别墅投资

　　一场外地人在武汉楼市的狂欢，留下太多深思，而其中最重要一点就是：别墅保值论。
 
　　“别墅属于稀缺资源，先买到手，即使现在卖不掉也不会跌价，就像酒一样，放得久才醇厚。”在F·天下购买别墅时，张先生持有的观点，也是许多投资客的心声。另一方面，物权法里对房屋土地使用权为70年的修改，又提升了别墅土地和投资的价值。

　　那么，别墅是否真像预期一样？价值无限，越放越醇？

　　有观点反驳之：物业税与土地增值税一旦落实，将很大程度削弱投资利润。

　　正方

　　别墅价值将一路走高

　　五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅：

　　稀缺资源的利好

　　高端别墅的目标客户基本属于自住型和长线投资，加息和土地增值税政策等宏观调控手段对这部分人的影响不大，所以别墅市场的购房人群比较稳定，价格也有稳定的上升空间。

　　此外，新增土地供应中适合别墅开发的用地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。土地成本以及开发成本有所增加，再加上品质提高，营销模式的立体化发展，都从根本上促进了别墅价格的提高，因此别墅产品价格将一路走高，很难回落。　

　　中天鸿源地产副总经济师李涛：

　　别墅价值回归

　　刚实施的《物权法》中，住宅用地满70年续费条文被删。这对别墅市场影响非常大。

　　我们都知道特别是结合住宅，建筑物七十年后是没有价值的，真正有价值的是土地，我们一个小区住宅有一千户，即使我们七十年后续期了，但是价值很低了，土地是很多人共有的，升值空间不是很大。别墅不一样，它有带院子，土地也归你，所以这个物权法的通过对别墅的升值空间是很大的。以前别墅的价值没有真正体现出来，国外的别墅价值都是土地价值而不是房屋价值，现在物权法改变通过可能是别墅价值的回归。

　　反方

　　国家鼓励购买小户型

　　中国指数研究院首席分析师李国政：

　　物业税将缩减别墅利润

　　如果物业税真的开征，将对房地产产生三方面的影响：

　　一、增加房产持有人的“持有成本”，进而抑制房地产投机行为；二、可有效提高房地产资源的利用效率，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产；三、会使住房消费习惯改变，使小户型住宅受到追捧。

　　对于投资别墅的人而言，这就意味着别墅市场的利润空间受到一定的抑制。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩：

　　增值税鼓励购买小户型

　　如果收取增值税与保有环节税，消费者对于90平方米左右，不用征收税费的房将更加受青睐，必然导致大户型房源的客户需求量得到抑制，“高房价加上名目繁多的税费，将会使购房者对大户型更加望而生畏。

　　这是引导住房合理消费、鼓励购买小户型住房的科学和有利的经济手段。如果购买小户型，不征税，甚至可能有补贴；买大户型的话，要征税，户型越大，征税的比重越高，这样每个消费者除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，就会回到相对理性的决策上来。　

  　建议

　　投资别墅五大要诀

　　要诀一：大小环境要到位

　　大环境即人文、自然环境。要观察别墅周边生态环境，是否有污染源等。同时也要注意别墅的开发理念是否与所在区域的人文、历史氛围相吻合。

　　小环境即生活配套环境。要确保水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。同时对会所、幼儿园、健身中心、餐饮等配套也要了解。

　　要诀二：交通便利，规划合理

　　作为第一居所的别墅在“交通方便、不堵车”的范围内都可以选择。距离太远的别墅则可用于周末度假。

　　购买别墅时要注意看项目的整体规划，看是否有好的环境规划，包括充足的绿化面积和丰富的景观内容。看别墅的建筑风格、社区的规划风貌是否和周边的环境相匹配，尽量选择建筑与自然环境和谐度高的别墅。

　　要诀三：小处着眼，细节取胜

　　最终选择项目时，一要看别墅的外观，注意容积率、楼间距、绿化率等，以及景观和外立面是否和整个别墅的品位相符；二要看户型，注意户型设计的功能分区，生活区、工作区、休闲区等功能区域设置是否合理，私密性是否良好，车位是否够用，影响舒适性的净高、窗户大小、阳台设置、朝向、通风、采光等方面也应引起注意。

　　要诀四：物业管理不可掉以轻心

　　物业管理水平高低对别墅未来升值速度可能产生直接影响，物业管理水平好的别墅往往容易出租。因此，尽量选择由知名物业管理公司管理的项目，并注意物业管理的智能管理、维修效率、服务水平等。尤其要保证良好的安防措施，这对于人口密度小的别墅区来说是很关键的一点。

　　要诀五：选择优质企业有保障

　　要注重别墅品质，最好选择知名开发企业开发的别墅，这样在别墅区的物业上也会得到相应的保障，提高投资回报率。　本报记者　屈虹晖　　整理

　　武汉五大典型别墅区

　　金银湖—休闲为主的别墅区

　　该区域是汉口的“后花园”，也是居住、度假的胜地。在东方马城，高尔夫球场等高档休闲娱乐设施的建立后，许多高端消费者在此作长期置业，从而使万科·西半岛、顺驰柏林等楼盘一度热销。

　　楼盘售价在3600元/平方米左右，独立别墅的面积主要在300平方米以上，联排别墅主要在200-300平方米之间。

　　盘龙城—最具规模的别墅区

　　盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，预计这一区域在高档物业中具有一定的升值前景。

　　沌口—浪漫写意的别墅区

　　三角湖、龙阳湖、后官湖等，沌口片区湖泊众多，几乎所有的临湖楼盘，都会在湖边建别墅。该片区多以混合社区为主，如：金色港湾、东方夏威夷、人信·千年美丽等颇受开发区企业高层、外籍专家等人士的欢迎。

　　南湖—最接近城区的别墅区

　　由于南湖处于城区之中，交通的便利及生活配套的完善，使该区别墅整体价格为全市最高水准，大多数项目售价都在3800-4800元/平方米之间，少数高品质项目以6000元／平方米以上的高价运行且供不应求。

　　汤逊湖—低价诱惑的别墅区

　　该区域山水保持自然，富有田园野趣。较低的别墅价格以及大学城的建立，吸引了大量开发商，也留住了高知客户群。该区域离市区较远，配套设施不够完善，居住成本较高，但优点是可独立成区，是不错的养老疗养之处。

　　武汉别墅的角色

　　当外地购房者发现，武汉中心城区过万的房价，已经超出他们预期之时，武汉别墅市场以“平民姿态”散发着吸引力，并且成为这场资本流动游戏中的主角。

　　通过北京、上海等一线城市的房地产市场，可以发现的规律是：别墅与普通商品住宅的价格比在3：1左右，而目前武汉这个比例仅为1：1。别墅以普通商品住宅的价格为旗帜，自然充满着想象空间：“平民别墅”总有一天能够成为真正的豪华宫殿，身价上扬。投资心，使武汉的别墅一开始就脱离了原始的定义。

　　放眼世界，在欧美等发达国家，“平民别墅”是对中等收入人群购置的别墅区的称谓，它区别于豪宅和平民住宅，在欧美及澳洲，均有大片的“平民别墅”存在，一般置得起“平民别墅”的都是有一定经济能力又想在乡间享受返璞归真生活的中产阶级。

　　而在武汉市场，“平民别墅”更多成为一种吸引消费者的营销策略，甚至影响了人们对整个市场未来的预测能力。

　　这样的别墅，已经使武汉的房地产市场过分复杂，眼前的景象总是杂乱无章，它们来自不同起点，通往不同方向。我们必须努力区分，决定未来市场发展的种种力量中，哪些来自于古老的传统，哪些又是新生的事物，它们又如何相互纠缠和彼此排斥。新生事物没有我们想象的那样年轻，它带着过去的痕迹，而历史也没有那么陈旧，它常焕发出令人意外的生机。

　　另一方面，充满模仿痕迹的武汉别墅，一直让人诟病。“蜗牛壳是有生命的，但如果用蜗牛壳造房子，没有亲切感，也没有距离感，既不吸引你，也不拒绝你，死气沉沉”，国际建筑创新协会主席哈韦尔·皮奥斯(JavierPioz)说这句话时，肯定没看到中国别墅所存在的问题：　大多模仿欧美发达国家的别墅风格，别墅户型本地化十分艰难，户型设计始终难以自成体系。　

　　这样的态势，使武汉的别墅市场无法在低价格时，振臂狂呼，是因：底气不足。

　　“造一座城和通天塔，以扬他们的名”，《旧约·创世纪》中巴别塔的典故演变为“标志性建筑”的起源，而武汉别墅正需要一种起源，来通往别墅更高的价值：居住与个性。从更多人群的角度而言，武汉别墅市场目前的问题，不是价格，而是品质。价格，那是投资者眼中的第一颜色。