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　　营销代理在省会郑州经历多年的发展，已经呈现出疲态。随着郑州房地产市场的火爆，使在市场低谷时期培养成长起来的大批营销公司和营销人才没有了用武之地。而中原其他市地甚至县级房地产市场则大都刚刚启动，营销策划几近空白，为饱和的郑州代理公司开辟了新的生存空间。
　　“人少，钱多，速来”，一业内人士戏说，果真如此？
　　郑州　曾经辉煌过
　　开发与销售的合理分工，使郑州的房地产经营步入良性循环。开发商集中精力搞好项目建设；销售商进行营销。两者优势互补，合理分工，不但能为开发商和销售商带来可观回报，也使市场进入一个有序状态。
　　１９９９年，当几个上海人和本地企业联合成立郑州首个营销代理机构时，郑州还没有几个人了解房地产营销代理这个概念。那时，郑州房地产市场刚刚启动，开发商几乎不认为会有房子卖不掉，更谈不上请营销公司替自己卖房子。但国家首轮房地产市场调控让郑州开发商吃尽苦头：市场整体疲软，不管采取“零首付”，还是大幅度的优惠，都难以让市场兴奋起来。
　　无奈之中，一批批“外来和尚”走进郑州，信证策划、英之杰、荒岛策划、策源等第一批营销策划公司就是在此时进入郑州的。
　　从１９９９年到现在，７年多的时间，郑州的“外来和尚”已经发生了很大的变化，第一批进入郑州的营销代理公司已难觅踪影，而后进入郑州的一些所谓的“外来和尚”，中原、知天行、合富辉煌等经过多年的磨炼，已经大多本土化，当然还有更多的公司是打着“外来和尚”的招牌，念“本地和尚”的经。
　　记者观察发现，郑州开发商大多是自己销售，有部分是顾问销售，仅有少量是全程代理销售。业内人士分析此种现象认为，郑州房地产市场现有的火爆形势，决定了代理商的前途并不看好。
　　市地　合作进行时
　　记者近日采访数位营销代理机构老总，发现原本全部是郑州的营销代理公司，目前却大多在市地奔走。金世咨询公司的老总在新乡，中原企划的副总经理冯建军在安阳，高登地产机构总经理裴清华在周口……
　　高登地产机构认为，由于各个市地房地产市场刚刚启动，房地产公司为数不多，起步较晚，水平相对较低，大多需要专业营销策划公司的协力。且当地营销机构几近空白，市场缺乏专业的营销人才，因此，郑州这些成熟、经过市场实战检验的营销策划公司成为市地开发商眼中的“香饽饽”。
　　河南思达置业副总裁刘文良曾供职于专业的营销策划公司，熟悉河南各个市地房地产市场，对于营销代理公司的市场发展前景深有体会。他认为，市地房地产市场发展刚刚起步，开发商的水平参差不齐，普遍缺乏实际操作经验，这就决定了专业的郑州营销策划非常容易在市地取得成功。
　　市地开发商大多刚刚起步，很多都是市场的“菜鸟”、新手，对市场判断、产品控制都较生疏。一个要寻找新的市场，一个迫切需要专业指导，郑州营销代理和市地开发商几乎一拍即合，合作在情理之中。
　　关键　需要本土化
　　前几年，深圳、上海、北京、台湾等地的营销策划公司进驻郑州后，郑州房地产界就发出这样的疑问：能服郑州水土吗？果不其然，经历多年的发展，真正的“外来和尚”已大多淡出郑州。因此，此轮郑州营销策划公司进入市地和县级市场，营销策划界对此有了清醒的认识，毕竟，“小和尚”不能重蹈当年“老和尚”的覆辙。
　　刘文良认为，做市地房地产市场，必须采用特殊的手段和特殊的渠道，比如，市地消费者很少关注平面媒体，而对电视有较高的关注度；短信、户外活动也是较好的传播渠道。他说，举办一个活动，比如交房仪式、开盘典礼、酒会、晚会就能将一个小县城搅得风生水起。
　　高登机构认为，郑州的营销策划公司在市地市场发展还是有相当难度的，也不是个别人想象的“人少、钱多、速来”的傻子场面。进入容易，但要想成功并非易事。一家专业商业地产代理的营销机构老总也认为，市地房地产市场看似刚刚起步，但也有百花齐放、百家争鸣之势。在一个市地，如果一个项目取得成功，财富的榜样效应会使类似项目纷纷跟进，短时间内就会有若干项目面市，看似很好的市场，转眼就变得僧多粥少了，比如漯河、周口的商业地产，无不令人担忧！
　　天润策划老总认为，房地产市场有其固有的特点——地域性，因此，营销代理公司进入市地后，必须研究当地的消费习惯和居住文化，不能生搬硬套，需要尊重当地市场和引导消费并举。而“本地化”，不是招聘几个当地人就是“本地化”了，而是要吃透当地居住文化和消费理念，在此基础上，引入成功的建筑、规划、园林产品和策划、销售理念。
　　现状　竞争困扰中
　　一家营销公司负责人说：“我们在市地谈了几个项目，起初报的是２．６％（销售佣金），开发商说别的公司是１．２％，甚至１％都做。开始不信，一打听郑州一家营销代理公司在那边做的一个项目就是１．２％。”
　　他认为市地现在的代理费用已经很低了，郑州营销代理公司的恶性竞争，已经使代理商难以为继。
　　一份调查显示，在市地代理项目中，代理公司取得的佣金比例为１．３％～１．５％的占３０％，１．５％～１．８％的占４０％，１．８％～２．０％的占１０％，仅有少数商业地产项目能达到３％以上的佣金。
　　金世营销总监认为，进入市地市场，营销代理公司一定要依靠自身的专业水平和知识取得开发商的信任，而非采用价格竞争，这样恶性报价，破坏市场，也让代理公司难以完成后期服务，破坏了行业的整体形象。
　　业内人士认为，目前营销代理仍是一个高智力行业，资金成本较低。但是否是高智力，难以短期辨别，资金低又造成门槛低，三两个人在一起一合计，就凑一个代理公司了，再到当地拉几个无业青年，就组成销售队伍了，别说１．０％了，就是０．１％，也有人干！
　　河南中原副总经理冯建军认为，门槛低促使良莠不齐的代理商纷纷加入到市地淘金的大潮，让目前的代理市场有点乱，这就需要行业集体反思。
　　也有代理商认为，在代理公司自练内功的时候，市地个别开发商的诚信问题也值得考究。“项目好接，钱难要”几乎是郑州代理公司的共识。在进军市地的大潮中，也发生了多年前在郑州上演的尴尬场面：代理商卖房快了、慢了都是错！如果卖快，开发商说我的房子本来都好卖，把你蹬了！慢了，认为代理商没有实力，蹬了！因此，有做代理的业内人士告诉记者，多年代理，兢兢业业，如履薄冰，亦如火中取栗也。
　　目前，郑州房地产市场已少有代理公司销售，这说明郑州经历多年的发展，已经进入房地产的“产品时代”，比拼的是开发商的产品质量，开发商的内功，而非营销手段。郑州开发商之间的竞争已经进入品质、品牌、品位的“三品”境界，因此，营销代理淡出郑州市场是可以理解的。而随着市地房地产市场的日益成熟，营销代理公司何去何从，也是走入市地的营销代理机构所要考虑的问题。