎡,经过三个月的持续增长,于五月份突破4000元/㎡,达到4105元/㎡,并且全年有五个月份的商品房销售价格在4000元以上,由于住宅销售面积所占比例很大,住宅销售均价曲线基本与整体市场销售均价趋同。相对住宅销售均价,非住宅销售均价波动较大,全年非住宅销售均价在6000-8000元/㎡区间内震荡。连续在五、六月份非住宅销售均价突破8000元/㎡,全年非住宅最高销售均价为五月份的8477元/㎡。

郑州市住宅市场状况分析

1,住宅供应市场情况分析
 
郑州市2007年商品住宅预售面积911.15万㎡，其中四、六月份商品住宅预售面积均突破110万㎡,九、十一月份商品住宅预售面积也都在90万㎡以上。本年度住宅投放量主要集中在金水区,该区全年商品住宅预售465万㎡,占全市商品住宅预售面积的51%；其次,
商品住宅预售主要集中在管城区和郑东新区,本年度商品住宅预售面积分别为138.6万㎡和136.7万㎡；中原区、二七区、惠济区商品住宅预售面积相对偏少,均在100万以下；惠济区商品住宅预售面积全年仅有24.4万㎡。
 
2,住宅销售市场情况分析
 
郑州市2007年商品住宅共销售79772套；其中主要集中在金水区、郑东新区、管城区,三个区域分别销售33699套、15626套、14035套；单月销售套数最多的是8月份,本月共销售9299套商品住宅。其次,
单月销售套数次多的是12月份,本月共销售8642套商品住宅。本年度单月销售套数最少的是2月份,本月共销售4341套商品住宅。八月份较二月份销售套数两倍还强。
 
郑州市2007年商品住宅销售面积832.4万㎡；其中,金水区、郑东新区、管城区商品住宅销售面积分别330.3万㎡、191万㎡和146.7万㎡；单月销售面积最多的八月份为98.97万㎡,本年度六、七、十一月份销售面积均在80万㎡以上。金水区商品住宅保持强劲的销售态势,月均销售面积25万㎡以上,有四个月份销售面积在30万㎡以上,最高单月商品住宅销售面积近达38万㎡。
 
3,住宅价格市场情况分析
 
郑州市2007年商品住宅销售价格保持持续性增长状况,每月都保持一定量的增幅,上涨很快,从一月份的销售均价2958元/㎡到十月份的3945元,在十个月内整体住宅销售价格每平方米上涨了近1000元。2007年商品住宅销售价格全面上涨的情况下,也出现了一些变化,即郑州市金水区、郑东新区等热点购房区域住宅销售价格的整体优势被原来销售价格相对偏低的中原区、惠济区赶超。总体商品住宅销售价格呈现热点区域更热,冷点区域同样火爆的全线价格上涨局面。

郑州市2007年土地市场情况分析
郑州市2007年土地市场供应量不完全统计为1397785.5㎡,约合2096.7亩,成交土地款总额为49.8759亿元,年度平均成交地价为237.9万元/亩。
其中,本年度单方地价最高“地王”为7月25日拍出的于建设西路北、伏牛路西，面积16501．8万平方米（折合24．75亩）03号地块.
根据市国土资源局的要求，建设西路北、伏牛路西的这块地容积率要小于3，建筑密度小于25％，建筑高度在60米以下，绿地率在30％以上，出让年限为70年。由于该地块位置较好，河南鑫苑置业、正商置业、省五建等房地产开发商轮番竞价。经过20多轮的角逐，河南鑫苑置业有限公司以1．115亿元的价格拿下，每亩地价450．5万元，再创郑州住宅用地拍卖价格新高。新“地王”的房子成本价估计在每平方米4000元以上。
2007年郑州市土地出让总价最高“地王”为12月26日年度最后一拍的小李庄改造地块,
该地块位于郑州市淮河路南、航海路北、淮南街东、新甫西街西。土地总面积２５４１９１平方米，折合３８１亩，以１４．０９２亿元的成交价格，被郑州尚锦房地产开发有限公司竞得，再次创下总价“地王”的新高。按最终成交价，每亩约合３６９．５９万元。据悉，郑州尚锦房地产开发有限公司与河南升龙置业有限公司同属升龙国际（中国）投资有限公司。
本年度土地市场一大亮点就是城中村改造土地由协助出让转向必须先转为国有土地，然后通过招标、拍卖、挂牌方式出让。具代表性的一个为239.32亩的南阳寨改造项目,11月23日,该项目以总地款4.64亿元被河南利海公司获取。另一个为381亩的小李庄改造项目,12月26日该项目以总地款14.092亿元被郑州尚锦公司获取。本地块也是2007年郑州市总价最高“地王”。以上两公司均为外地房地产企业,从土地市场看,2007年郑州房地产市场再次掀起一轮外地地产“大鳄”的“抢滩登陆”,未来的郑州市房地产市场竞争将更加剧烈。
2007年郑州土地市场由于总体土地供应量相对较少,并且在郑州市房价快速上涨的影响下,今年的土地价格上涨幅度很大,造成了土地交易市场为郑州市几家大型房地产公司与外来地产公司的竞争游戏,郑州市中小房地产公司已很难再通过招拍挂方式获取土地。预示着不久的房地产市场将是实力型房地产公司的竞争,越来越多的中小型房地产公司将被迫淘汰出局。（郑州深蓝房地产咨询有限公司/文）