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　　关于和开发商的交涉

　　徐先生：我已经购房，因为一些个人原因我现在没有急于办理入住（并不是对房屋有什么不满）。但开发商已经再三致电我说如果我不办理入住手续，将会处罚我。 我想知道的是有这方面的相关规定吗？开发商处罚我站得住脚吗？

　　解答：根据《商品房预售合同》上的约定，购房者应于开发商通知的时间内进行验收后收房，若业主逾期收房，则已经构成合同违约，开发商有权主张相应的权利。

　　郝先生：我是郑州中原区一家大型小区的住户，当初为了照顾老人的方便买了那个小区的1楼居住，当时买时楼下是车库，可是从去年开始，这个车库忽然成了一个仓库，天天早上六点多钟，那里就开始搬运货物，嘈杂声严重影响住户的休息，影响最严重的是1楼的住户。由于我们当初的合同上明文规定，车库只能用做车库，禁止他用，为此我们多次向物业公司反映情况，但是物业公司的答复是：楼下的车库是被个人购买的，他们无权干预人家车库他用行为，他们这样做对吗？这是不是商业欺诈行为呢？

　　解答：根据权威部门相关介绍，无论业主自用还是出租，都不应该影响其他业主的正常生活。如果出现这种情况，应该由业主委员会出面协调解决，要尽可能地依靠业主自治，自我管理的方式，这样会有助于解决矛盾，但如果实在行不通，也可以通过法律手段解决。

　　关于共同财产

　　陈女士：我的丈夫在我们婚前以个人按揭贷款，还贷部分是不是我们的共同财产？夫妻双方婚前购买的房子，婚后在离婚诉讼中应该怎么处理？

　　解答：夫妻一方以个人名义在婚前购买房屋进行按揭贷款的，该房屋同样属于个人财产。同样按揭也属于个人。婚后配偶一方参与清偿贷款的，并不改变该房屋的个人财产性质，该房屋属于个人财产，对于未归还的债务为归还债务，对于归还贷款属于配偶一方清偿一部分，应该予以返还。

　　张先生：我准备通过个人中介公司买一套二手房，但是这个房子是一家公司的，属于单位产权，在购买过程中有哪些需要注意的地方？

　　解答：购买单位住房或者是购买个人住房实际上是平等的买卖行为，是可以购买的。这个房屋的财产是共同财产，是公司所有股东的财产，首先要有股东全体同意的决议，这作为一个先决条件。如果有这样一个决议，可以到房产交易中心办理有关变更手续。

　　赵先生：我当初是按揭买房，签订合同时都是我和我朋友两个人的名字，以我的名义办理的公积金贷款，共同签字，以期房做的抵押，但是现在尚未交楼的房产证，我和我朋友协商好只填我一个人的名字，我想问一下该怎么样办理相关的手续，是不是需要作一下公证。我也咨询了开发商，说是没有办法办，我想问办一个放弃共有声明，然后再作公证，行不行？

　　解答：双方办理一个协议是可以的，但是从目前情况来看，因为赵先生的房地产权证还没有取得，可能办理公证有一定难度。但是如果这个协议确实是他这个朋友的真实意思表示的话，从法律角度来讲这个协议即使不办理公证的话也是有效的。这当中有一个问题，他放弃他的部分权利的行为在法律上来讲是不禁止的，是在真实意志情况下，是在情愿情况下产生的。法律上没有说这样的放弃行为一定要作公证，但是最好去作一个公证。此外，等房地产权证办好之后再去办公证也是可以的。

　　孙先生：我和我的女朋友共同买了一套房子，首付是我付的，贷款是我还的，但是房产证上写的是我和我女朋友两个人的名字，现在我们要分手了，女朋友一分钱没有出过，这个房子是不是也要算我女朋友的？

　　解答：从法律上来讲，共同办了产权证，应该说是共同购买的。但在法律上，也会讲真实性原则，如果孙先生和女友没有结婚，其女友也的确是一分钱没有出，应该说他的女友不具有这个房子的权利。

　　魏女士：现在我和丈夫准备离婚，而丈夫曾买有一套房子，产权人只写我丈夫一个人的名字，我现在担心丈夫会在离婚前偷偷把房子卖掉。

　　解答：首先，这个可能性是存在的。建议魏女士到产权交易中心要求登记一下，请求产权中心处理一下可能出现的变更情况。需要补充的是，根据现行的房地产登记条例来看，魏女士作为房子主人的妻子，到房地产交易中心办理这样一个登记也是完全可行的做法。

　　关于买卖房子

　　王先生：我前几天签了个买卖合同，买了一处房产，但由于种种迹象，我觉得卖方的身份有点让人怀疑，现在房子已经过户给我了，万一卖方身份真的有问题的话，我们的交易是不是可以推翻。

　　解答：最后的结果是这个房屋已经过户了，过户了的话产权交易中心肯定经过了严格的审查，在这样的情况下，应该是不会有多大问题的。

　　张先生：是不是在预售证范围之内的房子，都可以办房产证？若手续合法，整个办证过程大约需多长时间？

　　解答：只要合法取得的预售许可证，都可以办理产权。但如果没有取得预售许可，这样的房子是不可能办理产权的。而按照规定，新建的商品房，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，证件提交齐全就可以办理。

　　白先生：请问：我想买别人已经按揭的房子，贷款20多万元，17年付清，各种材料已上交备案，但房产证还未办下来，他能否撤销合同，我能否买这套新房？这个房子算不算二手房？

　　解答： 您好，您这种情况合同是撤销不了的，关系到房管局备案、银行的贷款、开发商合同的变更。国家规定抵押中的房产是不能上市交易的，所以这套房子不符合上市交易的条件，若想交易出售房，必须提前还清银行欠款才能上市交易。如果交易，这肯定是二手房。

　　楚先生：我有意向按揭买房，26万元房款，按揭10万元，我想问的是首付16万元必须一次付清吗？我想留四五万元到开发商把房产证办下来后再付，假如开发商违约可以对其起制约作用。

　　解答： 您好，既然是首付当然是一次付清。您留几万就能对开发商起到制约作用吗，若是不良开发商你就是留10万元也是一样的后果，何况，银行方面也不大可能在你按揭未付清的情况下，给你办理相关手续。建议你还是慎重选择，买房子的时候挑选那些在资质、诚信以及品牌上较好的开发商。

　　仝先生：二手房买卖时， 产权的转移以产权转移登记备案为准，那么是不是房地产交易中心受理了，就表示交易成功了呢？我的理解是既然房地产公司已经受理，就说明符合买卖关系，双方也签字认可，就已经是买家的房子了。我的理解对吗？

　　解答：你这种属于合同转让，产权的转移以产权转移登记备案为准，这里只是开发商签字受理还不算是产权的转移，即房产也不是卖方的。合同只能证明你们之间的一种合同关系，并不能证明产权的转移就成立，产权证是唯一的证明。      （商报记者 苏良）