近几年来，随着人们生活环境、生活质量的逐步提高，购房者所期待的不再仅仅是挡风遮雨的栖身之所，而是更加安全、文明、舒适的生活工作环境，业主购买的不仅仅是房子，还有管理与服务。物业管理，不仅推进了我们这座城市的文明化进程，更为我们带来了一种全新的居家环境与生活方式。

　　物管企业将业主共有的绿地变成停车场进行出租，虽侵犯业主权利却无有效手段进行遏制；房屋质量出现问题本是开发商的责任，但业主往往只抓住物管企业不放……在物业管理过程中出现的各种难解问题，随着《条例》的实施将变得有法可依。这部全国首个对物业管理的立法，奏响了在我市物业管理领域中的“和谐”主旋律。

　　 【  《条例》    聚 焦】     

　　屋顶花园门前绿地 到底能不能占为己有？

　　生活缩影：将自家窗前屋后的绿地围起栅栏，在里面种些花草，再摆上几张桌椅，这样的“私家花园”，在城市里的各大小区里，悄然成为了一种“流行”。

　　一楼的花园如此，顶楼的花园也成为了不少开发商在售楼时打出的“噱头”。不久之前，市民刘小姐在西门看中了一套新房，开发商向她承诺：“你如果买顶楼，我们就可以把屋顶赠送给你，你就相当于平白多了一块花园。”

　　而这样的屋顶花园和门前绿地，业主到底能不能占为己有？

　　权威解读：其实，开发商向顶楼住户赠送或出售屋顶花园的行为是不恰当的，因为这将使全体业主的权利受到侵害。相关负责人说，《条例》认为，可上人屋顶（跃层除外）的所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用。除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。

　　至于底楼绿地，其土地所有权归国家所有，土地使用权归全体业主所有，而底楼业主仅对绿地上的植物拥有所有权。也就是说，底楼业主可任意处置其绿地上的植物，但不得更改该土地的使用性质，如在绿地上搭建建筑物、构筑物。如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。

　　小区车位 开发商能随便卖吗？

　　生活缩影：“不是小区业主,也想买个车位来投资”，抱着这样想法的市民，在现实生活中并不少见，而这样的投资车位，开发商能卖吗？如果业主在自家小区门前丢了车，物管又该不该赔呢？这样的现实，也成为了广大业主心中最关心的疑问。

　　权威解读： 负责人解释说，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故而它的利用应当服从于业主购买及使用专有部门的需要。对于非业主，小区车位只能短期租而不能买卖。条例规定，小区车位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

　　汽车在小区里丢了，物管到底赔不赔？对此，《条例》的规定是，利用物业共有部分设置机动车停放位的，如果业主大会决定收取停车费，可以委托物业服务企业或其他管理人收取，并支付一定比例的报酬；业主对机动车辆有保管要求的，可与物业服务企业或其他管理人另行约定。相关负责人解释说，在谈赔偿问题前，应该先分清停车业主与物管方之间是否达成了保管合同。简而言之，如果是保管行为，依据合同对价原则，停奥拓收100元，停奔驰就该收1000元；业主如果不缴纳停车费，则保管人对被保管的车辆依法享有留置权。所以，不能将小区停车与车辆保管混为一谈，停车费也绝不简单等同于车辆保管费。

　　 【  《条例》    点 击】     

　　违规交房 先罚款再进“黑名单”

　　《条例》第十三条详细规定了新建住宅交付使用的条件，其中包括房屋的水电气供应、周边设施、停车位设置等，并规定：“新建住宅交付使用前，开发建设单位应向市或区(市)县房产行政主管部门办理新建住宅交付备案手续。”

　　  “住改商”   严格限制而不禁止

　　《条例》没有完全禁止“住改商”，规定“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。”

　　业主投票  专有部分以“一票”计算

　　《条例》规定，业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。

　　承租人擅改用处　出租人可终止合同

　　房屋租赁时，如出租人发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用，或者利用房屋进行非法活动等违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，并及时向相关行政管理部门报告。

　　代收费用  不得收取手续费

　　《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　 【  《条例》    责 任】     

　　●区（市）县政府负责督促街道办事处、乡镇政府加强物业管理监管队伍的建设，把物业管理纳入社区管理范畴等；

　　●政府法制工作机构负责牵头《条例》贯彻落实情况的监督检查，纳入行政执法责任制的目标考核内容等；

　　●司法行政部门负责将《条例》列入年度普法的重要内容之一等；

　　●房产管理部门负责物业管理活动的监督管理工作等；

　　●建设管理部门负责在建物业施工过程中的质量监督和管理，受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉；

　　●规划管理部门负责新建建筑区划的统一规划，包括车库（位）、物业服务用房等在内的建筑物附属设施的配置等；

　　●价格管理部门则负责建立物业公共服务收费机制，受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷；

　　●工商行政管理部门负责企业登记中对住所的审查，包括“住改商”办理营业执照等。