主题：谋略共享
中原城市群主流地产年度总评榜名家讲座
主讲人：华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事、总经理李忠
    李忠：首先我们说一说河南这个城市结构对于大家做房地产有什么影响，大家知道，在中国这个城市中，像河南城市结构是比较奇怪的，我说的比较奇怪是由于中国省会城市它在郑州上被赋于了特殊的政治，所以省会城市往往比其他城市长的比较大，所以大家都可以看到省会城市都是比较大的，郑州只有郑州，沈阳被大连分了光，即便如此济南沈阳沈阳仍然是最大的城市.
    李忠：如果中国的城市而言，想把省却城市做大，这件事其实不难，难的是让各个，发展比较均衡，这个是比较难的，首先就发达国家而言，城市均衡是一个健康的城市结构，我们把它叫大城市年夜饭，但并没有那些城市是最大得大，像湖北这种城市结构其实是不太科学的，大家都是，它的二号这是一个非常大的城市结构，河南土地有太多的城市都有自己自豪的地方，比如说洛阳的领导讲洛阳的时候，他是真心的在说洛阳的好话，是的，洛阳在中国的过去一直是中国首都，甚至在国外也是一直这样认为的。洛阳是知名度极高的城市，因为这与历史有关，大家知道，民国时期那段时间非常火，吴佩孚是个大军阀，洛阳是吴佩孚的圣地，也是知名度非常高的圣地，今天无论是洛坡或者由市ZF规划的大道，去看看开封也是那样，它并不比郑州差在那里，这对于我们开发商来说，这是好事，但是如果经济再往下搞，当我们的郑州发展比较完善的时候，你会发现，这个城市的选择给了啊河南的开发商一个很大的空间，这件事其实为很多其的开发商羡慕的。比如说湖北，除了武汉地产仆役玩之外，其他城市基本上没有太多好玩的城市，襄樊也可以，再其他的  就没什么可玩了，但是河南不一样，这是我说的老祖宗给我们留下了好处。
    李忠：再一个特别：从大家开发的空间来说，这是他得有点，河南是平原，平原城市以为追城市的扩张，相对来说成本比较低，我们刚才说为什么会有郑东新区，那是因为，它可以扩出一个郑东新区，你让上海扩，他就必须扩出一个新上海，显然他没有那么长的经济带，所以当该了很多年才跨过了浦东。洛阳、人、郑州他土地的获取是非常容易的，因为是平原城市。不像上海那样，你可以指望将来有更多的地开发，我给大家说一个例子，在座各位去过兰州的人肯定会说，你们应该到兰州去看一看，兰州房价上涨快不快呢？很快广州甚至在一段时间内始终是全国开发商的腹地，兰州的开发商现在不好了，因为兰州除了东部有比较大的地区以外，城市不容易扩城，我们要明白，没有两面地，当你享受到这个地的优点的时候，你也得承受这个城市的缺点，北京的房价为什么涨成这个样子，就是因为他是单中心结构，他的缺点是城市没拆迁一圈，中心城区的地价再涨，因此北京的房价基本上成为一个环数的之前，只有你住在环中心你是有钱的。你知道这个人住在那里，就大概知道这个人钱多少。
    李忠：什么城市逻辑是好逻辑——广州。广州当年不建设番禺那块，人们不会知道广州，广州是摊的很开的城市，同样的城房也可能是在广州的中心，也有可能是北京的番禺，如果我们把这块板块比喻为郑东新区，基本上郑州和广东都是一个共同的目的，当城市人群还没有急剧扩张的时候，他们率先引入八成是的规模扩开，这相当于为了应付民间的请客，我摆了很多桌子在那里，从长期来说，我的确满足了这么多在这里吃饭的需要，从这里来说，说实话的老百姓都应当埋怨ZF和开发商合谋，郑州如果是想赚钱的话，这对ZF来说不是一个赚钱的好方法，什么是赚钱的好方法，大家知道，是在市中心旧区，因为大家知道，市中心的旧区是可以卖出好价钱的。我们所谓的楼王一定是出在中心地区。价越高，ZF从里面获取的利益开发商获取的利益肯定最好。这就是北平抑房价放缓了旧城中心拆迁的步伐，刚才我们在谈城中村改造，城中村改造能大幅度的提高郑州的房价，因为你要开发的话，一定是周围都是城区了，所谓城中村，就是四周都是比较完善，你要拿出来搞开发的话，他的价位一定要上去，因此导致了两件事，首先在成熟德城区内，这个城中村的要价会不会很低，你为了平抑很高的要价，你必须把你的房子做的更贵，你只有更贵这样导致了两件事，一方面你高标准的房价的房子，另一方面你把房价给了它，这很有能力的使需求者得到的需求。这就是北京为了平抑房价这样做。因为拆迁是产生强迫性的动作，拆了你的房子，给了你钱，因为你没地住了，他比任何一种行为都能促进房价的上涨，从这个意义上，你得盯住郑州城中村改造，这是所有地方的规律，这件事本身刚才这个市长助理先生说的很对，城中村客观变来郑州入住，大家会说我们这个地方，没有什么自然的山水，你让我们打造这个东西，我们能不能打成，像刚才市长助理先生说的三亚，西方不是有一句话谚语，你没有必要比熊跑得更快，你只需要比同伴跑的快就可以了。
    李忠：三亚不是一个易居城市，因为三亚是优秀的旅游城市，这和易居城市是来个概念，这是适合待三天的城市，而优秀的居住城市是适合你在里面待30年。简单这么说吧，大家知道，这个好老公和好情人是有区别的。好老公是和你待上起了廉租房的作用。老百姓不大上街，为来人打工者提供住房，我想大家对街头摆摊合法化，你到郑州卖煎饼果子，大家知道，300块钱的实质是郑州市民用自己的货币为这个小商小贩合理化存在投的一票，郑他的内涵我不在乎他的钱弄票，这些人如果你让它改善条件，你把城中村拆了只有一种可能那就是把我的房子盖的更好。
    如果你不这么做，城中村改造的步伐，和一个房子上涨的步伐通常是一个道理。
    再来说一个制约我们郑州的房价上涨的问题除了空间格局之外，还有市长还有我们还不是一个人居城市，第二郑州还不是一个魅力城市，我们的房价要上升是有问题的，首先郑州为什么不够人居？我说得不够人居，不是指郑州不是山清水秀，城市人居首先得有齐全的配套，我们可以看河南下一个级别把到上一个级别的人来买房，大家说他们来卖方是山清水秀还是学校和医疗，因为这件事是我们生活的必须点。这件事这就是为什么有些大学教授口口声声骂大学生是贪恋城市，但是事实但是最重要的是学校和医疗。
    李忠：郑州这个城市力量还不够高，因为郑州毕竟在很多方面，新型城市，虽然他正在与武汉争夺第一城市。
    郑州在很多方面跟武汉是不可相提并论的，第一当年武汉是北洋大臣和南洋大臣进行南北互抱的，那是中国最早的一系列南方进行洋务运动的企业，第二点，当时中国有两个股票交易所的城市，上海和武汉。另外大家知道，武汉有两所非常大家的大学，一个是武汉大学，一个，华中理工大学，尤理工大学，那个房子是张之洞提出留下来的。郑州远远落后，但是现在紧急直追，我们要意识到这个问题，由于我们整个河南的城市群是比较分散的，我们的武汉没有一字不拉，但是对于郑州来说，他的基础设施和周围没有拉开质的区别，也就是说郑州的学校和洛阳中原并没有拉开那么大的距离，这就是为什么我们还是要继续加强自己生活魅力的一个方面，第二个方面郑州缺乏一些有魅力的传说和有魅力的形象，这两年我们逐渐在强化这些方面，但是我想说的城市必须是魅力化的，才能够吸引到一些去居住的人，你去宣布一些城市发展最快的城市，这就是如同我的老家是山东沂蒙山区，如果我们天天去宣称战争有多苦那是不行的。
    李忠：你想招来什么人你必须吆喝什么。大家知道，中国现在西南有一座城市，他的城市上涨很高，它的房地产开发很成功，他的外来住房很多，但是他就是不泵一个崩，因为成都找到了自己的城市感觉，当大家都在宣传日新月异的时候，大家多在说效益的时候，成都在宣传慢，成都是一个休闲城市，成都是现任的城市。我们有一句话：老不出蜀，少不入川。但是这件事就让成都当成的优点，成都就是一种极为休闲的城市，你不大程度就不知道成都有多好。去成都的人感觉很悠闲。我是说郑州应该是感性方面的魅力。让他们因为郑州有机会才来，能不能让郑州宾得是我想一生的人，好情人是和你一起三天的人。大家可能会说，即使我们达到了，我们能竞争过厦门、广州们？不需要，大家觉得在中国这个土地上当我们谈易居的话，易居是绝对的概念，但是那是相对的概念，易居是相对的概念，因为中国太大了，啊大到我们这里的人认为你那里是无人区。五那里的人认为你这里是无人区。
   李忠：这说明北方人认为南方不易居，而南方人认为北京不宜居。这就是说，当年有不避暑山庄，是谁跑到哪里避暑，北京人要避暑，那么人家南方人怎么活？真正到避暑山庄避暑的不是北京人，是满足人。为什么他们要跑到避暑山庄避暑，因为他们是从东北那嘎达过来的，到了北京，他们会觉得非常炎热，史料记载，清朝的皇帝到北京，一到夏天都会中暑。在中国由于人种的不同。因为我们并不希望到真正的江南去住，其次，大家会看，现在中国的沿海城市中，哪一个沿海城市房价上涨最快？是青岛。为什么？那是因为中国在这么多的沿海城市中，只有青岛是我们北方人可以选择来做永久居住的城市，大家说是不是？你去选择项目，基本还凑合，只要往南走，到三亚，根本不是咱们住的地方。我有一年去三亚，带书想享受，去了以后，洗了澡，马上就到阳台上去了，那个太热了，我们受不了。河南是中原地理，出了很多帝王。
    我跟大家说的是，这不是一个类型，我们要明白，我们这里的事情是一个我们要做的是在产业发展的腹地做一个比较宜居的城市就够了。所以我觉得不是说要让郑州完全变成一个不一样的城市，我只是说要让郑州比现在的宜居职数比现在的魅力职数提高，就能让我们大家享受到这两年发展成果。这就是说乐业才能安居。我们现在老说，安居才能乐业，其实我们看一看，这两年真正引导中国城市进展的，不是安居而是乐业。
   李忠：说到这里，要跟大家说一句话，大家说，随着中国城市化的进程，中国的土地资源将会越来越稀缺，还是越来越不稀缺？当然是稀缺。
    我跟大家说不对。大家心里想想看，如果你能证明人是跟我或者我的父亲一样我问大家你是在农村住的面积那么大，还是城里面积达，当然是农村。能住大套房是大官。随着城市化的进程，土地资源的利用肯定是越来越集约的。为什么有些专家就得到了北京土地资源稀缺的结论？道理很简单，如果你只在城市勘，你会得到这个结论。比如说郑州和步步开封你跑几个来回，你会说又有一块地变成建设用地了，如果你到河南农村去，现在在河南的真正的农村，农村的人是越来越多还是越来越少？都到哪里去了？都到城里来了。每年我们的春运往外运多少，就相当于他们进来多少人，他们最终的理想是留在农村发展，还是赚钱回到家乡，这解决我们这两年不断呼吁的关注农民工的问题。我们事实上是应该张开怀抱，把这些人农那到城市里来，因此我想跟大家说，我们的土地不是不需要，我们的土地不能在本地开始，比如说像郑东新区的耕地再保持，因为他保持的没有价值，至少它没有打粮食的价值。
     李忠：郑州便五上和郑东新区边打粮食你敢不敢吃？或者是在周边养牛，挤出来的奶你喝不喝？不喝，因为他呼的是城市废气，吃的是污染的东西。你肯定不敢吃，这就是蒙牛压制伊利牛奶的地方。
    我们应该把那些已经空出来的地如果还靠一亩三分地来法家，你不能变成一个划地为牢的区。比如北京，有的是旧区北京西城区绞尽脑汁，我们已经改造完了，为什么还要灭鼠？其实我们对自己没有说的那么稀缺，我们应当变得更大一些，让城市周围吸纳更多人。城市有机会，城市有生活，很多人才愿意进来。当一个城市到一个规模的时候，城市才想进来更多，他在络合要的钱多还是到其他地方要的钱多？
    大家都愿意到大城市里来，另外大城市让你可以活的更自由，这个非常重要。
     李忠：我们慢慢要适应这个宾馆，为什么要保证城市群均衡的情况下要把郑州恩变得更大，什么叫向大城市转型，当成是大了以后，这里会容纳更多的东西，我们做的很多是中心城市，我们想为引入一条酒吧街，没有旅游地，建不成酒吧。因为进酒吧的人都是生人。作为一个河南开发商千万要注意，当我们郑州、开封、洛阳长大以后，你就应该为他放什么东西，放这个东西的脚步以后，你会时取商机，因为大家知道，当成是量区别的时候，比如说大城市犯罪率高，还是小城市需要的警察多，当然是大城市，因为小城市犯罪率比大城市犯罪率低。都是熟人因为大家下不了手。诚实的空气使人自由，在城市里他给你各种方式去活着，甚至胡星斗会多起来。户型大家会发现，我们的另类胡星斗在发展，户型小城市是希望把人的家庭结构区别，大城市是可以弥散的。
    我的中学同学凡事来到大城市的，现在不结婚的有好几个，留到小城市的个个都结婚了。北京这么大谁也管不着，彼此都认识，我跟我老婆丁克了三年，这两口子没孩子，肯定有问题，不是男的有问题，就是女的有问题，为了证明我们两个都没问题，就把孩子生出来了。所以就丁克不成了。
      李忠：我们的户型结构我们的社区种类提供了无限空间，随着郑州房地产城市规模的扩大，我们要说郑州在不断的发展，郑州会慢慢的变大，我们要把握的就是这个趋势。

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