□记者余勇
　　２００７年１２月，郑州二手房市场成交量为１４２０套，为当年下半年以来新低，比１１月减少２４７套；与２００６年同期相比减少５４２套，下降２８．７％。是受传统淡季因素的影响，还是未来市场趋势？２００８年中原地区二手房市场的前景如何呢？
　　２１世纪不动产郑州区域分部董事长毕文国认为，目前，全国很多地方的情况都是成交量出现萎缩，但房价坚挺，没有出现拐点。郑州市的二手房成交量虽也有下降，但价格并未回落，２００８年的整体情况应该会先抑后扬，逐渐放量。因为郑州二手房市场９０％的购房者是自住需求，这种刚性需求可塑性小，最终会释放出来促使成交放量。虽然郑州市场现在也暂时出现了买家持币观望现象，但是由于跟深圳等一线城市的市场结构不同，投资投机行为较少，所以市场发展是良好、健康的。
　　业内人士普遍认同，２００８年郑州市二手房价格仍会继续走高，但涨幅趋缓。因为整个宏观经济的基本面没有变，经济在持续快速地增长，巨额外贸顺差，人民币升值预期及资金流动性过剩等情况也没有得到根本性改变。人均可支配收入的增加，造成自住及改善型需求上升，同时城市化进程的加快以及拆迁改造造成的需求增加都很大，要在短期内增加供应缓解供需矛盾是不可能的。宏观调控收紧了开发商的地根、银根，加上通货膨胀用工成本增加等因素共同作用，势必造成一级市场供应量减少，新楼房价格走高，进而带动二手房价格继续走高。从郑州市的供需关系及整个宏观基本面的情况来看，成交量可能会在短期内出现盘整，这是正常的，也是健康的，但是市场总体还处于一个上升通道，二手房价格会继续走高，但涨幅趋缓。
　　２００８年二手房中介市场将面临着一场大洗牌。近期媒体大量报道，由于成交量的大幅萎缩，深圳、广州、北京、上海的二手房中介公司有不少已经关门倒闭。宏观调控造成市场观望、成交量萎缩，使二手房市场竞争程度加剧。这就要求各中介企业以更加严格的标准来要求自己，以更优质更规范的服务赢得消费者。谁有品牌、谁有人才、谁有经营能力，才能越做越大、越做越强，否则，就会被市场洗牌、淘汰出局。
　　综合各方面的观点，２００８年郑州市的二手房市场走势可以用八个字来形容：先抑后扬，稳中有升。即成交量先抑后扬，成交价格稳中有升。因为受国家宏观政策和传统市场淡旺季的影响，在国家政策不出现重大变化的情况下，２００８年整体市场将会出现第一季度成交平淡，第二、三季度成交活跃，第四季度逐渐平稳的走势，全年成交量将会冲击两万套关口。
　　房贷篇
　　贷款门槛会更高优质客户受青睐
　　□记者余勇
　　２００７年，国家出台了一系列调整房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的相关政策。特别是针对银行房地产信贷管理的“９·２７新政”（３５９号文）和严格界定第二套房标准的４５２号文件，对遏制房地产市场投资炒作起到了较大的作用，使得房地产市场观望情绪越来越浓。与此同时，中央政府一改以往采用了十几年的稳健货币政策基调，对货币政策作出了重大调整，即采取从紧的货币政策，这些因素都将导致个人住房按揭贷款市场发生重大变化。
　　光大银行郑州分行零售业务部总经理张幸鸽认为，受国家宏观调控政策的影响，２００８年个人住房贷款的增长速度将有所减缓，但住房贷款作为个人贷款中的优良品种，依然是各家银行个人贷款业务发展的重点，在紧缩的货币政策下，银行会将有限的贷款规模重点向优质客户倾斜，对借款人的准入门槛将会提高，尤其是购买第二套以上住房的客户，对借款人还款能力的审核也更加严格。央行对第二套房贷的解释体现了央行对改善型需求的支持，以及对投资的限制。政策进一步说明央行严格控制房贷的决心，央行要防止新年年初商业银行放松房贷的控制，新政策对楼市心理上的影响大于市场上的实际影响。由于央行已经将第二套房贷列为限制贷款的对象，那么可以预见的是，如果今年央行进一步加大调控力度，第二套房的首付成数和利率有可能进一步上升。在这种预期存在的情况下，楼市需求的减少有可能影响市场的未来走势。
　　今年是货币政策从“稳健”转为“从紧”的第一年，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。对银行贷款实施更严格的控制，无疑主要针对的是房地产市场，从开发商开发项目到最终个人购房都需要银行贷款的支持。为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如继续加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。中国人民银行已宣布从１月２５日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点，上调之后，商业银行存款准备金率将达到１５％的水平，创２２年来的新高。不少金融界人士认为，从执行从紧的货币政策角度理解，此次上调存款准备金率只是一个开始。
　　２００７年，房贷客户承受了６次加息的“压力”，又经历了房贷新政的“变局”。一些打算购房的客户不免心生疑虑，在今年货币政策收紧的情况下，还能贷款买房吗？贷款买房应注意哪些事项呢？
　　张幸鸽总经理提醒广大准备贷款购房的朋友，贷款购房前，应对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例，首付款不能把手头的现金用完，应该留一笔备用金用于住房装修和购买大额耐用消费品。要合理规划家庭收支，对家庭未来的收入及支出作合理的预期，包括收入预期和未来大额支出的预期，以及利息变化对月供的影响等，再结合家庭收入情况，合理进行规划，避免陷入财务危机。另外，也要计算自己的还款能力，量力而行。
　　企业篇
　　地产企业看保障性住房
　　□记者程泽运
　　２００８年的新春即将到来，国家一系列住房保障政策的出台让今年成为名副其实的住房保障年，楼市会走向何方，将很大程度上取决于保障住房建设的进展。按照国家的要求，住房保障已经成为地方政府的职责，２００８年郑州的保障住房方面会有多大变量，恐怕不仅是购房者关心的问题，也是地产从业者们关注的焦点。
　　而作为郑州楼市的直接参与者，地产企业的老总们对２００８年的郑州楼市走向，对住房保障又有怎样的看法呢？
　　在今年１月６日本报举行的“回顾２００７展望２００８新年楼市高峰对话”上，参会的省会主流房地产开发商代表多数除了表示对新春之后的郑州楼市走势看好外，也对保障住房表达了自己的期待。
　　说起对今年楼市的走向，这些主流地产企业负责人观点惊人的相似，他们普遍认为，由于郑州仍有着较强的购房需求，购房者还是以自住为主，因此，２００８年的房价将会保持平稳的发展趋势，但由于国家一系列调控政策的出台，郑州房价不会出现大起大落的变化，应该是稳中有升。
　　对于政府主导的保障性住房，参会的地产企业负责人都表达了赞同和肯定的观点。很多地产老板表示，打造“和谐楼市”，住房保障体系是关键，而体系的建立需要从中央到地方各级政府相关政策得以充分落实，经济适用房、限价房、廉租房等住房保障充分，才能真正实现居者有其屋，才能与商品房一起打造社会和谐。
　　住房保障关系到楼市的和谐与社会和谐，当然它更需要政府来主导。但开发商也有义务在项目定位时更多关注民生问题，特别要在教育配套、休闲娱乐、社区环境、建筑材料和环保等方面发挥作用。因此政府的住房保障与开发商的商品房并不矛盾，地产企业对住房保障也是持欢迎态度的，中低收入者的住房应该由政府提供。地产企业对此是欢迎的。
　　郑州楼市保障性住房在２００８年会有大进展？郑州一些地产企业老总认为，由于越发注重产品创新、品牌建设、服务升级，郑州楼市将会在２００８年进一步细分，９０平方米的创新户型将成为市场新宠，政府倡导的中小户型将会增多，随着保障性住房建设的大力推进，郑州地产企业也会在公益事业、慈善事业等相关项目上加大投入。